Temat interpretacji

Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27.12.2012 r. (data wpływu 31.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31.12.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Wnioskodawca) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć od P. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca) nieruchomość. (dalej: Transakcja). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w pierwszej połowie 2013 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji obejmuje:

• prawo własności działki gruntu nr x zabudowanej budynkiem magazynowym oraz związanymi z nim budowlami, instalacjami i przynależną infrastrukturą (drogi, plac manewrowy, parkingi, studnie itd.); w dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako Nieruchomość 1,

• udział w wysokości 1/4 we współwłasności działki gruntu nr x zabudowanej budowlą w postaci bocznicy kolejowej obejmującą tory kolejowe wraz z towarzyszącą infrastrukturą kolejową; w dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako Nieruchomość 2.

W dalszej części wniosku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 określane są łącznie jako Nieruchomość.

Zbywca nabył Nieruchomość w dniu 14 grudnia 2004r. na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: Kodeks cywilny) zawartej z Wnoszący aport 1 (dalej: Wnoszący Aport 1) oraz Wnoszący aport 2 (dalej: Wnoszący Aport 2).

Wnoszący Aport 1 nabył własność działki gruntu na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 28 września 2000 r. zawartej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży z dnia 30 sierpnia 2000 r.

Wnoszący Aport 2 nabył udział w wysokości l/4 we własności działki gruntu oraz własność działki gruntu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 września 2001 r.

Wnoszący Aport 1 ponosił koszty związane z budową obiektów wchodzących w skład Nieruchomości 2 z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT. W związku z tym Wnoszący Aport 1 odliczał podatek naliczony z tytułu wydatków ponoszonych na budowę tych obiektów.

Wnoszący Aport 2 ponosił koszty związane z budową obiektów wchodzących w skład Nieruchomości 1 z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT i wykorzystywał budynek wraz z budowlami, instalacjami i przynależną infrastrukturą do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). W związku z tym Wnoszący Aport 2 odliczał podatek naliczony z tytułu wydatków ponoszonych na budowę wyżej wskazanych obiektów oraz wydatków na ich bieżące utrzymanie.

Zarówno Zbywca, Wnoszący Aport 1, jak i Wnoszący Aport 2 w dacie zawarcia umowy przeniesienia przedsiębiorstwa byli zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Zbywca, po nabyciu przedsiębiorstwa, w skład którego wchodziła m.in. Nieruchomość oraz szereg innych składników materialnych i niematerialnych, wykorzystywał i wykorzystuje ją do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT polegającej przede wszystkim na wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. W związku z tą działalnością Zbywca ponosi koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości (np. koszty dostawy mediów, ochrony) i odlicza podatek naliczony z tytułu poniesionych wydatków.

Zbywca ponosił również koszty ulepszenia Nieruchomości. Ze względu na związek z czynnościami opodatkowanymi (wynajem powierzchni) Zbywca odliczał podatek naliczony także z tytułu poniesionych wydatków na ulepszenie.

Nieruchomość 1 została wybudowana i oddana do użytkowania w 2003 r. Powierzchnia w budynku magazynowym była wynajmowana podmiotom trzecim począwszy od 2003 r. Ostatnia wolna powierzchnia w budynku magazynowym została wynajęta w 2004 r. W konsekwencji, całość powierzchni w budynku magazynowym była oddana w najem opodatkowany VAT (i miało to miejsce wcześniej niż 2 lata temu). W chwili obecnej, budynek magazynowy Nieruchomości 1 jest w blisko 98% wynajęty na rzecz 2 najemców.

Na podstawie zawartych umów najmu, najemcy uprawnieni są do korzystania nie tylko z budynku magazynowego, ale również ze związanych z nim budowli, instalacji i przynależnej infrastruktury wykorzystywanych w celu zapewnienia poprawnego funkcjonowania budynku. W konsekwencji, wynagrodzenie z tytułu zawartych umów najmu obejmuje korzystanie z całej Nieruchomości 1, włączając w to korzystanie z innych, obok budynku, obiektów wchodzących w jej skład.

Nieruchomość 2 została wybudowana w 2000 r. Poszczególni najemcy obiektów wchodzących w skład Pt. w ramach zawieranych umów najmu uzyskali również możliwość użytkowania Nieruchomości 2, nierozerwalnie z nimi związanej, służącej jak najlepszemu ich wykorzystaniu oraz stanowiącej dodatkowy i niezaprzeczalny atrybut Parku, niejednokrotnie decydujący o wyborze Parku przez najemców. Ponadto, na podstawie deklaracji złożonej przez jednego z najemców powierzchni Pt., Zbywca wyraził zgodę na współużytkowanie przez niego bocznicy polegające na stałym podstawianiu wagonów w okresie od stycznia do grudnia 2008 r. Bocznica została udostępniona do stałego korzystania jednemu z najemców powierzchni Pt. także na podstawie odpłatnej umowy współużytkowania z dnia 1 grudnia 2011r.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Nieruchomości, począwszy od dnia jej wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, były znacząco niższe niż 30% jej podatkowej wartości początkowej.

Przedmiotem Transakcji sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego - z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu.

Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, jeśli Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie wszystkich należności (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją) i zobowiązań (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek) Zbywcy. Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych poniżej umów nieprzenoszonych na Nabywcę a obejmujących inne nieruchomości będące własnością Zbywcy i przedmiotem wynajmu przez Zbywcę.

W wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności:

1. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym m.in. umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy zarządzania dotyczące obiektu);

W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część z powyższych umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego użytkowania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę.

Co do zasady, Nabywca zawrze nowe umowy w powyższym zakresie. Może się jednak okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy zamiast konstrukcji, w której Nabywca zawiera nową umowę w tym zakresie.

W przypadku umów na dostawy mediów z ich dostawcami zostaną one przy Zbywcy, który po dokonaniu Transakcji zawrze z Nabywcą umowy na refakturowanie kosztów mediów dotyczących Nieruchomości.

1. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z działalnością i funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej;
2. umowy rachunków bankowych Zbywcy;
3. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Zbywcy (inne niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu);
4. tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności;
5. księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. W rezultacie w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy.

W ramach Transakcji Nabywca przejmie między innymi zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców, które związane są z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przed sprzedażą Nieruchomości, strony złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT obejmującą w szczególności wynajem powierzchni w budynku magazynowym Nieruchomości.

Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej (na rzecz dotychczasowych najemców Zbywcy) Nabywca:

• zapewni zarządzanie Nieruchomością, poprzez zawarcie z odpowiednim podmiotem umowy o zarządzanie Nieruchomością,

• podpisze umowę o ochronę Nieruchomości z firmą świadczącą tego typu usługi,

• podpisze ze Zbywcą umowę na refakturowanie kosztów mediów dotyczących Nieruchomości (jako, że umowy o dostawę mediów do parku logistycznego, którym położona jest Nieruchomość, w szczególności na dostawy wody oraz energii elektrycznej pozostaną przy Zbywcy),

• zapewni ubezpieczenie majątkowe nabywanej Nieruchomości.

Nie jest jednocześnie wykluczone, że umowy w tym zakresie mogą zostać podpisane z tymi samymi podmiotami, z którymi współpracował Zbywca.

Zarówno Nabywca jak i Zbywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT, z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Zbywca, jak i Nabywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w odniesieniu do Nieruchomości, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przez Zbywcę i Nabywcę na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% a Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości...