Interpretacja indywidualna z dnia 9 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.192.2023.2.ASZ
Temat interpretacji
Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
19 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku i budowli na tym gruncie posadowionych.
Treść wniosku jest następująca.
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
G. (Nabywca)
Opis zdarzenia przyszłego
W. − Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedający”) jest spółką kapitałową posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającą w Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy). Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.
G. − Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Nabywca”) jest spółką kapitałową posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającą w Rzeczypospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy). Dodatkowo, Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.
Sprzedający i Nabywca są dalej zwani łącznie jako „Zainteresowani”.
Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w (…), o powierzchni 2.535 m2, dla której Sąd Rejonowy, Wydział III Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW (…) („Nieruchomość”). Na Nieruchomości znajduje się budynek biurowy o powierzchni 7875,7 m2, którego Sprzedający jest właścicielem wraz z przynależnymi budowlami takimi jak centrala systemu przeciwpożarowego, chodnik, mur ogrodzeniowy oraz parking („Budynek Biurowy”). Budynek Biurowy wykorzystywany jest przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni biurowej. Nieruchomość oraz Budynek Biurowy będą dalej zwane łącznie jako „Nieruchomości Sprzedawane”.
Sprzedający nabył Nieruchomości Sprzedawane w wyniku transakcji aportu (wniesienia wkładu niepieniężnego) mającej na celu pokrycie kapitału zakładowego Sprzedającego, co nastąpiło 25 października 2007 r.
Sprzedający, oprócz Nieruchomości Sprzedawanych, posiada inne nieruchomości, które wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu. Sprzedający bowiem wynajmuje pomieszczenia biurowe oraz hale znajdujące się w (…), których jest właścicielem. Spółka posiada również udziały w innych spółkach.
Sprzedający zamierza sprzedać Budynek Biurowy wraz z Nieruchomością na rzecz Nabywcy. W ramach przedmiotowej transakcji sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów (dostawę energii elektrycznej, dostawy wody, odprowadzania ścieków, ogrzewania) w związku z czym Nabywca będzie musiał podjąć dodatkowe działania niezbędne do kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o przenoszone składniki majątku. Sprzedający nie przeniesie także umów finansowania, umów ubezpieczeń, zobowiązań Sprzedającego oraz wierzytelności Sprzedającego, jak również środków pieniężnych, rachunków bankowych, ksiąg i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego. Sprzedający nie ma zawartych umów o zarządzanie Sprzedawanymi Nieruchomościami.
W wyniku zbycia Nieruchomości Sprzedawanych Nabywca wstąpi na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (z mocy prawa) w miejsce Sprzedającego jako nowy wynajmujący w stosunki najmu zawiązane na podstawie umów najmu łączących Sprzedającego z najemcami.
Zgodnie z wiedzą Sprzedającego, Nabywca, na dzień zawarcia transakcji, zamierza kontynuować działalność dotychczas prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości Sprzedawane w zakresie wynajmu lokali i powierzchni w Budynku położonym na Nieruchomości Sprzedawanej.
Nieruchomości Sprzedawane nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu.
Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Sprzedawanych Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Procesy księgowe obowiązujące u Sprzedającego nie umożliwiają przyporządkowania przychodów i kosztów oraz zobowiązań i należności do Nieruchomości Sprzedawanych.
Sprzedający do obsługi Budynku Biurowego zatrudnia jednego pracownika w oparciu o umowę o pracę. Sprzedający w tym zakresie współpracuje również z jedną osobą w oparciu o umowę zlecenie. Zarówno pracownik, jak i zleceniobiorca nie zostaną zatrudnieni przez Kupującego lub na niego przeniesieni w jakikolwiek inny sposób, w tym na podstawie art. 231 Kodeksu pracy w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedawanych.
Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku Biurowego, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat. Budynek Biurowy jest używany przez okres dłuższy niż 2 lata.
Na moment sprzedaży Nieruchomości Sprzedawanych zarówno Sprzedający jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wybrania opodatkowania podatkiem od towarów i usług przedmiotowej sprzedaży przez Sprzedającego oraz Nabywcę zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w uzasadnieniu do pytania nr 2.
Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).
Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, dla wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych konieczne jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.
W efekcie, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wybrania opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości Sprzedawanych zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedawanych.
Na potwierdzenie swojego stanowiska przytoczyli Państwo fragment interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
1)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2)innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem biurowym i budowlami, określone we wniosku jako Nieruchomości Sprzedawane.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.233.2023.2.MS, wydanej dla Państwa w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, potwierdzono Państwa stanowisko, zgodnie z którym:
- sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;
- dostawa Nieruchomości Sprzedawanych będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie im przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości Sprzedawanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.