Sprzedaż zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo  – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 stycznia 2023 r. (wpływ 4 stycznia 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: F. (Kupujący) NIP: (...)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan B. G. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący) jest luksemburską spółką kapitałową prawa luksemburskiego i rezydentem podatkowym w Luksemburgu, tj. podlega tamże nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, która zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wybudowaniu powierzchni przemysłowo-magazynowych,  a następnie wynajmowaniem tych nieruchomości. Spółka należy do grupy L., której przedmiotem działalności jest prowadzenie inwestycji w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym, w szczególności, wynajem powierzchni w nabytych nieruchomościach oraz kupno, budowa i sprzedaż nieruchomości. Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce i na moment Planowanej Transakcji będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Opis nieruchomości i planowanej transakcji.

W ramach planowanej działalności gospodarczej, Kupujący planuje nabyć zespół działek (dalej: Planowana Transakcja), w skład w której wchodzą m.in.:

   - działka oznaczona numerem ewidencyjnym (…), o obszarze 0,2886 ha, położona  w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…),  w województwie (…), obręb (…) (dalej: Działka 1);

   - działka oznaczona numerem ewidencyjnym (…) o obszarze 0,1099 ha, położona  w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…),  w województwie (…) (dalej: Działka 2);

   - działka oznaczona numerem ewidencyjnym (…) o obszarze 0,1231 ha, położona  w miejscowości (…), w gminie (…), powiecie (…),  w województwie (…) (dalej: Działka 3).

Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3 będą określane we wniosku dalej łącznie jako: „Nieruchomość”.

Na moment dokonania transakcji zakupu Nieruchomości przez Kupującego, Nieruchomość będzie własnością Pana B. G. (dalej: Sprzedający).

Sprzedający i Kupujący (dalej: Zainteresowani) nie są i nie będą na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy,  o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Działka 1 powstała na skutek podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze 3,2866 ha (dalej: Działka), na podstawie decyzji wydanej 3 grudnia 2021 r. przez Burmistrza (…).

Sprzedający stał się 19 sierpnia 2022 r. właścicielem Działki 1 w wyniku nabycia czterech (a zarazem wszystkich) udziałów we współwłasności Działki 1 od poprzednich współwłaścicieli.

Działka 1 jest zabudowana domem mieszkalnym, który jest od dawna zamieszkany, a od daty rozpoczęcia wykorzystywania budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Na Działce 1 znajduje się także pięć budynków o rodzaju: budynków produkcyjno-usługowych i gospodarczych dla rolnictwa. Działka 2 i Działka 3 powstały na skutek podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze 0,2330 ha, na podstawie decyzji wydanej 3 grudnia 2021 r. przez Burmistrza (…).

Własność Działki 2 i Działki 3 Sprzedający nabył od poprzedniego właściciela 19 sierpnia  2022 r.

Działka 2 i Działka 3 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, a linia podziału obu działek biegnie wzdłuż ściany wewnętrznej budynku oddzielającej dwie jego odrębnie wykorzystywane części. Budynek jest zamieszkany przez dwie rodziny, a od daty rozpoczęcia wykorzystywania budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Na moment Planowanej Transakcji budynki na Działce 1, Działce 2 oraz Działce 3 nie będą zamieszkane.

Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 46¹ Kodeksu cywilnego i nie podlega ograniczeniom w obrocie, wynikającym z przepisów wymienionej ustawy. W odniesieniu do Nieruchomości nie została jeszcze wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę inwestycji. Oprócz Nieruchomości, której dotyczy wniosek, Kupujący nabędzie od innego podmiotu kilka innych działek w pobliżu Nieruchomości w celu planowej budowy hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i towarzyszącą infrastrukturą, przeznaczonej pod wynajem (dalej jako: Magazyn).

Przedmiot działalności Sprzedającego.

Sprzedający jest dyrektorem zarządzającym i prokurentem w (…) sp. z o.o. – podmiotem prowadzącym działalność polegającą na produkcji (…). Po dokonaniu Planowanej Transakcji i wybudowaniu Magazynu na Nieruchomości, Kupujący planuje wynajem powierzchni magazynowych na rzecz (…) sp. z o.o.

Kupujący oraz (…) sp. z o.o. nie są i nie będą na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce  i na moment Planowanej Transakcji będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, natomiast przedmiotem działalności Sprzedającego nie jest budowa ani wynajem przestrzeni magazynowych. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Dodatkowo, Sprzedający w ramach swojej działalności zajmuje się  m.in. naprawą i konserwacją metalowych wyrobów gotowych, maszyn, urządzeń elektronicznych i optycznych, sprzętu transportowego, itp.

Sprzedający nabył 19 sierpnia 2022 r. Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży jako element realizacji inwestycji budowy hali magazynowej. W ramach Planowanej Transakcji Sprzedający występuje w odniesieniu do Nieruchomości w roli pośrednika między poprzednimi właścicielami Nieruchomości, a docelowym nabywcą, tj. Kupującym. Taka kolejność transakcji wynika z faktu, iż poprzedni właściciele Nieruchomości zamieszkiwali  w domach mieszkalnych położonych na Nieruchomości i nie posiadali do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz otrzymania zapłaty, środków na nabycie innej nieruchomości, a w konsekwencji nie mogli wyprowadzić się z domów mieszkalnych znajdujących się na Nieruchomości. Ze względów biznesowych Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości w stanie niezamieszkałym.

Sprzedający dokona zbycia Nieruchomości w ramach swojej działalności gospodarczej.  W przeszłości Sprzedający już występował w roli pośrednika, tj. nabywał nieruchomości  w celu ich dalszej odsprzedaży.

Od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego stan Nieruchomości nie uległ zmianie.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej w ramach swojej działalności (np. poprzez przyjęcie regulaminów czy zarządzeń).

Sprzedający pełni jedynie rolę pośrednika, tj. nabył Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedający planuje zbycie Nieruchomości na rzecz Kupującego w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług lub w przypadku gdyby, planowane zbycie Nieruchomości mogło być objęte zwolnieniem z podatku od towarów i usług określonym  w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – w ramach transakcji zwolnionej z podatku od towarów i usług (jeżeli będzie taka możliwość, strony planowanej transakcji, tj. Kupujący i Sprzedający złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług).

W ramach swojej działalności biznesowej, Kupujący nabywa również inne nieruchomości położone w Polsce.

Przywołali Państwo szereg interpretacji indywidualnych.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z opodatkowaniem ww. sprzedaży podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4; sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w związku z opodatkowaniem ww. sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych określony został w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie  z tym przepisem, opodatkowane są, między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy  i praw majątkowych.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje także szereg zwolnień  i wyłączeń z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,   prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle przytoczonych przepisów, sprzedaż nieruchomości jest co do zasady objęta zakresem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednakże, ze względu na wyłączenie przewidziane w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana przez osobę fizyczną (lub inny podmiot) działającą w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, taka sprzedaż nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych ze względu na objęcie jej zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, jeżeli organ potwierdzi prawidłowość Państwa stanowiska w zakresie pytania 1 i tym samym, potwierdzi, że planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, sprzedaż taka nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo własności działek ewidencyjnych nr (…), (…), (…) (odpowiednio: Działka 1, Działka 2, Działka 3) wraz z prawem własności budynków zlokalizowanych na ww. działkach – Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.782.2022.3.MD, w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa; dostawa Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości składającej się z zabudowanej Działki 1, Działki 2 i Działki 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ww. ustawy;

   - Zainteresowani spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów  i usług będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie Transakcji według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro opisana we wniosku planowana transakcja sprzedaż Nieruchomości (3 Działek wraz z zabudowaniami) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej we wniosku sprzedaż Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.