Interpretacja indywidualna z dnia 30 sierpnia 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.291.2022.4.AD
Temat interpretacji
Transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
20 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów we własności działki. Uzupełnili go Państwo pismem z 27 czerwca 2022 r. (data wpływu – 1 lipca 2022 r.) – oraz w odpowiedzi na wezwanie – 1 sierpnia 2022 r. poprzez uiszczenie dodatkowej opłaty oraz uzupełnienie pozostałych braków formalnych.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 1):
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 2):
3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 3):
4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedająca 4):
5) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Spółka, Kupujący):
Opis zdarzenia przyszłego
Zainteresowani:
1) Spółka (Kupujący), zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, oraz
2) J.B.-W. (Sprzedająca 1), M.K. (Sprzedająca 2), J.P. (Sprzedająca 3) oraz B.L.-P. (Sprzedająca 4) – łącznie zwane dalej: Sprzedającymi
- planują zawarcie umowy, której przedmiotem będzie sprzedaż przez Sprzedające na rzecz Spółki udziałów we współwłasności (łącznie obejmujących 100%) nieruchomości niezbudowanej położonej w ..., stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym ..., o powierzchni ...m2 (dalej: Działka).
Nieruchomość aktualnie wchodzi w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy ... (dalej: Nieruchomość), która poza Działką obejmuje również działki ewidencyjne nr ..., ... oraz .... Powyższe działki nie będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki. Zgodnie z przyjętym założeniem, przed dniem zawarcia planowanej umowy sprzedaży Działki, nie zostanie dla niej założona odrębna księga wieczysta, lecz wniosek o założenie tej księgi zostanie złożony po zawarciu umowy sprzedaży, tzn. na jej podstawie notariusz złoży do sądu wniosek o przeniesienie działki do nowo założonej księgi wieczystej.
Działka jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka objęta jest postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy z ... r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Działka przeznaczona jest pod zabudowę jedno i wielorodzinną (symbol M). Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną oraz nie stanowi gospodarstwa rolnego ani jego części oraz nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.
Sprzedające nabyły udziały we współwłasności Nieruchomości w następujący sposób:
1) Sprzedająca 1 nabyła udział ... we współwłasności Nieruchomości częściowo w drodze dziedziczenia po swojej babce, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego ... r. przed notariuszem, a częściowo w drodze darowizny, na podstawie umowy darowizny sporządzonej ... r. przed notariuszem;
2) Sprzedająca 2 nabyła udział ...we współwłasności Nieruchomości w wyniku dziedziczenia po jej ojcu, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego ... r. przed notariuszem;
3) Sprzedająca 3 nabyła udział ...we współwłasności Nieruchomości częściowo w drodze dziedziczenia, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego ... r. przez Sąd Rejonowy, częściowo w drodze dziedziczenia, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego ... r. przed notariuszem;
4) Sprzedająca 4 nabyła udział ...we współwłasności Nieruchomości w wyniku dziedziczenia po jej mężu, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego ... r. przed notariuszem.
Działka nie jest i nie była nigdy wykorzystywana przez którąkolwiek ze Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej i nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto Działka nie jest i była oddana do korzystania osobom trzecim, w szczególności na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Prawo własności Działki nie jest w całości ani w części obciążone jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami obligacyjnymi osób trzecich (w tym najmu, dzierżawy lub użyczenia), oraz jest wolne od jakichkolwiek innych praw lub roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu lub korzystaniu, w tym praw odkupu lub pierwszeństwa nabycia.
Sprzedająca 1, Sprzedająca 2, Sprzedająca 3 i Sprzedająca 4 nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT.
Dotychczas:
1) Sprzedająca 1 dokonała w przeszłości sprzedaży dwóch nieruchomości oraz w ... r. sprzedaży udziału we współwłasności działki gruntu, która także wchodziła w skład Nieruchomości. Obecnie Sprzedająca 1, poza udziałem we współwłasności Nieruchomości, posiada inne nieruchomości, przy czym nie planuje ich dostawy (choć jej nie wyklucza).
2) Sprzedająca 2 dokonała w ... r. sprzedaży udziału w innej niezabudowanej nieruchomości, w ... r. sprzedaży udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego oraz w ... r. sprzedaży udziału we współwłasności działki gruntu, która także wchodziła w skład Nieruchomości. Obecnie Sprzedająca 2, poza udziałem we współwłasności Nieruchomości, posiada inne nieruchomości, przy czym nie planuje ich dostawy (choć jej nie wyklucza).
3) Sprzedająca 3 dokonała w przeszłości sprzedaży innej nieruchomości oraz w ... r. sprzedaży udziału we współwłasności działki gruntu, która także wchodziła w skład Nieruchomości. Obecnie Sprzedająca 3, poza udziałem we współwłasności Nieruchomości, posiada inne nieruchomości, przy czym nie planuje ich dostawy (choć jej nie wyklucza).
4) Sprzedająca 4 dokonała sprzedaży udziału w innej niezabudowanej nieruchomości w ... r. oraz w ... r. sprzedaży udziału we współwłasności działki gruntu, która także wchodziła w skład Nieruchomości. Obecnie Sprzedająca 4, poza udziałem we współwłasności Nieruchomości, posiada inne nieruchomości, przy czym nie planuje ich dostawy (choć jej nie wyklucza).
Sprzedające poza podpisaniem umowy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami, nie podejmowały innych czynności zmierzających do sprzedaży Działki. W szczególności Sprzedające nie zamieszczały nigdzie reklam sprzedaży Działki.
Ponadto, Sprzedające nie podejmowały działań zmierzających do zmiany stanu faktycznego prawnego Działki, ani Nieruchomości; nie dokonywały jej uzbrojenia, ani nie występowały o wydanie jakichkolwiek decyzji administracyjnych w tym zakresie (w szczególności dotyczących podziału, wydania warunków zabudowy itp.). W tym miejscu należy dodać, że nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ... (obecnie obejmująca Nieruchomość), została podzielona na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z ... r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Sprzedające nie składały wniosku o wydanie tej decyzji, ani o wszczęcie postępowania, w wyniku którego została ona wydana, lecz postępowanie to zostało wszczęte na wniosek Burmistrza Dzielnicy.
Sprzedające oraz Spółka w związku z planowaną transakcją sprzedaży Działki zawarły list intencyjny, w którym Sprzedające udzieliły Spółce pełnomocnictw umożliwiających przeprowadzenie pełnego badania stanu prawnego i technicznego Działki. Poza tym Sprzedające nie udzieliły Spółce żadnych innych pełnomocnictw lub upoważnień dotyczących Działki.
Ponadto, w liście intencyjnym Sprzedające zobowiązały się, że w okresie wskazanym w treści listu intencyjnego nie zawrą z osobami trzecimi żadnych umów ani porozumień w odniesieniu do Działki, których przedmiotem jest przeniesienie własności Działki, ani nie złożą i nie przyjmą żadnych ofert w odniesieniu do zawarcia takich umów lub porozumień. Spółka w treści powyższego listu oświadczyła, że w przypadku pozytywnego wyniku analizy Nieruchomości jest zainteresowana podjęciem negocjacji ze Sprzedającymi, zmierzających do nabycia Nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.
Kupujący planuje realizację na Działce inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia – w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Pytania
1. Czy planowana sprzedaż udziałów we współwłasności Działki przez Sprzedające na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2. W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, czy Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług naliczony przy nabyciu udziałów we współwłasności Działki?
3. W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 , czy sprzedaż udziałów we współwłasności Działki przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, na wypadek uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, sprzedaż udziałów we współwłasności Działki przez Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowy sprzedaży co do zasady są objęte zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże na mocy art. 2 pkt 4 ustawy, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Oznacza to, że umowy sprzedaży nieruchomości, z tytułu których przynajmniej jedna ze stron jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Uznanie zatem, że z tytułu sprzedaży udziałów we współwłasności Działki na rzecz Spółki jedna ze stron umowy (Sprzedające) są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, będzie wyłączać opodatkowanie jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Państwa zdaniem, przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska, zgodnie z którym w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, sprzedaż udziałów we współwłasności Działki przez Sprzedające na rzecz spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowegow garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości (udziałów w nieruchomości). Zgodnie z nią Spółka (Kupujący) nabędzie od Sprzedających Działkę (udziały w nieruchomości).
Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.453.2022.3.IK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż udziałów w Działce będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.
Zatem należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Działki (udziałów w niej) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: 0111-KDIB3-1.4012.453. 2022.3.IK.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystaćci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowejna platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.