Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości

Interpretacja indywidualna 

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 marca 2022 r. (wpływ 24 marca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani M. W.

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan S. W.

Opis zdarzenia przyszłego

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Spółka”) jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Spółka zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, położoną  w (…), stanowiącej działkę gruntu nr (…). Zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi po utworzeniu księgi wieczystej dla Nieruchomości i wpisie do tej księgi Sprzedających jako właścicieli.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania 1 oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania 2 (łącznie dalej: „Sprzedający”) nabyli Nieruchomość do majątku wspólnego w październiku 2017 r. na skutek zasiedzenia, co zostało stwierdzone prawomocnym wyrokiem Sądu.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedających na własne cele mieszkaniowe.

Ponadto Spółka zamierza nabyć od Sprzedających część działki nr (…), znajdującej się częściowo w liniach rozgraniczających drogi gminnej. Nabycie tej części działki nastąpi po uprzednim stwierdzeniu jej nabycia przez Sprzedających w drodze zasiedzenia.

Spółka zamierza nabyć obie Nieruchomości w celu realizacji na nich inwestycji polegającej na nowej budowie lub na rozbudowie istniejącej zabudowy zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Inwestycja będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych.

Pytanie (zadane we wniosku jako pierwsze i oznaczone nr 3.1)

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania VAT, a w konsekwencji zawarcie umowy sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania VAT, a w konsekwencji zawarcie umowy sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”) uregulowane są w ustawie o PCC. W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC opodatkowaniu PCC podlega umowa sprzedaży lub zamiany rzeczy i praw majątkowych. Powyższe oznacza, że co do zasady umowa sprzedaży stanowi czynność prawną podlegającą opodatkowaniu PCC, a obowiązek zapłaty podatku spoczywa na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Ustawa o PCC przewiduje jednak w tym zakresie pewne wyjątki.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Na gruncie art. 1a pkt 7 ustawy o PCC przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zważywszy na brak opodatkowania sprzedaży Nieruchomości VAT, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu PCC. Zainteresowany będący stroną postępowania jako podatnik będzie zatem zobowiązany do rozliczenia się z podatku, a Zainteresowani niebędący stroną postępowania nie będą zobowiązani do wystawienia faktury dokumentującej odpłatne zbycie Nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 29 marca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.49.2022.4.SR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem będą dwie Nieruchomości, które Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedających – Zainteresowanych niebędących stroną postępowania. Nieruchomości, będące przedmiotem sprzedaży będą obejmować:

   - prawo własności zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości, składającej się z działki gruntu nr (…);

   - część działki nr (…), znajdującej się częściowo w liniach rozgraniczających drogi gminnej (nabycie tej części działki nastąpi po uprzednim stwierdzeniu jej nabycia przez

      Sprzedających w drodze zasiedzenia).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak   w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 marca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.49.2022.4.SR, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ wskazał, że „(…) dokonując sprzedaży opisanej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz części działki znajdującej się częściowo w liniach rozgraniczających drogi gminnej, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w związku z planowaną sprzedażą ww. działek, a ich dostawę wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podsumowując należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz części działki znajdującej się częściowo w liniach rozgraniczających drogi gminnej nie będzie stanowić działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, z tego tytułu Sprzedający nie wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (…).”

A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym zawarcie umowy sprzedaży będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ponieważ sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania VAT. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).