Sprzedaż praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków cesji praw z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Cesjonariusz)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Cedent)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Cesjonariusz”) z siedzibą w (...) Cesjonariusz jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Cesjonariusz będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Cedent”) z siedzibą w (…)i (poprzednio (…)). Cedent jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Cedent będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji.

W dalszej części wniosku Cesjonariusz wraz z Cedentem będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu (…)r. Cedent zawarł z (…) (dalej: „Sprzedający”) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Cedenta warunków określonych w tej umowie) Sprzedający i Cedent zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności części nieruchomości wydzielonej z działki o numerze ewidencyjnym (…) położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość”) (dalej umowa ta będzie określana jako: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości”). Cesjonariusz planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą ma budowie centrum przemysłowo-magazynowo-handlowo-biurowego (dalej: „Inwestycja”) wraz z niezbędną infrastrukturą, przy czym Strony wyjaśniają, że infrastruktura zostanie zrealizowana także na sąsiednich działkach gruntu.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, działka o numerze ewidencyjnym (…) została podzielona. W rezultacie wspomnianego podziału z działki o numerze ewidencyjnym (…) została wydzielona działka o numerze ewidencyjnym (…) (stanowiąca zdefiniowaną powyżej Nieruchomość), która będzie przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wskazują, że ilekroć w dalszej części wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to działkę o numerze ewidencyjnym (…).

Cedent zamierza zawrzeć z Cesjonariuszem przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”), w której Cedent  Cesjonariusz zobowiążą się – z zastrzeżeniem spełnienia wszystkich warunków opisanych w Przedwstępnej Umowie Cesji (dalej: „Warunki zawarcia Umowy Cesji”) lub zrzeczenia się przez Cesjonariusza Warunku(ów) zawarcia Umowy Cesji, jeżeli którykolwiek z Warunków zawarcia Umowy Cesji nie zostanie spełniony – do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Cedent:

a)sprzeda Cesjonariuszowi:

i.wszelkie prawa i przeniesie na rzecz Cesjonariusza wszelkie zobowiązania wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości,

ii.prawa autorskie do dokumentacji projektowej będącej podstawą uzyskania Decyzji Administracyjnych (zdefiniowanych poniżej), w tym w szczególności projektu budowlanego układu drogowego oraz projektów budowlanych przyłączy (jeśli zostaną przygotowane na zlecenie Cedenta i na jego rzecz), w zakresie oraz na polach eksploatacji określonych w załączniku do Przedwstępnej Umowy Cesji, oraz przeniesie prawa Cedenta wynikające z umów będących podstawą realizacji wyżej wymienionej dokumentacji,

b)wyrazi zgodę na przeniesienie na Cesjonariusza Decyzji Administracyjnych, Pozwolenia na Budowę (zdefiniowanego poniżej) oraz przeniesie na Cesjonariusza prawa Cedenta wynikające z wszelkich umów, porozumień, uzgodnień oraz warunków technicznych podpisanych lub uzyskanych w celu umożliwienia realizacji Inwestycji lub alternatywnie zobowiąże się do doprowadzenia do zawarcia takich umów lub porozumień przez Cesjonariusza lub wydania na rzecz Cesjonariusza takich uzgodnień lub warunków technicznych, w zakresie na warunkach według uznania Cesjonariusza,

(dalej łącznie: „Świadczenie Cedenta”), za cenę określoną w Przedwstępnej Umowie Cesji (dalej: „Cena”), a Cesjonariusz, z zastrzeżeniem Warunków zawarcia Umowy Cesji, kupi prawa i przejmie zobowiązania opisane powyżej, za Cenę, na warunkach przewidzianych w Przedwstępnej Umowie Cesji (dalej: „Umowa Przyrzeczona Cesji”).

Ponadto, wraz z przeniesieniem na Cesjonariusza wszelkich praw i zobowiązań wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Cesjonariusz obowiązany będzie w terminie 14 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji do zwrotu na rzecz Cedenta kwoty zadatku, którą Cedent zapłacił Sprzedającemu na poczet ceny za Nieruchomość.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że ilekroć we wniosku jest mowa o Decyzjach Administracyjnych, należy przez to rozumieć łącznie niezbędne prawomocne i ostateczne decyzje administracyjne lub zgody właściwych podmiotów wchodzących w skład administracji publicznej pozwalające na realizację Inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą, w tym drogami dojazdowymi, sieciami oraz przyłączami, w tym w szczególności:

(i)decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia (jeśli okaże się konieczna),

(ii)pozwolenie wodnoprawne (jeśli okaże się konieczne),

(iii)zezwolenia na położenie infrastruktury w pasie dróg,

(iv)zgody gestorów sieci na przyłączenia wraz z odpowiednimi warunkami technicznymi,

(v)pozwolenie lub pozwolenia na budowę drogi dojazdowej oraz budowę przyłączy,

(vi)zgody na wycinkę wszystkich drzew posadowionych na Nieruchomości, jeśli okaże się ona niezbędna dla realizacji Inwestycji.

Należy również wskazać, że ilekroć we wniosku jest mowa o Pozwoleniu na budowę, należy przez to rozumieć prawomocną i ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany Inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą, w tym drogami dojazdowymi, sieciami oraz przyłączami.

Opisaną wyżej sytuację można zatem krótko podsumować w następujący sposób – po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości oraz Przedwstępnej Umowy Cesji dojdzie do zawarcia jeszcze dwóch umów:

a)Umowy Przyrzeczonej Cesji pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem;

b)Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem.

Cesjonariusz zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po przeprowadzeniu transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję wraz z niezbędną infrastrukturą, przy czym Strony wyjaśniają, że infrastruktura zostanie zrealizowana także na sąsiednich działkach gruntu. Cesjonariusz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z postanowieniami Przedwstępnej Umowy Cesji, Cena zostanie powiększona o należny podatek od towarów i usług, o ile będzie on należny zgodnie z interpretacją podatkową, o którą Strony zobowiązały się wspólnie wystąpić do właściwego organu podatkowego. Cedent udokumentuje fakturą transakcję objętą Umową Przyrzeczoną Cesji.

Dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że przedmiotem wniosku nie jest sposób opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem (dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Cesjonariusza).

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Świadczenie Cedenta nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Świadczenie Cedenta na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Strony stoją na stanowisku, że Świadczenie Cedenta na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolnione. W rezultacie, Świadczenie Cedenta na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie wyłączone w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma prawna wynikająca z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w analizowanym przypadku, a Świadczenie Cedenta na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji nie będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska przywołali Państwo interpretację indywidualną.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że planują Państwo zawrzeć umowę sprzedaży praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, która łączyła Cedenta ze Sprzedającą.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, znak: 0111-KDIB3-1.4014.475.2023.1.KO w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym Świadczenie Cedenta na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolnione.

Zatem, skoro Świadczenie Cedenta, którym jest omawiana we wniosku sprzedaż praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, będzie faktycznie w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług (nie jest z tego podatku zwolnione), to do opisanej transakcji znajduje zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.  W takim przypadku sprzedaż praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, dla Cesjonariusza nie powstanie obowiązek podatkowy; nie będzie on więc zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje