Interpretacja indywidualna z dnia 18 marca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.463.2021.4.JKU
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego dotycząca skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
14 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 23 lutego 2022 r. (wpływ 23 lutego 2022 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca.
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
Sp. z o.o.
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan S.
Opis zdarzenia przyszłego
Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. (dalej: Spółka, Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie inwestycji nieruchomościowych. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych, związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Aktualnie Spółka planuje nabyć od Pana S. (dalej: Sprzedający) trzy nieruchomości, składające się łącznie z kilkudziesięciu działek, zlokalizowanych w W. (dalej: Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 lub łącznie: Nieruchomości).
Sprzedający i Spółka będą dalej łącznie określani jako Zainteresowani.
Aktualnie Zainteresowani podpisali już przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zainteresowani na moment sprzedaży Nieruchomości będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.
Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Sprzedawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Nieruchomości mają charakter niezbudowany, co oznacza, że na działkach wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment transakcji nie będą znajdowały się żadne budynki, czy też budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Na moment złożenia wniosku Sprzedający jest współwłaścicielem części z Nieruchomości, niemniej na moment finalizacji transakcji (tj. na moment sprzedaży) Sprzedający będzie wyłącznym właścicielem wszystkich Nieruchomości.
Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego w celu ich dalszej odsprzedaży. Zakup Nieruchomości przez Sprzedającego nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele związane z działalnością zwolnioną z podatku od towarów i usług.
Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość 1 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość 1 została sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę. Z kolei dla Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.
Po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje zrealizować na nich inwestycję nieruchomościową, która po ukończeniu będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że przedmiotem transakcji będzie 39 działek.
Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy – z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Przywołując treść art. art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani wskazali, że w celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.
Jak zostało przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży.Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są i będą na moment transakcji sprzedaży Nieruchomości czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.
Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a wobec tego nie będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług).
W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tym samym nie podlegając zwolnieniu z tego podatku, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111),
podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,
obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,
stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułudokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży trzech nieruchomości, składających się łącznie z kilkudziesięciu działek.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP4-3.4012.817.2021.5.DS, wynika m.in., że: „sprzedaż opisanych we wniosku Nieruchomości (39 działek) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tych Nieruchomości”.
Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0114-KDIP4-3.4012.817.2021.5.DS.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.