Skoro Transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług; nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, to znajdzie do niej zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Y. Sp. z o.o.)

Y. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Pani Z. L.

Pani B. S.

Pan I. W.

Opis zdarzenia przyszłego

Kupujący jest osobą prawną, zainteresowaną nabyciem od Sprzedających udziału w prawach do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod dwie inwestycje magazynowo-logistyczno-produkcyjne wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, przy czym na działce (…) powstanie pierwsza inwestycja, a na działkach (…) i (…) druga inwestycja (dalej łącznie: „Inwestycja”). Planowane nabycie będzie dalej określane jako Transakcja.

Nieruchomość, będąca przedmiotem zapytania jest położona w P. i obejmuje działki gruntu o następujących nr ewidencyjnych: (…), (…) i (…), obręb ewidencyjny: Nr (…), dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Działka” lub łącznie jako „Działki”).

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-logistyczno-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Kupujący planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

W ramach powstania Inwestycji 2 Kupujący planuje nabyć dodatkowe nieruchomości od podmiotów trzecich.

Działki są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone, w szczególności nie znajdują się na nich żadne budowle oraz budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.

Sprzedający przysługujące im udziały w Działkach będące przedmiotem Transakcji (każdy z nich udział 1/16) nabyli na podstawie dziedziczenia ustawowego po wspólnym ojcu (sygn. akt (…) zmienionym postanowieniem z 24 czerwca 2003 roku sygn. akt (…)) oraz częściowo (każdy z nich udział 13/48 części) na podstawie umowy darowizny z 10 listopada 1999 roku (Rep. (…)). Darczyńcą była matka Sprzedających.

Przedstawione wyżej nabycia Działek przez Sprzedających nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość jest objęta w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miasta P. z 8 lipca 2008 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów P. C. L. F-Ż. w P. (dalej: Miejscowy Plan), który określa tereny obejmujące Działki jako tereny oznaczone symbolem 3P/U – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, z dopuszczeniem zabudowy usługowej.

Kupujący oraz Sprzedający - Pan I. W. są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i na moment dokonania Transakcji będą podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą oraz czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Jednocześnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego I. W. działalności gospodarczej.

Natomiast Sprzedające - Pani Z. L. oraz Pani B. S. nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług (pobierają emeryturę).

Od momentu nabycia (wszyscy) Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość na potrzeby własne. Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej.

17 grudnia 2020 r. Sprzedający oraz spółka pod firmą X Sp. z o.o. (jako Nabywca) zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na mocy której Sprzedający zobowiązali się sprzedać „Działki” na rzecz Kupującego w terminie nie później niż do 10 stycznia 2022 r.

Strony umowy przedwstępnej ustaliły, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywcy przysługiwać będzie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej inwestycji.

W § 7 ust. 4 umowy przedwstępnej Sprzedający udzielili wymienionym z imienia i nazwiska oraz oznaczonym numerami PESEL pracownikom Nabywcy pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwo 1”) do: przeglądania akt księgi wieczystej KW nr (…), które obejmuje upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również do występowania o uzyskiwania i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

1)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych,

2)wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości,

3)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

4)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,

5)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków,

6)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody,

7)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości,

8)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości,

9)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości,

10) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych,

11) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Powyższe pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników, jest nieodwołalne i pozostanie w mocy do czasu rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy.

Jednocześnie także Sprzedający, na podstawie § 7 ust. 5 umowy przedwstępnej, udzielili wymienionym z imienia i nazwiska oraz oznaczonym numerami PESEL pracownikom Nabywcy pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwo 2”) do reprezentowania Sprzedających w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji na nieruchomościach, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedających wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, przy czym pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach tego umocowania i pozostanie nieodwołalne do dnia wygaśnięcia lub rozwiązania Umowy.

Nadto w § 7 ust. 6 umowy przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć w terminie 3 dni roboczych od daty zawarcia umowy przedwstępnej odrębną umowę dzierżawy lub użyczenia, na mocy której Kupujący będzie uprawniony do dokonywania w odniesieniu do nieruchomości szeregu czynności.

Ostatecznie strony nie zawarły umowy dzierżawy ani umowy użyczenia. Na podstawie „Pełnomocnictwa 1” pełnomocnicy dokonali sprawdzenia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, m.in. zapoznając się z dokumentami zgromadzonym w księdze wieczystej KW nr (…).

Na podstawie „Pełnomocnictwa 2” nie zostały podjęte żadne czynności zmierzające do wydania jakichkolwiek decyzji, pozwoleń etc. na rzecz Sprzedających.

W okresie po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca wystąpił we własnym imieniu i na własną rzecz o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, do czego uprawniony jest każdy zainteresowany podmiot i do czego nie jest wymagane dysponowanie jakimkolwiek upoważnieniem lub uprawnieniem udzielonym przez właściciela nieruchomości.

Nabywca na podstawie uzyskanego od Sprzedających prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji zjazdu a także zamierza przed planowanym nabyciem wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę we własnym imieniu i na własną rzecz.

17 grudnia 2021 r. spółka pod firmą X Sp. z o.o. zawarła z należącą do tej samej grupy kapitałowej spółką pod firmą Y Sp. z o.o. (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z umowy przedwstępnej opisanej powyżej. Na podstawie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków spółka pod firmą Y sp. z o.o. nabyła wszelkie prawa, obowiązki i wierzytelności z tytułu umowy przedwstępnej z dnia 17 grudnia 2020 r., Repertorium A numer (…). Sprzedający zgodę na zawarcie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków wyrazili już w umowie przedwstępnej.

10 stycznia 2022 r. Sprzedający oraz spółka pod firmą Y Sp. z o.o. (jako Kupujący - Zainteresowany będący stroną postępowania) zawarli w formie aktu notarialnego (repertorium A numer (…)) aneks do umowy przedwstępnej z 17 grudnia 2020 r. (Repertorium A numer (…), w którym dokonali zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ceny sprzedaży. Nadto w aneksie Sprzedający odwołali udzielone w § 7 ust. 5 umowy przedwstępnej Pełnomocnictwo 2.

Uzyskanie przez nabywcę na podstawie udzielonych pełnomocnictw lub prawa do dysponowania gruntem jakichkolwiek dokumentów, decyzji, pozwoleń etc. nie wpływało na cenę sprzedaży, która została ustalona już w umowie przedwstępnej.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowych Działek na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 3 we wniosku)

Stanowisko Państwo w sprawie

Zdaniem Państwa w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Państwa, sprzedaż przedmiotowych Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Państwa, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działek będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Państwa, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) udziały w niezabudowanych działkach w zamian za zapłatę ceny przez Kupującego (Transakcja). W efekcie transakcji Kupujący nabędzie własność trzech działek.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0113-KDIPT1-1.4012.91.2022.2.MGO wynika, że:

-czynność sprzedaży udziałów w Działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

-sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach opisanych we wniosku nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług; będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro opisana we wniosku Transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług; nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to do transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0113-KDIPT1-1.4012.91.2022.2.MGO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: