W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Działek.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Działek. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 21 listopada 2022 r. (wpływ 21 listopada 2022 r.) oraz z 18 listopada 2022 r. (wpływ 22 listopada 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X sp. z o.o.

(…);

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.P.

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Opis działalności Sprzedającego

B.P. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej „Sprzedający”) prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG w zakresie działalności obiektów sportowych (PKD 93.11.Z), a ponadto w zakresie działalności ma wykazane pozostałą sprzedaż w niewyspecjalizowanych sklepach (47.19.Z), działalność restauracji i innych placówek gastronomicznych (56.10.A), pozaszkolne formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych (85.51.Z) i działalność obiektów służących poprawie kondycji fizycznej (93.13.Z). Sprzedający nie prowadzi działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jednakże nie można wykluczyć, w związku z rozważanymi planami biznesowymi, że na moment dostawy działek (2023 r.), Sprzedający rozszerzy prowadzoną działalność o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W takim wypadku również przedmiotowa dostawa następowała by w ramach tej działalności. Sprzedający dokonał sprzedaży kilku działek z majątku prywatnego, pod budowę drogi (…) i drogi gminnej. Transakcje te nie były opodatkowane podatkiem od towarów i  usług. Ponadto dokonał darowizny jednej z posiadanych działek na rzecz osoby najbliższej.

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej „Kupujący”) prowadzi działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Opis przedmiotu dostawy

Sprzedający jest właścicielem m.in. nieruchomości gruntowych stanowiących działki ewidencyjne nr (…) (działki (…) powstały z podziału działki (…)) i (…) z obrębu (…). Działki te zostały nabyte przez Sprzedającego w ramach umowy darowizny w 1992 r. Na działkach (…) (nieobjęte niniejszym wnioskiem) prowadzi działalność gospodarczą opisaną powyżej. Ponadto dzierżawił działki (…) (nie objęta wnioskiem), (…) (z której podziału powstała działka (…)), m.in. na cele ustawienia urządzeń reklamowych, skład budowlany i na rzecz innych podmiotów. Przedmiotowy wniosek obejmuje sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego działek (…) (dalej „Przedmiot dostawy” lub „Działki”) o obszarze 12.402 m2. Sprzedający nie prowadzi na tych Działkach działalności gospodarczej opisanej powyżej, jednakże Działki były przedmiotem dzierżawy od (więcej niż dwóch) lat, w tym działka (…) była przedmiotem dzierżawy pod billboard a działka (…), z której powstała działka (…) była przedmiotem dzierżawy na rzecz Y sp. z o.o. pod szkółkę piłkarską. Umowy te zostały wypowiedziane i na dzień dokonania dostawy Działek umowy te nie będą obowiązywać, a tym samym nie przejdą na Kupującego w ramach dostawy. Na Działkach nie występują naniesienia. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”) i mają w całości przeznaczenie oznaczone jako 3UP. Zgodnie z MPZP oznacza to, że Działki są przeznaczone na tereny usług, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów: (1) przeznaczenie podstawowe: usługi, obiekty produkcyjne, składy i magazyny; (2) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, parkingi; (3) przeznaczenie dopuszczalne: drogi wewnętrzne. Na Działkach wg najlepszej wiedzy Sprzedającego nie znajdują się żadne budynki, budowle i ich części, z wyjątkiem ewentualnie wzniesionych przez dzierżawców, które zostaną usunięte na moment dokonania dostawy. Przedmiotem dostawy będzie zatem grunt niezabudowany. W związku z nabyciem Działek w ramach umowy darowizny w 1992 r. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy ich nabyciu (VAT wówczas jeszcze nie został w Polsce wprowadzony). Umowy dzierżawy opisane powyżej były opodatkowane podatkiem VAT i dokumentowane fakturami VAT. Działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Cel nabycia nieruchomości

Kupujący nabywa Działki w celu budowy na nich obiektu wielofunkcyjnego biurowo-handlowo-usługowego, samodzielnie lub we współpracy z podmiotami powiązanymi, będącymi właścicielami nieruchomości sąsiednich, przy czym nie jest wykluczona ich dzierżawa na rzecz spółki celowej (SPV), która ma uzyskać niezbędne pozwolenia oraz wybudować i prowadzić obiekt wielofunkcyjny. Nie można również wykluczyć dokonania przez Kupującego w przyszłości dostawy Działek czy to w ramach aportu do spółki celowej czy też sprzedaży zarówno przed wybudowaniem jak i po wybudowaniu obiektu wielofunkcyjnego. W okresie do wybudowania obiektu wielofunkcyjnego nie można wykluczyć tymczasowej dzierżawy Działek lub fragmentów Działek do czasu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń w celu prowadzenia planowanej budowy. Nie można wykluczyć, że zostanie ona zawarta także z podmiotami, które dzierżawiły fragmenty Działki od Sprzedającego. O ile umowy tymczasowej dzierżawy zostałyby zawarte przez Kupującego będą one obowiązywać wyłącznie do czasu rozpoczęcia budowy obiektu wielofunkcyjnego lub zawarcia umowy dzierżawy Działek na rzecz SPV w celu wybudowania obiektu wielofunkcyjnego, co jest docelowym sposobem wykorzystania Działek przez Kupującego. Tym samym Kupujący nie zamierza kontynuować działalności Sprzedającego. Działalność Kupującego w ramach której będzie on wykorzystywał nabyte Działki będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Opis okoliczności dostawy

Sprzedający wykorzystywał Przedmiot dostawy w ramach działalności w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT na potrzeby opisanej powyżej dzierżawy. Przedmiot dostawy nie obejmuje żadnych innych poza Działkami składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym takich, które są ekonomicznie i funkcjonalnie związane z Przedmiotem dostawy. Na Kupującego nie przejdą w szczególności:

1.firma Sprzedającego ani żadne znaki towarowe,

2.środki pieniężne Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

3.know-how Sprzedającego,

4.księgi rachunkowe lub podatkowe Sprzedającego,

5.długi obciążające Sprzedającego,

6.należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego,

7.wartości niematerialne i prawne,

8.tajemnice przedsiębiorstwa,

9.pracownicy Sprzedającego.

Przedmiot dostawy nie jest wyodrębniony funkcjonalnie, organizacyjnie czy finansowo w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Strony mają zamiar podzielić ewentualne koszty związane z Działkami mając na uwadze moment przekazania Działek Kupującemu. Sprzedający i Kupujący są, i będą na moment dokonania dostawy, zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Niezależnie od faktu, że Działki na moment dostawy będą niezabudowane, z ostrożności procesowej strony złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Działkach.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy planowana sprzedaż Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC??

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%. Jak wskazano powyżej zdaniem Zainteresowanych: dostawa Działek nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT,  w stosunku do dostawy Działek Strony ostrożnościowo zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT wybierając opodatkowanie dostawy VAT, przez co – w ocenie Zainteresowanych – dostawa Działek nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2018 r., 0111.KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy”. Zostało to również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lutego 2018 r., 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. W przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok z dnia 15 lutego 2008 r. (sygn. II FSK 1737/06).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 30 listopada 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.733.2022.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza sprzedać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) niezabudowane działki nr (…) o obszarze 12.402 m2.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 listopada 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.733.2022.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) przedmiot sprzedaży tj. niezabudowane działki nr (…), nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jego sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

(…) zbycie opisanych we wniosku działek nr (…) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.”  

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Działek będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).