Sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 19 sierpnia 2022 r. (wpływ 19 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

K. Sp. z o.o. (Spółka, Kupujący)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A. G. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

K. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”, „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych, a także działalność deweloperska, w tym, m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, przygotowanie terenu pod budowę.

A. G. (Sprzedający) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Począwszy od ... 2020 r. figuruje w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Sprzedającego jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31 Z). Wśród pozostałych przedmiotów działalności wymieniono również „wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD 68.20.Z). Wykonywanie działalności gospodarczej przez Sprzedającego zostało zawieszone ... 2020 r., a następnie wznowione począwszy od ... 2022 r.

Spółka będzie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień dokonania planowanej transakcji opisanej poniżej. Sprzedający będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik ww. podatku na dzień transakcji, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną, wydaną na przedmiotowy wniosek, będzie on działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w związku z opisaną we wniosku transakcją.

Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w ..., stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o obszarze ... m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer (…) („Nieruchomość”).

W dziale II księgi wieczystej Nieruchomości wpisani są: jako właściciel – Miasto ... (dalej: Miasto) oraz jako współużytkownicy wieczyści:

−M. Z. w udziale w wysokości 3∕12 (trzy dwunaste) części;

−S. Sp. z o.o. w udziale w wysokości 3∕12 (trzy dwunaste) części;

−K. Z. w udziale w wysokości 3∕12 (trzy dwunaste) części;

−G. w udziale w wysokości 2∕12 (dwie dwunaste) części, oraz

−T. B. w udziale w wysokości 1∕12 (jedna dwunasta) części;

– dalej łącznie „Użytkownicy wieczyści”.

Zainteresowani wskazali, że Sprzedający oraz dwóch innych Użytkowników wieczystych wystąpiło z wnioskami o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych dotyczących opodatkowana podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (dewelopera) na podstawie umowy sprzedaży poprzedzonej umową przedwstępną oraz umową warunkową. Opisana we wniosku transakcja nie doszła jednak do skutku. W związku z powyższym, w odniesieniu do wniosku Sprzedającego, została wydana interpretacja indywidualna z ... 2020 r., sygn. ..., uznająca stanowisko Sprzedającego za nieprawidłowe i potwierdzająca prawidłowość opodatkowania transakcji, będącej przedmiotem wskazanego wniosku, podatkiem od towarów i usług. Na skutek wniesienia przez Sprzedającego odwołania od ww. rozstrzygnięcia do wojewódzkiego sądu administracyjnego, został wydany wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z ... 2021 r., który uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaskarżył ww. rozstrzygnięcie. Na dzień składania wniosku nie zostało wydane rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego, a powyższy wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego pozostaje nieprawomocny.

W związku z tym, iż planowana transakcja będącą przedmiotem uprzednio wydanej interpretacji, opisana wyżej, nie doszła do skutku oraz w związku z podjęciem przez Sprzedającego dodatkowych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży (opisanych we wniosku – w tym udzieleniem pełnomocnictw opisanych we wniosku oraz likwidacją ogrodzenia, co ma mieć miejsce przed transakcją opisaną we wniosku) oraz podjęciem negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości z nowym podmiotem – tj. Spółką, Kupujący oraz Sprzedający podjęli decyzję o wystąpieniu z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej skutki podatkowe planowanej transakcji, jaka ma zostać zawarta m.in. pomiędzy Spółką a Sprzedającym – która została opisana w dalszej części wniosku.

Opis planowanej Transakcji

Kupujący, Sprzedający oraz pozostali Użytkownicy wieczyści zamierzają zawrzeć warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa warunkowa”). Zgodnie z treścią Umowy warunkowej, w przypadku niewykonania przez Miasto ustawowego prawa pierwokupu oraz wydania przez właściwy organ podatkowy interpretacji podatkowej (której dotyczy wniosek), strony zobowiązują się zawrzeć umowę przenoszącą, na mocy której, Użytkownicy wieczyści przeniosą, w wykonaniu Umowy warunkowej, na Kupującego wszystkie swoje udziały w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości („Umowa Przenosząca”). Jeżeli Prezydent Miasta nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Miastu i jeśli strony nie postanowią inaczej (poprzez zawarcie Umowy Przenoszącej we wcześniejszym terminie lub zgodne oświadczenia złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi) Umowa Przenosząca zostanie zawarta w terminie określonym przez strony w Umowie warunkowej.

Informacje dotyczące Nieruchomości

Na dzień zawarcia Umowy Przenoszącej, Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej „Planem Miejscowym”), Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo-usługowej.

Informacje historyczne dotyczące Nieruchomości

Sprzedający odziedziczył roszczenia wynikające z art. (...) o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (…) dotyczące przedmiotowej Nieruchomości.

W 2008 r. jeden z Użytkowników wieczystych (K. Z.) wniósł do organów miejskich wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego dotyczącego praw do nieruchomości dekretowej – w postępowaniu brali udział jako strony również Sprzedający oraz dwóch z grona pozostałych Użytkowników wieczystych. W konsekwencji ... 2011 r. została wydana przez Prezydenta ... decyzja w przedmiocie ustanowienia, m.in. na rzecz Sprzedającego oraz pozostałych Użytkowników wieczystych biorących udział w postępowaniu, prawa współużytkowania wieczystego Nieruchomości, a następnie dopiero ... 2012 r. zawarł m.in. z nimi umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Z powodu bezprawnej rocznej zwłoki Miasta w zawarciu umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego odzyskana Nieruchomość nie mogła zostać zabudowana, gdyż w międzyczasie w ... 2011 r. wszedł w życie w tym rejonie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ograniczający zabudowę jedynie do działek o powierzchni powyżej 2 000 m², a Nieruchomość posiada powierzchnię ... m². Sprzedający wraz z pozostałymi Użytkownikami wieczystymi wystąpił o nabycie części wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w tzw. „trybie bezprzetargowym” w rozumieniu art. 37 ust 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sprzedający nigdy nie podejmował jakichkolwiek prac budowlanych ani adaptacyjnych na terenie Nieruchomości, w szczególności nie wytyczył granicy oddzielającej Nieruchomość od nieruchomości sąsiedniej należącej do Miasta. Nigdy nie występował o wydanie decyzji w przedmiocie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Do ... 2016 r. Sprzedający, jak również pozostali Użytkownicy wieczyści Nieruchomości, ponosili jedynie koszty podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste Nieruchomości w proporcji do posiadanych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. W ... 2020 r. trzech Użytkowników wieczystych (w tym spółka pod firmą S. Sp. z o.o.) wystąpiło z wnioskami o ustanowienie służebności drogi koniecznej dla każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości wraz z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia w postaci służebności tymczasowej. Na skutek czego ... 2020 r. zostało wydane postanowienie Sądu Rejonowego w sprawie o sygn.(…) (obecnie prowadzonej przez Sąd Rejonowy pod sygn. (…)) o udzieleniu zabezpieczenia w postaci nieodpłatnej służebności drogowej ustanowionej na czas trwania rzeczonego postępowania, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości, polegającej na prawie przejścia i prawie przejazdu przez nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną numer (…) z obrębu ..., położoną w Dzielnicy ... Miasta, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Następnie ... 2020 r. Sprzedający, działając w charakterze uczestnika rzeczonego postępowania, złożył pismo procesowe w którym poparł dotychczasowe wnioski złożone przez Użytkownika wieczystego spółkę pod firmą S. Sp. z o.o. i jednocześnie udzielił adwokatowi pełnomocnictwa do prowadzenia przedmiotowej sprawy. (...) 2022 r. odbyła się wizja lokalna Nieruchomości z udziałem biegłego sądowego, ale na dzień złożenia wniosku, postępowanie jeszcze nie zostało zakończone.

Na terenie Nieruchomości prowadzony był bezumownie parking samochodowy. Licząc na szybką sprzedaż Nieruchomości, Użytkownicy wieczyści nigdy nie wystąpili do osoby bezumownie korzystającej z Nieruchomości z jakimkolwiek żądaniem.

(...) 2016 r. została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości („Umowa dzierżawy”). Dzierżawcą Nieruchomości był podmiot powiązany z jednym z Użytkowników wieczystych (dalej: „Dzierżawca”).

Pod koniec roku 2016, Dzierżawca skontaktował się z podmiotem prowadzącym bezumownie parking na Nieruchomości i poddzierżawił mu Nieruchomość. Umowa poddzierżawy została rozwiązana z końcem ... 2017 r. W tym terminie nastąpiła likwidacja parkingu i opróżnienie go ze wszystkich samochodów. Od ... 2017 r. parking pozostaje zamknięty natomiast sama Nieruchomość nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez kogokolwiek – aktualnie przez Nieruchomość przechodzi część ogrodzenia natomiast zgodnie z postanowieniem, które zostanie zawarte w Umowie warunkowej (o czym mowa poniżej) na moment zawarcia Umowy Przenoszącej na Nieruchomości nie będzie znajdowało się już ww. ogrodzenie (zostanie usunięte przez Kupującego za zgodą sprzedających po zawarciu Umowy warunkowej). Powyższa klauzula kontraktowa została dodana do Umowy warunkowej w celu przygotowania Nieruchomości do jak najszybszej realizacji inwestycji przez Spółkę.

Od ... 2017 r. do dnia złożenia wniosku Nieruchomość nie jest wykorzystywana w żaden sposób przez Sprzedającego ani żaden inny podmiot. Nieruchomość pozostawała natomiast przedmiotem dzierżawy na rzecz Dzierżawcy. Przedmiotem dzierżawy była cała Nieruchomość. Dzierżawa w zakresie udziału w prawie użytkowania wieczystego przysługującego Sprzedającemu nie odbywała się w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego. Faktycznym celem dzierżawy było uporządkowanie zarządzania wspólnym gruntem, w tym uporządkowanie zagadnienia opłacania podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, potencjalne umożliwienie Dzierżawcy nabycia udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości oraz uregulowanie kwestii faktycznego prowadzenia m.in. na gruncie Nieruchomości parkingu samochodowego przez nieznany Użytkownikom wieczystym podmiot.

Umowę dzierżawy jako wydzierżawiający zawarli wszyscy Użytkownicy wieczyści Nieruchomości za wyjątkiem jednego – posiadającego udział o wielkości 1/12 (jedna dwunasta) w prawie współwłasności Nieruchomości, dlatego z ostrożności postanowiono w Umowie dzierżawy, iż gdyby zobowiązanie do dzierżawy zostałoby uznane za nieważne, Umowa dzierżawy będzie dotyczyć dzierżawy samych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. Poza płatnym jednorazowo czynszem pieniężnym, kolejnym elementem czynszu należnego z tytułu Umowy dzierżawy, było zobowiązanie Dzierżawcy do corocznego ponoszenia kosztów, obliczania i opłacania podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości, a także jednorazowo zobowiązanie do opłacenia za wydzierżawiających usług prawnych wybranych przez Dzierżawcę adwokatów lub radców prawnych, którzy wystąpili w imieniu wydzierżawiających o stwierdzenie niezgodności z prawem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiających zabudowę Nieruchomości.

Ponadto, Umowa dzierżawy zezwalała Dzierżawcy na poddzierżawę Nieruchomości i zawierała klauzulę, w której Dzierżawca oświadczył, że jest świadomy faktu, że Nieruchomość znajduje się w posiadaniu podmiotu trzeciego bezumownie korzystającego z niej. Umowa dzierżawy w zakresie udziałów należących do Użytkownika wieczystego do Sprzedającego wygasła w 2021 r. z upływem czasu, na który została zawarta i nie będzie ona obowiązywała na dzień wystąpienia zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem tego wniosku. Zgodnie z oświadczeniem, jakie zostanie zawarte w Umowie warunkowej, w odniesieniu do Nieruchomości nie zostanie zawarta żadna umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub inna umowa o podobnym charakterze, która obowiązywałyby na dzień podpisania Umowy warunkowej.

Zawarciu Umowy dzierżawy z ... 2016 r. towarzyszyło również zawarcie przez wszystkich wydzierżawiających Nieruchomość umowy przedwstępnej zobowiązującej do sprzedaży Dzierżawcy lub innemu podmiotowi wskazanemu przez niego udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości. Innymi słowy, Dzierżawca był również przyszłym nabywcą wskazanym w notarialnej umowie przedwstępnej. Przedmiotowa umowa przewidywała również, że w przypadku niewyznaczenia przez Dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej lub odstąpienia przez niego od umowy przedwstępnej kwoty wypłacone tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości zostaną zatrzymane przez wydzierżawiających tytułem podwyższonego czynszu dzierżawy za okres od dnia zawarcia umowy dzierżawy do ... 2021 r., co faktycznie nastąpiło z uwagi na niewyznaczenie przez Dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czynsz dzierżawy nie był powiększany o podatek od towarów i usług, gdyż Umowa dzierżawy nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, a nadto łączny roczny czynsz dzierżawy należny Sprzedającemu nie przekraczał rocznego limitu kwotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Dodatkowo Sprzedający nabył udział w Nieruchomości do majątku prywatnego i nie był on nigdy wprowadzony do działalności gospodarczej (w tym na środki trwałe), ani wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych działań/nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

Jeden z Użytkowników wieczystych, S. Sp. z o.o. zawarł natomiast umowę z zawodowym pośrednikiem, który dokonywał czynności mających na celu pozyskanie nabywcy Nieruchomości. W związku z powyższym, podejmowane były czynności mające na celu skierowanie zaproszenia do składania ofert w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

W ramach powyższych działań, do potencjalnego w tamtym czasie nabywcy (będącego stroną planowanej transakcji, o której mowa poniżej), wskazanego przez wspomnianego powyżej zawodowego pośrednika (Dzierżawcę), skierowano zaproszenie do składania ofert, sformułowane i podpisane przez innego współużytkownika wieczystego Nieruchomości, za zgodą pozostałych Użytkowników wieczystych.

Na skutek powyższych działań, ... 2019 r. w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem ... została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży całych udziałów Użytkowników wieczystych w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości, objęta aktem notarialnym (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży 2019”), jednak roszczenie o zawarcie umów przyrzeczonych, przewidzianych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży 2019 (zdefiniowanych w niej Warunkowej Umowy Sprzedaży i Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży) wygasło z powodu niezłożenia przez kupującego pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia Nieruchomości, o którym mowa w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży 2019.

W odrębnym dokumencie datowanym na ... 2022 r. z podpisami notarialnie poświadczonymi, kupujący będący stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019, wyraził zgodę na wykreślenie z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wszelkich wpisów dotyczących i wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019 i potwierdził w nim fakt wygaśnięcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019.

Poza ww. czynnościami, Sprzedający dokonywał również następujących czynności związanych z Nieruchomością:

−        udzielił pełnomocnictwa z ... 2018 r. dwóm pracownikom spółki prowadzącej działalność deweloperską, którego zakres obejmował wykonywanie wszelkich czynności formalnych związanych z inwestycją polegającą na budowie budynku biurowego na działkach ewidencyjnych nr (…) i (…) (obręb ...) zlokalizowanych w ..., w tym między innymi do dokonywania wystąpień, przeglądania akt sprawy, uzyskiwania uzgodnień, opinii, decyzji i dokumentów, jakie okażą się niezbędne od urzędów administracji państwowej i samorządowej, innych właściwych instytucji, przedsiębiorstw oraz innych podmiotów; pełnomocnictwo wygasło z ... 2018 r.;

−w postępowaniu dotyczącym złożonych przez niektórych Użytkowników wieczystych (w tym Sprzedającego) wniosków o bezprzetargowe nabycie o którym mowa powyżej, zostało złożone przez jednego z Użytkowników wieczystych pismo z ... 2022 r., w którym stwierdzono, że Nieruchomość zostanie wykorzystana na cele zgodne z przeznaczeniem przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tym terenie czyli w celu wzniesienia zabudowy biurowo-usługowej, z powierzchniami do wynajęcia; powyższe pismo zostało złożone w odpowiedzi na pismo z ... 2022 roku Zastępcy Burmistrza adresowane do jednego z Użytkowników wieczystych, informujące o stanie rozpoznania sprawy oraz zawierające wezwanie do dostarczenia do Urzędu Dzielnicy oświadczenia o „sposobie wykorzystania objętej wnioskiem nieruchomości po jej ewentualnym przyłączeniu”;

−w ... 2021 roku została rozebrana znajdująca się dotąd na terenie Nieruchomości wiata, a jej pozostałości zostały usunięte z Nieruchomości (zlecającym ww. czynności był jeden z Użytkowników wieczystych).

Informacje dotyczące pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego

Za wyjątkiem wspomnianych powyżej czynności, Sprzedający nie nabywał, nie zbywał, nie wynajmował oraz nie dzierżawił żadnych innych nieruchomości.

Informacje dotyczące przeznaczenia Nieruchomości

Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości, która ma zostać nabyta w ramach Umowy przenoszącej oraz nieruchomości sąsiadującej, inwestycję deweloperską. Nieruchomość (a następnie zrealizowana inwestycja) będzie wykorzystywana przez Spółkę wyłącznie do celów działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania

1.Czy dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? (dalej: „Pytanie nr 1”).

2.W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, czy taka sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Spółki, podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 2”).

3.W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego?

4.W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o towarów i usług oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest od tego podatku zwolniona, planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych powyższej przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanej opodatkowana podatkiem od towarów i usług i niekorzystająca ze zwolnienia z tego podatku, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, Państwa zdaniem, w przypadku uznania, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Spółka nie będzie zatem zobowiązana do zapłaty ww. podatku.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww.  ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie należy podkreślić, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości w zamian za zapłatę ceny przez Kupującego (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.500.2022.2.IZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Kupujący nie będzie zobligowany do zapłaty ww. podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.500.2022.2.IZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

K. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.