w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 czerwca 2022 r. (wpływ 6 i 8 czerwca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka” oraz „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”). Przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej Spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dniu 22 grudnia 2011 r. Spółka zawarła z B S.A. (dalej jako: „Finansujący”) umowę leasingu nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), położonych w K. (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”), w wykonaniu której Finansujący nabył od Spółki Nieruchomość. Wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości mają charakter zabudowany,  tj. są zabudowane budynkami (np. szpital) lub budowlami (np. stacje trafo, chodnik, utwardzone place) w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane  (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351).

Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Finansującego jest leasing finansowy. Spółka i Finansujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800).

Na podstawie aktu notarialnego, Spółka dokonała w dniu 12 marca 2012 r. sprzedaży Nieruchomości na rzecz Finansującego. Transakcja ta była opodatkowana 23% VAT  i przewidywała odrębną cenę za prawo własności gruntów, jak również odrębną cenę za prawo własności budynków/budowli.

Umowa leasingu przewidywała, że odpisów amortyzacyjnych od wartości budynków znajdujących się na Nieruchomości będzie dokonywał Finansujący. W zakresie gruntu rozliczenie umowy stanowiło tzw. leasing finansowy, w ramach którego podatek VAT od całej wartości gruntu został naliczony jednorazowo – w ramach pierwszej raty leasingowej. Natomiast w zakresie wartości budynków/budowli umowa stanowiła  tzw. jako leasing operacyjny, wobec czego podatek VAT był proporcjonalnie doliczany do każdej z rat leasingowych.

Jednocześnie, 12 marca 2012 r. Spółka i Finansujący zawarli umowę przedwstępną odkupu Nieruchomości, w ramach której przewidziano, że po zakończeniu leasingu Spółka odkupi od Finansującego Nieruchomość. Umowa ta przewidywała, że do wskazanych cen zostanie doliczony podatek VAT, o ile na moment transakcji będą to przewidywały przepisy podatkowe.

W marcu 2022 r. upłynął termin ostatecznej spłaty przedmiotowego leasingu. W związku z tym Spółka 29 marca 2022 r. dokonała wykupu Nieruchomości od Finansującego, na ustalonych warunkach finansowych.

Przedmiotem wykupu była sama Nieruchomość, tj. wraz z Nieruchomością nie zostały przeniesione na Spółkę żadne dodatkowe składniki materialne lub niematerialne, takie jak umowy najmu, umowy na dostawę mediów, umowy zarządzania Nieruchomością, czy też rachunki bankowe.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytkowania ponad  2 lata przed datą transakcji odkupu i nie były w tym czasie przedmiotem modernizacji, która przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

W odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości, Spółka oraz Finansujący, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy VAT, wybrali w ramach aktu notarialnego opcję opodatkowania VAT transakcji, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia  z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Spółka oraz Finansujący byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT na moment złożenia stosownego oświadczenia (tj. na moment podpisania aktu notarialnego). Finansujący wystawił też na rzecz Spółki odpowiednie faktury VAT, dokumentujące transakcję odkupu Nieruchomości.  W konsekwencji, transakcja ta została opodatkowana VAT przy zastosowaniu 23% stawki VAT.

Zgodnie z zamiarem Spółki, Nieruchomość po odkupie ma być przedmiotem odpłatnego najmu, który to najem będzie opodatkowany 23% stawką VAT. Będą to te same podmioty, do których Spółka wynajmowała Nieruchomość przed jej wykupem – nie mając jednak na tamten moment tytułu własności Nieruchomości.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości przez Finansującego na rzecz Nabywcy nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4a (winno być: art. 2 pkt 4 lit. a)) ustawy PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku  z opodatkowaniem sprzedaży Nieruchomości przez Finansującego na rzecz Nabywcy podatkiem VAT przedmiotowa transakcja nie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania dokonanej sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem VAT mogło bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy PCC, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów  i usług” oznacza podatek VAT w rozumieniu ustawy VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w opisie stanu faktycznego wniosku, Spółka nabyła od Finansującego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Transakcja powinna zostać potraktowana jako opodatkowana VAT (jak wskazano  w uzasadnieniu do pytania nr 1),

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku transakcja była opodatkowana podatkiem VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 niniejszego wniosku), powyższa czynność została wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.  W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 8 czerwca 2022 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.210.2022.3.MŻ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że 22 grudnia 2011 r. Spółka (Wnioskodawca) zawarła z B S.A. (dalej jako: „Finansujący”) umowę leasingu nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), położonych w K. (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”). Wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości mają charakter zabudowany, tj. są zabudowane budynkami  (np. szpital) lub budowlami (np. stacje trafo, chodnik, utwardzone place). Na podstawie aktu notarialnego, Spółka dokonała w dniu 12 marca 2012 r. sprzedaży Nieruchomości na rzecz Finansującego. Jednocześnie, 12 marca 2012 r. Spółka i Finansujący zawarli umowę przedwstępną odkupu Nieruchomości, w ramach której przewidziano, że po zakończeniu leasingu Spółka odkupi od Finansującego Nieruchomość. W marcu 2022 r. upłynął termin ostatecznej spłaty przedmiotowego leasingu. W związku z tym Spółka 29 marca 2022 r. dokonała wykupu Nieruchomości od Finansującego, na ustalonych warunkach finansowych. W odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości, Spółka oraz Finansujący, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy VAT, wybrali w ramach aktu notarialnego opcję opodatkowania VAT transakcji, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów  i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług skutkuje wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 czerwca  2022 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.210.2022.3.MŻ wydanej dla Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając jego stanowisko, że „ (…) z uwagi na złożenie przez Finansującego i Spółkę w dniu dokonania transakcji zgodnego oświadczenia (akt notarialny), o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT (oraz biorąc pod uwagę, że spełnione zostały wszystkie przesłanki przewidziane  w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT), transakcja dostawy budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT, tj. nie podlegała zwolnieniu z VAT. (…)

Zatem, powyższe ustalenia dot. opodatkowania transakcji w całości odnosić się będą równocześnie do dostawy działek, na których znajdowały się budynki i budowle. W przypadku bowiem skorzystania przez Finansującego oraz Spółkę z opcji opodatkowania VAT budynków/budowli znajdujących się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości (vide: uwagi powyżej), dostawa tych działek również powinna w tym zakresie zostać opodatkowana VAT.

W konsekwencji całość transakcji dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki mogła zostać opodatkowana VAT, tj. nie podlegała zwolnieniu z VAT.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie była z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpiła rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znalazło zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Wnioskodawcy jako kupującym nie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.  

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym,  w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo  o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).