Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 stycznia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek uzupełnili Państwo w piśmie z 27 stycznia (wpływ 1 lutego 2022 r.). Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 marca 2022 r. (wpływ 21 marca  2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: W. Spółka z o.o. (Kupujący) w trakcie zmiany nazwy na: S. Sp. z o.o.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: A Sp. z o.o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) nieruchomości obejmującej budynek biurowy z częścią usługową, położonej w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie: „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest najpóźniej 31 sierpnia 2022 r.

W dalszych punktach Zainteresowani opisują: (I) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (II) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (III) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (IV) zakres Transakcji.

(I)Opis Nieruchomości.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w W. i obejmującej działkę gruntu, o numerze ewidencyjnym A, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Grunt”). Obecnie wskazana księga wieczysta prowadzona jest również dla działek gruntu o numerach B i C, natomiast w dniu Transakcji Grunt zostanie wydzielony do odrębnej księgi wieczystej. Sprzedający jest właścicielem Gruntu.

Na Gruncie Sprzedający realizuje projekt deweloperski obejmujący budowę budynku biurowego z częścią usługową o nazwie handlowej „Centrum X” (pierwszy z kompleksu mającego liczyć docelowo xxx, dalej: „Budynek”). Budynek posiada xxx

Budowa Budynku została zakończona w xxx r. a Budynek został dopuszczony do użytkowania na podstawie decyzji wydanej w dniu xxx r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (nr (…)).

Budynek jest sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione we wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego – zgodnie z PKOB – będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkiem.

Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynku już zostały zawarte przez Sprzedającego (jako właściciela Budynku). Po rozpoczęciu najmu powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu – co nastąpiło po raz pierwszy w odniesieniu do części powierzchni w xxx r. – w Budynku toczą się jeszcze prace wykończeniowe oraz prace mające na celu dostosowanie poszczególnych powierzchni do potrzeb najemców. Od xxx r. kolejne powierzchnie w Budynku były sukcesywnie wydawane najemcom w ramach zawartych umów najmu. Sprzedający nie jest w stanie oszacować czy w odniesieniu do Budynku i/lub Budowli na dzień dokonania Transakcji, wartość takich prac wykończeniowych przekroczy xxx% ich wartości z chwili uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie. Jednakże, poniesienie tych wydatków ma na celu doprowadzenie nowego Budynku/Budowli do poziomu jego pierwotnie zakładanej, docelowej użyteczności i nie będzie stanowiło jego istotnej przebudowy. W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostały i do daty Transakcji nie zostaną ujęte jako środki trwałe, lecz są zaewidencjonowane bilansowo jako zapasy (stanowiące aktywa obrotowe), ponieważ model biznesowy Sprzedającego nie zakłada długoterminowego posiadania aktywów wchodzących w skład zrealizowanej inwestycji, lecz ich jak najszybszą sprzedaż inwestorowi zewnętrznemu. Dla celów podatkowych Budynek jest ujęty jako środek trwały w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Grunt zabudowany jest również, poza Budynkiem, następującymi naniesieniami (obok naniesień wskazana została również ich kwalifikacja na gruncie Prawa budowlanego) wspierającymi funkcjonalnie Nieruchomość i zdefiniowanymi łącznie jako „Budowle”, które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji:

 1) płyty chodnikowe betonowe – budowle;

 2) zieleń na garażu podziemnym – obiekt małej architektury;

 3) ławka parkowa – obiekt małej architektury;

 4) stojaki rowerowe – obiekty małej architektury;

 5) kosze na śmieci – obiekty małej architektury;

 6) fontanna (w gruncie i w budynku) – budowla;

 7) lampy oświetleniowe – budowle;

 8) okablowanie do oświetlenia – część budowli w zakresie, w jakim znajduje się w słupach oświetleniowych oraz osobna budowla w zakresie, w jakim samodzielnie znajduje się w ziemi;

 9) obudowy nawiewów (wyrzutnie/czerpnie powietrza) – urządzenia budowlane;

10) okablowanie SN – urządzenie budowlane;

11) stacja naprawy rowerów – obiekt małej architektury.

Dodatkowo, następujące naniesienia znajdują się poza Gruntem, ale stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji:

1) przyłącze wodociągowe – urządzenie budowlane;

2) przyłącze kanalizacji deszczowej – urządzenie budowlane;

3) przyłącze kanalizacji sanitarnej – urządzenie budowlane.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Uzyskana zgoda na użytkowanie Budynku obejmuje również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe było rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem. Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe (zarówno w garażu podziemnym jak i na zewnątrz budynku), które są przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Dla pełnego obrazu Zainteresowani wskazują, że na podstawie Umowy (zdefiniowanej w dalszej części wniosku) po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku (tj. najwcześniej w dniu xxx r. lub później) Sprzedający, za wynagrodzeniem powiększonym o należny podatek od towarów i usług, udostępnił kontrahentowi część Gruntu oraz miejsca postojowe (wchodzące w skład „płyt chodnikowych betonowych”, budowli wskazanej w katalogu powyżej) znajdujące się na Gruncie.

Na Gruncie znajdują się także następujące części infrastruktury, które nie stanowią własności Sprzedającego:

1) okablowanie przyłącza energetycznego;

2) stacja do ładowania pojazdów elektrycznych DC 150kW;

3) stacja do ładowania pojazdów elektrycznych AC 44kW.

Wskazane powyżej obiekty stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów i w związku z tym nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle, w dalszej części wniosku, nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Przed datą rozpoczęcia wydawania najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu (co nastąpiło w lipcu 2020 r.), Budynek i Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej (w szczególności użytkowane na potrzeby własne), ani nie były oddane do użytkowania podmiotom trzecim.

(II)Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Budynek jest pierwszym z czterech budynków, które docelowo mają tworzyć kompleks biurowo-usługowy „Centrum X”.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku (ani żaden z innych projektów realizowanych przez Sprzedającego w ramach budowy ww. kompleksu „Centrum X”) nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, ani innej jednostki organizacyjnej, wydzielonych w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Niemniej jednak, jest możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością, dokonując analizy transakcji ujętych w księgach na różnych kontach.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (m.in. biurowe, usługowe i magazynowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców, z którymi zawierane będą umowy na świadczenie usług. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem, w treści aktu notarialnego (będącego podstawą sprzedaży Nieruchomości), Zainteresowani zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

(III) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył prawo własności nieruchomości gruntowych, stanowiących działki ewidencyjne o numerze:

    - E [z działki gruntu nr E – po przeprowadzeniu szeregu podziałów – docelowo wyodrębniony został Grunt. Miało to miejsce na mocy odpowiednio: (i) decyzji dyrektora zarządu geodezji, kartografii i katastru miejskiego z xxx r. (nr (…)), zgodnie z którą m.in. działka gruntu nr G została podzielona na działki o numerach H i I oraz (ii) decyzji Dyrektora z xxx r. (nr (…)), zgodnie z którą działka gruntu nr J została podzielona na działki o numerach A (Grunt) i C], o powierzchni xxx ha i K, o powierzchni xxx ha, dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW o numerze (…);

    - F, o powierzchni xxx ha, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW o numerze (…),

na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy funduszem X a Sprzedającym w dniu xxx r. w W. w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza za numerem Repertorium A (…).

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego na działce E znajdowała się inwestycja w toku, której celem było m.in. wzniesienie Budynku.

Powyższa transakcja, zgodnie z uzyskaną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu xxx r., podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Po nabyciu Gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie m.in. Budynku.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu wraz z towarzyszącą infrastrukturą oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynku i Budowli. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

(IV) Zakres Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będą:

 1. Składające się na Nieruchomość prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Budowli.

  2. Prawo własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nimw sposób trwały) oraz ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (nie obejmuje to aktywów oraz ruchomości, które na moment transakcji mogą znajdować się na terenie Budynku, ale będą stanowić własność najemców np. własny sprzęt biurowy najemców).

  3. Prawa i obowiązki wynikające z zawartych lub przejętych przez Sprzedającego umów najmu (w tym obowiązki nałożone na Sprzedającego w regulaminie Budynku). W tym zakresie, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy Kodeks cywilny. Jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży.

  4. Dokumentacja projektowa, techniczna i prawna związana z Nieruchomością.

  5. Prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń, a także kaucje najemców.

  6. Majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

  7. Wyłączne prawo do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

  8. Upoważnienia do wykonywania osobistych praw autorskich do Projektów w celu udzielenia dalszych upoważnień do tego – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości.

  9. Prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami.

10. Prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli oraz dokumentacji projektowej.

11. Prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynku oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku.

12. Prawo do używania znaku towarowego Budynku – w tym zakresie Kupującemu zostanie udzielona licencja (w szczególności w zakresie oznaczania Budynku oraz używania przedmiotowego znaku towarowego przez Kupującego do celów promocyjnych i marketingowych).

13. Prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy ze spółką Y i dotyczącej udostępnienia części Nieruchomości w celu posadowienia na niej m.in. stacji ładowania samochodów elektrycznych wraz z infrastrukturą towarzyszącą „Umowa”).

Ponadto, w ramach Transakcji Kupujący i Sprzedający zawrą umowę regulującą współwłasność praw autorskich do projektu zagospodarowania terenu, który jest wspólny dla Nieruchomości oraz kolejnego realizowanego przez Sprzedającego etapu kompleksu „Centrum X”.

W ramach Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

    - Danych finansowych prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;

    - Instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

    - Pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte w szczególności:

    - Inne działki gruntu, których właścicielem jest Sprzedający oraz inwestycje w toku realizowane obecnie przez Sprzedającego na tych działkach.

    - Prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości/budowę Budynku wraz infrastrukturą (w tym Budowli).

    - Umowa o komercyjne zarządzenie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o komercyjne zarządzenie Nieruchomością – jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Sprzedający (ani żaden podmiot z grupy kapitałowej Sprzedającego) nie będzie także świadczył na rzecz Kupującego usług komercyjnego zarządzania Nieruchomością.

    - Umowa o techniczne zarządzanie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedający zawrze umowę o techniczne zarządzanie Nieruchomością – jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego. Po zawarciu Transakcji Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą technicznym co Sprzedający, lub (ii) z innym zarządcą technicznym niż Sprzedający.

    - Umowy zarządzania aktywami Sprzedającego – Sprzedający nie zawarł takiej umowy.

    - Należności Sprzedającego o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, w tym w szczególności należności Sprzedającego wynikające z umów najmu. W tym zakresie, jeżeli do Transakcji dojdzie w trakcie miesiąca, wówczas rozliczenie kwot stanowiących należności od najemców należnych proporcjonalnie od daty Transakcji do zakończenia danego miesiąca nastąpi bezpośrednio pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym.

    - Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów do budynku oraz odbiór i wywóz odpadów/ścieków z Budynku.

    - Prawa i obowiązki z praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę usług (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind). Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu tego rodzaju umowy zostaną wypowiedziane lub rozwiązane.

    - Prawa i obwiązki wynikające z umowy na generalne wykonawstwo robót budowlanych zawartej przez Sprzedającego (oprócz praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi wskazanych w punkcie 10 powyżej).

Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji Sprzedający również nie będzie zatrudniał pracowników).

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie komercyjnego zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Ponieważ na moment zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku może pozostawać niewynajęta, na podstawie umowy sprzedaży, po dokonaniu Transakcji, Sprzedający będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania umów najmu z potencjalnymi najemcami oraz pokrywać własne koszty i wydatki związane z procesem wynajmu oraz będzie realizować na rzecz Kupującego lub najemców, określone prace polegające na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców, itp. W tym celu, po zawarciu Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu licencji na korzystanie z dokumentacji projektowej Budynku (wraz z przynależnościami) na potrzeby wykonywanych prac wykończeniowych. Uzgodniona pomiędzy Zainteresowanymi cena za nabycie Nieruchomości oparta jest na założeniu, że Sprzedający zobowiązany jest doprowadzić do wynajęcia powierzchni w Budynkach na warunkach komercyjnych (przy określonych stawkach czynszu), zaakceptowanych przez Kupującego. Innymi słowy, Sprzedający zawierając umowy najmu dotyczące powierzchni w Budynku jest zobowiązany do zagwarantowania określonych, minimalnych stawek, które zostały zaakceptowane przez Kupującego i określone w umowie przenoszącej. W przypadku gdy umowy najmu zawierane dzięki działaniom Sprzedającego zostaną zawarte na warunkach lepszych niż określone pomiędzy stronami (tzn. jeżeli stawki czynszu wynegocjowane przez Sprzedającego będą wyższe niż oczekiwane przez Kupującego), Sprzedający będzie uprawniony do dodatkowego wynagrodzenia za świadczone usługi związane z wynajmem powierzchni w Budynku.

Dodatkowo, w stosunku do powierzchni w Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu poniżej określonego poziomu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Zainteresowani wskazują również, że w momencie dokonania Transakcji (i) może zostać zawarta umowa dobrosąsiedzka pomiędzy Sprzedającym i Kupującym regulująca relacje między nimi jako właścicielami nieruchomości sąsiadujących oraz (ii) Kupujący może przystąpić do umowy dobrosąsiedzkiej, która została już zawarta przez Sprzedającego z właścicielami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością).

(V) Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

  1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie nieruchomością;

  2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów bezpośrednio po Transakcji (niewykluczone, że może się to zdarzyć również przed Transakcją lub około tej daty);

  3) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe, itp. na rzecz Sprzedającego;

  4) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby (przy czym Kupujący nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) komercyjne zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii prawnych i księgowych i innych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

(VI) Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający zamierza:

    - wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość;

    - kontynuować realizację inwestycji polegającej na wzniesieniu (i sprzedaży) pozostałych budynków mających wchodzić w skład kompleksu „Centrum X”;

    - realizować obowiązki nałożone na Sprzedającego w związku z zawartymi umowami, których jest stroną.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy jeżeli Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Państwa, jeżeli Państwo zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

  – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

  – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu – w ocenie Państwa – jeżeli Państwo zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazali Państwo w uzasadnieniu stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług.

Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

  a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

  b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że planują Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości obejmującej Grunt, Budynek oraz Budowle.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: 0111-KDIB3-3.4012.23.2022.3.JSU wynika, że:

   – przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa; transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

   – dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług;

   – w związku z tym, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Zainteresowanym nie będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Nabywca nie będzie zatem zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Należy jednak zauważyć, że – jak wynika z powołanej powyżej interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. W konsekwencji nie będzie Państwu przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro zatem sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie dlatego, że zrezygnują Państwo ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wybiorą opcję opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ale dlatego, że sprzedaż Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i jest opodatkowana tym podatkiem.

Stanowisko Zainteresowanych uznaliśmy za prawidłowe, chociaż z nieco innych względów niż Państwo wskazali.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.