Skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanych działek gruntu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w  zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – 5 sierpnia 2022 r. (wpływ 5 sierpnia 2022 r.) poprzez wniesienie brakującej opłaty.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)   Zainteresowany będący stroną postępowania: (...) sp. z o.o. (Nabywca) NIP: (...)

2)   Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (...) Spółka Akcyjna (Sprzedający) NIP: (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Nabywca”, „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym w Polsce.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce (Sprzedający wraz z Kupującym dalej: „Zainteresowani”).

Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu w gminie (...), do których prawo własności posiada Sprzedający (dalej: „Nieruchomość”).

Zainteresowani zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa własności Nieruchomości (dalej: „Umowa Warunkowa”). Zainteresowani zawrą umowę przeniesienia (dalej: „Umowa Przeniesienia”) po spełnieniu warunków określonych w Umowie Warunkowej (m.in. uzyskaniu przez Kupującego pozwolenia na budowę, uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej przez Kupującego inwestycji).

W skład majątku Sprzedającego wchodzą przede wszystkim nieruchomości gruntowe, na które składa się kompleks 153 działek, znajdujących się w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której w Sądzie Rejonowym  w (...) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...).

Nieruchomość obejmuje działki gruntu o następujących numerach ewidencyjnych:

(...).

Działki są położone w obrębie ewidencyjnym: (...) jednostka ewidencyjna: (...)– obszar wiejski, powiat (...), województwo (...), jednostka rejestrowa gruntów: (...).

Działki zostały oznaczone w ewidencji gruntów jako zurbanizowane grunty orne, grunty rolne zabudowane, łąki, pastwiska oraz grunty pod rowami.

Wskazane powyżej grunty nie są zabudowane. Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego  w ramach Warunkowej umowy sprzedaży przedmiot transakcji stanowi w całości niezabudowana nieruchomość gruntowa. Zgodnie z wyjaśnieniami Sprzedającego powyższy stan faktyczny odzwierciedla ewidencja gruntów i budynków.

Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Nieruchomość jest wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

(...) r. wydano decyzję o warunkach zabudowy nr (...), znak (...), decyzja stała się ostateczna (...) r. – dla inwestycji polegającej na budowie zespołu 139 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, budynku usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, dróg wewnętrznych oraz 140 zbiorników na nieczystości na terenie działek, które obejmuje Nieruchomość.

Zgodnie z wydaną decyzją WZ określającą przeznaczenie Nieruchomości na cele inne niż rolne, Nieruchomość ta nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy  o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z przedstawionymi przez Sprzedającego zaświadczeniami wydanymi z upoważnienia Burmistrza (...), wydanego (...) r., znak (...)., że od  (...) r. utraciły moc plany ogólne Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (...) i Miasta (...) – w tym dla Nieruchomości. Jednocześnie wskazano, iż działki gruntowe składające się na Nieruchomość nie są położone na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji.

Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze Warunkowej umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek w 2011 r., następnie Umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu Warunkowej umowy sprzedaży w 2012 r.

Projekt Umowy został złożony wraz z wnioskiem. Zgodnie z treścią projektu Umowy, w skład Nieruchomości Sprzedającego, będącego przedmiotem Transakcji wchodzić będą 153 działki gruntowe (dalej łącznie: „Przedmiot Transakcji").

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne aktywa, zobowiązania, umowy i dokumenty Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomościami, w tym  w szczególności: księgi handlowe i rachunkowe, dokumentacja i umowy Sprzedającego, należności, zobowiązania, czy pracownicy.

Po dokonaniu Transakcji Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. planuje wznoszenie na nich budynków, w celu ich późniejszego wynajmu lub sprzedaży.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności

cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1)  w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

  – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

  – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W Państwa ocenie sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów  i usług i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo interpretację indywidualną.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

  a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

  b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowegow garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług  w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w  których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z  opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i  usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie prawo własności Nieruchomości składającej się ze 153 działek. Nieruchomość jest niezabudowana.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w  pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: 0114-KDIP1-1.4012.445.2022.1.AKA, w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości (153 niezabudowane działki gruntu) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy  o podatku od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (153 niezabudowane działki gruntu) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Dodatkowe informacje