Temat interpretacji
Cesja praw i obowiązków wynikających z zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
29 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy cesji praw i obowiązków wynikających z zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
L. Sp. z o.o. (Cesjonariusz 2)
NIP: (...)
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
I. Sp. z o.o. (Cedent)
NIP: (...)
Opis zdarzenia przyszłego
Zainteresowany będący stroną postępowania – L. Sp. z o.o. (dalej: Cesjonariusz 2) jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jak również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania – I. Sp. z o.o. (dalej: „Cedent”) jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jak również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
W dalszej części wniosku Cesjonariusz 2 wraz z Cedentem będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.
(...) sierpnia 2021 r., Cedent zawarł z „Z.” sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) przedwstępną umowę sprzedaży, następnie aneksowaną (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”), na podstawie której Sprzedający i Cedent zobowiązali się do zawarcia – po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Cedenta warunków określonych w tej umowie – umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...) oraz (...) położonych w miejscowości (...), (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy – ... Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej: „Nieruchomość”) albo dowolnie wydzielonych z Nieruchomości geodezyjnie działek gruntu, o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 45% całkowitej powierzchni Nieruchomości, niezbędnych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (dalej: „Nieruchomość”) (dalej: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości”). Nie jest również wykluczone, że z uwagi na złożoność procesu inwestycyjnego niektóre z ww. działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości mogą ostatecznie nie stanowić przedmiotu Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości.
W dniu (...) marca 2022 r. Cedent zawarł z H. sp. z o.o. (dalej: „Cesjonariusz 1”) przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”), w której Cedent i Cesjonariusz 1 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na warunkach przewidzianych w Przedwstępnej Umowie Cesji (dalej: „Umowa Przyrzeczona Cesji”). Przedwstępna Umowa Cesji określiła również cenę z tytułu sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (dalej „Cena”).
Zgodnie z postanowieniami Przedwstępnej Umowy Cesji, Cesjonariusz 1 ma prawo do przeniesienia praw i obowiązków z niej wynikających na dowolny podmiot. W wykonaniu ww. uprawnienia, Cesjonariusz 1 przeniesie na Cesjonariusza 2 prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Cesji. W rezultacie, finalnie to Cesjonariusz 2 (zamiast Cesjonariusza 1) zawrze z Cedentem Umowę Przyrzeczoną Cesji.
W konsekwencji zawarcia przez Cedenta i Cesjonariusza 2 Umowy Przyrzeczonej Cesji, to również Cesjonariusz 2 przystąpi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającym.
Innymi słowy, opisaną wyżej sytuację można krótko podsumować w następujący sposób – po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości oraz Przedwstępnej Umowy Cesji dojdzie do zawarcia jeszcze trzech umów:
a)umowy w oparciu, o którą Cesjonariusz 1 przeniesie na Cesjonariusza 2 prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Cesji,
b)umowy Przyrzeczonej Cesji pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem 2,
c)umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem 2.
Cesjonariusz 2 zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (dalej: „Inwestycja”) i wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Cesjonariusz 2 nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
Zgodnie z postanowieniami Przedwstępnej Umowy Cesji, Cena zostanie powiększona o należny podatek od towarów i usług, o ile będzie on należny zgodnie z interpretacją podatkową, o którą Strony zobowiązały się wspólnie wystąpić do właściwego organu podatkowego. Sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostanie udokumentowane fakturą wystawioną przez Cedenta na Cesjonariusza 2.
Dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że przedmiotem wniosku nie jest sposób opodatkowania podatkiem podatkiem od towarów i usług lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych:
a)umowy w oparciu, o którą Cesjonariusz 1 przeniesie na Cesjonariusza 2 prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Cesji, ani
b)umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem 2 (dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Cesjonariusza 2).
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
Państwa stanowisko w sprawie
Państwa zdaniem, sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W Państwa ocenie, sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolnione. W rezultacie, sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie wyłączone w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma prawna wynikająca z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w analizowanym przypadku, a w rezultacie sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji nie będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):
Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:
a)umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
b)umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
c)umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
d)umowy dożywocia,
e)umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
f)ustanowienie hipoteki,
g)ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
h)umowy depozytu nieprawidłowego,
i)umowy spółki.
W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają również zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 cyt. ustawy;
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży:
1) przy umowie sprzedaży - na kupującym;
2) przy umowie zamiany - na stronach czynności;
3) przy umowie darowizny - na obdarowanym;
4) przy umowie dożywocia - na nabywcy własności nieruchomości;
5) przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności - na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności;
6) przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności;
7) przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego - na biorącym pożyczkę lub przechowawcy;
8) przy ustanowieniu hipoteki - na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki;
9) przy umowie spółki cywilnej - na wspólnikach, a przy pozostałych umowach spółki - na spółce.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
–umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków wskazanych w lit. b) ww. przepisu.
Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć z Cedentem umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków na podstawie umowy Przyrzeczonej Cesji. Na mocy ww. umowy, na Państwa rzecz zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości.
Umowa cesji wierzytelności uregulowana została w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).
Zgodnie z art. 509 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
Natomiast stosownie do art. 510 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że przelew wierzytelności może odbywać się na podstawie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności, a zatem umowa taka może należeć do kategorii umów, które podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Na skutek cesji wierzytelności zmienia się podmiot po stronie wierzyciela, natomiast przedmiot zobowiązania pozostaje ten sam. Jeżeli więc umowa cesji przyjęłaby postać którejkolwiek z umów wskazanych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych to spowoduje obowiązek zapłaty tego podatku.
Mając na uwadze dotychczas przytoczone przepisy (w tym dopuszczalne formy jakie może przyjąć czynność cesji wierzytelności) stwierdzić należy, że cesja wierzytelności podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile przyjmie postać którejkolwiek z czynności wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednakże umowa ta – jak słusznie Państwo stwierdzili − będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli zostanie zawarta w warunkach określonych w cyt. powyżej art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa w podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków (Cesji) (z Cedenta na Cesjonariusza 2) wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej; znak: (...), wydanej dla Państwa w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, potwierdzono Państwa stanowisko, że planowana sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie zwolnione z podatku od towarów i usług.
Z uwagi zatem na fakt, że przeniesienie praw i obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w wyniku zawarcia umowy cesji stanowi świadczenie usługi, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
L. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.