Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie 9 lutego 2022 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie 14 i 17 marca 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

M. S.A. (Spółka, Nabywca)

NIP: (...)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan K. Z. (Sprzedający, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis prowadzonej przez Zainteresowanych działalności.

Zainteresowany będący stroną postępowania – S.A. (dalej także: Spółka) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej   w Polsce. Działalność Zainteresowanego będącego stroną postępowania dotyczy   w szczególności kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (…).

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej także: Sprzedający) jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania w Polsce. Na potrzeby wniosku Zainteresowani nazwani są „Stronami”.

Strony zamierzają zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (…), położonej w W., wchodzącej w skład nieruchomości gruntowej objętej prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych księgą wieczystą (dalej „Nieruchomość”).

W dziale I-O ksiąg wieczystych Nieruchomości wpisane są działki o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz działka nr (…), o łącznym obszarze 2,4093 ha, położone w W.; sposób korzystania z działki nr (…) opisano jako B – tereny mieszkaniowe przy ulicy W.

Spółka będzie nabywcą Nieruchomości.

Strony zawarły 14 grudnia 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), w której ustalono m.in., że:

a)Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości,

b)Nieruchomość została nabyta w wyniku zawarcia umowy darowizny do majątku osobistego i nie stanowi ona składnika wspólności majątkowej małżeńskiej,

c)Umowa przyrzeczona sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”) zostanie zawarta nie wcześniej niż do dnia 1 stycznia 2023 r. oraz później niż 28 lutego 2023 r.,

d)Działka (…) przylega do drogi publicznej,

e)przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego będą te działki (części Nieruchomości), które zostaną wydzielone i będą przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co oznacza, że przedmiotem sprzedaży nie będą działki przeznaczone w ww. planie pod drogi i przedmiotem sprzedaży nie będą działki położone w linii rozgraniczającej rowu melioracyjnego – projekt podziału Nieruchomości stanowi załącznik do Umowy Przedwstępnej („Projekt Podziału”),

f)umowne prawo odstąpienia od Umowy Przedwstępnej przysługuje Sprzedającemu jedynie w razie zmiany powierzchni działek, które mają być przedmiotem sprzedaży w stosunku do powierzchni wykazanych w Projekcie Podziału o ponad 5% – w pozostałych przypadkach przewidzianych w umowie, prawo odstąpienia od umowy przysługuje wyłącznie Spółce.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, jedynie na potrzeby prywatne.

Spółka wskazuje również, że otrzymała od Sprzedającego zapewnienie, że:

a)Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w żaden sposób, została ona nabyta w celu zmiany jej przeznaczenia na budowlaną, uzyskania pozwolenia na budowę i wybudowania domu mieszkalnego na cele mieszkaniowe,

b)Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy,

c)Sprzedający nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży,

d)Sprzedający nigdy nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym,

e)Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, Sprzedający nie dokonywał i nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych,

f)w przeszłości Sprzedający nie dokonywał rejestracji jako podatnik podatku od towarów i usług, nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości,

g)Sprzedający udzielił pełnomocnictw przedstawicielom Nabywcy do występowania w jego imieniu, tzn. np.: do występowania przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień, itp.,

h)nabycie Nieruchomości nie zostało przez Sprzedającego sfinansowane kredytem bankowym lub innym zewnętrznym finansowaniem,

i)Nieruchomość nie była przez Sprzedającego wystawiana na portalach aukcyjnych lub w inny sposób przedstawiana jako składnik majątkowy przeznaczony do sprzedaży,

j)Sprzedający korzystał dla potrzeb sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika, tj. zlecał osobie trzeciej znalezienie potencjalnego nabywcy,

k)Sprzedający nie poczynił jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości, tj. nie dokonał jej uatrakcyjnienia, np. ogrodzenia, wydzielenia lub budowy drogi, wyposażenia w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, itp.,

l)Sprzedający dokonuje sprzedaży Nieruchomości z powodu otrzymania interesującej oferty od Nabywcy, nie jest zamiarem Sprzedającego dalsze inwestowanie na rynku nieruchomości,

m)wynagrodzenie otrzymane przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczone na cele prywatne.

W uzupełnieniu z 9 lutego 2022 r. wskazali Państwo, że Sprzedający w 2006 r. dokonał sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Powyższa nieruchomość gruntowa została przez Sprzedającego nabyta na podstawie umowy darowizny z 1994 r. jako element gospodarstwa rolnego. Z tytułu sprzedaży nie został odprowadzony podatek od towarów i usług. Środki ze sprzedaży Sprzedający przeznaczył na remont swoich pozostałych nieruchomości.

Nieruchomość, którą Sprzedający zamierza sprzedać Spółce była do 2001 r. wykorzystywana jako nieruchomość rolnicza. Sprzedający posiada status rolnika od 1979 r.

Z uwagi na fakt, że merytoryczna treść uzupełnienia będącego odpowiedzią na wezwanie dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jego treść została przywołana wyłącznie w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Spółkę Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3.3)

Stanowisko Zainteresowanych

Zdaniem Zainteresowanych nabycie przez Spółkę Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży lub zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Powyższe oznacza, że co do zasady umowa sprzedaży stanowi czynność prawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek zapłaty podatku spoczywa na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Ustawa o podatkiem od czynności cywilnoprawnych przewiduje jednak w tym zakresie pewne wyjątki.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Na gruncie art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy   o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zważywszy na brak opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zainteresowany będący stroną postępowania jako podatnik będzie zatem zobowiązany do rozliczenia się z podatku, a Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej odpłatne zbycie Nieruchomości.

Powyżej została przywołana tylko ta część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,   w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona   z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność,   że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie  fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów   i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w której Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) dokona na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postepowania) sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak

w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 21 marca 2022 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.59.2022.3.DK,  wynika, że:

-sprzedaż przez Sprzedającego ww. działki będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ww. ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 tejże ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-sprzedaż ww. Nieruchomościbędzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku; w konsekwencji Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług od sprzedaży ww. działki.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów

i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości opisanej we wniosku będzie dostawą dokonaną przez podatnika podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem – nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, odnoszącym się do pytania oznaczonego nr 3.3 we wniosku, że sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy   o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wyłączona   z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna   z 21 marca 2022 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.59.2022.3.DK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

M. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo   o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej   (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.