W zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użtkowania wieczystego Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych  w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismami: z 24 lipca 2022 r. (wpływ 27 lipca  2022 r.), z 19 sierpnia 2022 r. (wpływ 19 sierpnia 2022 r.) oraz z 19 sierpnia 2022 r. (wpływ 23 sierpnia 2022 r.) Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan K. Z.

(...);

Opis zdarzenia przyszłego

Ogólne informacje.

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę  i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych, a także działalność deweloperska, w tym m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem  i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, przygotowanie terenu pod budowę.

Pan K. Z. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) na dzień składania wniosku nie jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Sprzedający będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień transakcji, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną, wydaną na niniejszy wniosek, będzie on działał w charakterze podatnika VAT w związku z opisaną we wniosku transakcją.

Począwszy od ... 2020 r., Sprzedający figuruje jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Wykonywanie działalności gospodarczej przez Sprzedającego zostało zawieszone ... 2020 r. Sprzedający planuje wznowić wykonywanie działalności gospodarczej przez zawarciem transakcji opisanej w niniejszym wniosku.

Sprzedający od ... 2012 r. jest komplementariuszem w spółce komandytowo-akcyjnej, w której wykonywał zawód adwokata do dnia ... 2015 r., od tego dnia rozpoczął wykonywanie zawodu radcy prawnego we wspomnianej spółce, a ... 2018 r. zakończył wykonywanie zawodu radcy prawnego. Natomiast dalej pełnił funkcję komplementariusza w rzeczonej spółce. Spółka prawnicza nie zajmowała się obrotem nieruchomościami, lecz świadczeniem usług prawniczych. Po zakończeniu przez Wnioskodawcę wykonywania zawodu radcy prawnego, statut spółki komandytowo-akcyjnej został zmieniony i już nie wymienia działalności prawniczej jako przedmiotu działalności tej spółki (nowy główny przedmiot to „PKD 64.20.Z działalność holdingów finansowych”),  a faktycznie od omówionej zmiany statutu do dnia dzisiejszego spółka ta nie prowadziła działalności gospodarczej. Wspomniana spółka komandytowo-akcyjna jest obecnie w trakcie procesu jej przekształcania w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością prawa polskiego (podjęto stosowne uchwały, złożono stosowny wniosek do sądu rejestrowego i oczekuje się na prawomocny wpis nowej spółki do rejestru przedsiębiorców).

Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej  w ..., stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (...), o obszarze ... m² (... metrów kwadratowych), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość”).

W dziale II księgi wieczystej Nieruchomości wpisani są: jako właściciel – Miasto oraz jako współużytkownicy wieczyści:

-M. Z. w udziale w wysokości 3/12 (trzy dwunaste) części;

-B Sp. z o.o. z siedzibą w ... w udziale w wysokości 3/12 (trzy dwunaste) części;

-K. Z. w udziale w wysokości 3/12 (trzy dwunaste) części;

-A. G. w udziale w wysokości 2/12 (dwie dwunaste) części, oraz

-T. B. w udziale w wysokości 1/12 (jedna dwunasta) części;

– dalej łącznie „Użytkownicy wieczyści”.

Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedający oraz dwóch innych Użytkowników wieczystych wystąpiło z wnioskami o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych dotyczących opodatkowana podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (dewelopera) na podstawie umowy sprzedaży poprzedzonej umową przedwstępną oraz umową warunkową. Opisana we wniosku transakcja nie doszła jednak do skutku. W związku z powyższym, w odniesieniu do wniosku Sprzedającego, została wydana interpretacja indywidualna z ... stycznia 2020 r., Znak: ... uznająca stanowisko Sprzedającego za nieprawidłowe i potwierdzająca prawidłowość opodatkowania transakcji będącej przedmiotem wskazanego wniosku podatkiem VAT. Na skutek wniesienia przez Sprzedającego odwołania od ww. rozstrzygnięcia do wojewódzkiego sądu administracyjnego, został wydany wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego  w ... z 10 lutego 2021 r. (sygn. akt (...)), który uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaskarżył ww. rozstrzygnięcie. Na dzień składania niniejszego wniosku nie zostało wydane rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego, a powyższy wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego pozostaje nieprawomocny.

W związku z tym, iż planowana transakcja będąca przedmiotem uprzednio wydanej interpretacji, opisana powyżej nie doszła do skutku oraz w związku z podjęciem przez Sprzedającego dodatkowych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży (opisanych w niniejszym wniosku – w tym udzieleniem pełnomocnictw opisanych w niniejszym wniosku oraz likwidacją ogrodzenia, co ma mieć miejsce przed transakcją opisaną w niniejszym wniosku) oraz podjęciem negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości z nowym podmiotem – tj. Wnioskodawcą, Wnioskodawca oraz Sprzedający podjęli decyzję o wystąpieniu z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, potwierdzającej skutki podatkowe planowanej transakcji, jaka ma zostać zawarta  m.in. pomiędzy Spółką a Sprzedającym – która została opisana w dalszej części niniejszego wniosku.

Opis planowanej Transakcji.

Wnioskodawca, Sprzedający oraz pozostali Użytkownicy wieczyści zamierzają zawrzeć warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa warunkowa”). Zgodnie z treścią Umowy warunkowej, w przypadku niewykonania przez Miasto ustawowego prawa pierwokupu oraz wydania przez właściwy organ podatkowy interpretacji podatkowej (której dotyczy niniejszy wniosek), strony zobowiązują się zawrzeć umowę przenoszącą, na mocy której, Użytkownicy wieczyści przeniosą w wykonaniu Umowy warunkowej, na Kupującego wszystkie swoje udziały w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości („Umowa Przenosząca”). Jeżeli Prezydent Miasta nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Miastu i jeśli strony nie postanowią inaczej (poprzez zawarcie Umowy Przenoszącej we wcześniejszym terminie lub zgodne oświadczenia złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi) Umowa Przenosząca zostanie zawarta w terminie określonym przez strony w Umowie warunkowej.

Informacje dotyczące Nieruchomości.

Na dzień zawarcia Umowy Przenoszącej, Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (...), objętego uchwałą nr .../2011 Rady Miasta z ... listopada 2011 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) (zwanego dalej „Planem Miejscowym”), Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) – tereny zabudowy biurowo-usługowej.

Informacje historyczne dot. Nieruchomości.

Dnia ... 2005 r., Sprzedający wraz ze swoim bratem odziedziczył po swoim ojcu:

-roszczenia wynikające z art. ... dekretu z dnia ... 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. ... (Dz. U. Nr ..., poz. ... z późn. zm.) dotyczące Nieruchomości,

-prawo współwłasności dwóch wyodrębnionych lokali w 1/4 części (połowa wymienionych lokali nadal należała do matki Sprzedającego zgodnie ze wspólnością majątkową rodziców Sprzedającego),

-prawo domu jednorodzinnego, gdyż dom należał wyłącznie do ojca Sprzedającego, w 1/2 części.

W 2008 r. Sprzedający wniósł do organów miejskich wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego dotyczącego praw do nieruchomości dekretowej – w postępowaniu brali udział jako strony również Sprzedający oraz dwóch z grona pozostałych Użytkowników wieczystych. W konsekwencji ... 2011 r. została wydana przez Prezydenta Miasta decyzja w przedmiocie ustanowienia m.in. na rzecz Sprzedającego oraz pozostałych Użytkowników wieczystych biorących udział w postępowaniu prawa współużytkowania wieczystego Nieruchomości, a następnie dopiero ... 2012 r. Prezydent Miasta zawarł m.in. z nimi umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Z powodu bezprawnej rocznej zwłoki Miasta w zawarciu umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego odzyskana Nieruchomość nie mogła zostać zabudowana, gdyż  w międzyczasie w ... 2011 r. wszedł w życie w tym rejonie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ograniczający zabudowę jedynie do działek o powierzchni powyżej 2000 m², a Nieruchomość posiada powierzchnię ... m². Sprzedający wraz ze swoim bratem podejmowali następujące czynności prawne w celu usunięcia wad prawnych Nieruchomości:

-wzywali Miasto do scalenia Nieruchomości z sąsiednią nieruchomością należącą do Miasta w celu uzyskania nieruchomości posiadającej pow. ponad 2000 m² oraz do podziału wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w celu umożliwienia scalenia obu nieruchomości,

-wystąpili razem z pozostałymi Użytkownikami wieczystymi o nabycie części wspomnianej nieruchomości sąsiedniej w tzw. „trybie bezprzetargowym” w rozumieniu art. 37 ust 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.).

Sprzedający nigdy nie podejmował jakichkolwiek prac budowlanych ani adaptacyjnych na terenie Nieruchomości, w szczególności nie wytyczył granicy oddzielającej Nieruchomość od nieruchomości sąsiedniej należącej do Miasta. Nigdy nie występował o wydanie decyzji  w przedmiocie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej. Do dnia ... 2016 r. Sprzedający, jak również pozostali Użytkownicy wieczyści Nieruchomości, ponosili jedynie koszty podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste Nieruchomości w proporcji do posiadanych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. W ... 2020 r. Sprzedający razem z Użytkownikiem wieczystym M. Z. oraz Użytkownikiem wieczystym B sp. z o.o. wystąpili z wnioskami o ustanowienie służebności drogi koniecznej dla każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości wraz z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia w postaci służebności tymczasowej. Na skutek czego ... 2020 r. zostało wydane postanowienie Sądu Rejonowego w sprawie o sygn. (...) (obecnie prowadzonej przez Sąd Rejonowy pod sygn. (...)) o udzieleniu zabezpieczenia  w postaci nieodpłatnej służebności drogowej ustanowionej na czas trwania rzeczonego postępowania, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego Nieruchomości, polegającej na prawie przejścia i prawie przejazdu przez nieruchomość stanowiącą działkę ew. numer (...) z obrębu (...), położoną w Dzielnicy (...), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Następnie w ... 2020 r. Sprzedający i Użytkownik wieczysty M. Z. cofnęli swoje wnioski, ale nadal popierali wniosek złożony przez Użytkownika wieczystego B sp. z o.o.  Dnia ... 2022 r. odbyła się wizja lokalna Nieruchomości z udziałem biegłego sądowego, ale na dzień złożenia niniejszego wniosku, postępowanie jeszcze nie zostało zakończone.

Na terenie Nieruchomości prowadzony był bezumownie parking samochodowy. Licząc na szybką sprzedaż Nieruchomości, Użytkownicy wieczyści nigdy nie wystąpili do osoby bezumownie korzystającej z Nieruchomości z jakimkolwiek żądaniem.

W dniu ... 2016 r. została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości („Umowa dzierżawy”). Dzierżawcą Nieruchomości był podmiot powiązany z jednym z Użytkowników wieczystych (dalej: „Dzierżawca”).

Pod koniec 2016 r., Dzierżawca skontaktował się z podmiotem prowadzącym bezumownie parking na Nieruchomości i poddzierżawił jej Nieruchomość. Umowa poddzierżawy została rozwiązana z końcem ... 2017 r. W tym terminie nastąpiła likwidacja parkingu  i opróżnienie go ze wszystkich samochodów. Od ... 2017 r. parking pozostaje zamknięty natomiast sama Nieruchomość nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób przez kogokolwiek – aktualnie przez Nieruchomość przechodzi część ogrodzenia natomiast zgodnie z postanowieniem, które zostanie zawarte w Umowie warunkowej na moment zawarcia Umowy Przenoszącej na Nieruchomości nie będzie znajdowało się już ww. ogrodzenie (zostanie usunięte przez Wnioskodawcę za zgodą sprzedających po zawarciu Umowy Warunkowej). Powyższa klauzula kontraktowa została dodana do Umowy warunkowej  w celu przygotowania Nieruchomości do jak najszybszej realizacji inwestycji przez Wnioskodawcę.

Od ... 2017 r. do dnia złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest wykorzystywana w żaden sposób przez Sprzedającego ani żaden inny podmiot. Nieruchomość pozostawała natomiast przedmiotem dzierżawy na rzecz Dzierżawcy. Przedmiotem dzierżawy była cała Nieruchomość. Dzierżawa w zakresie udziału w prawie użytkowania wieczystego przysługującego Sprzedającemu nie odbywała się w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego. Faktycznym celem dzierżawy było uporządkowanie zarządzania wspólnym gruntem, w tym uporządkowanie zagadnienia opłacania podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, potencjalne umożliwienie Dzierżawcy nabycia udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości oraz uregulowanie kwestii faktycznego prowadzenia m.in. na gruncie Nieruchomości parkingu samochodowego przez nieznany Użytkownikom wieczystym podmiot.

Umowę dzierżawy jako wydzierżawiający zawarli wszyscy Użytkownicy wieczyści Nieruchomości za wyjątkiem jednego – posiadającego udział o wielkości 1/12 (jedna dwunasta) w prawie współwłasności Nieruchomości, dlatego z ostrożności postanowiono  w Umowie dzierżawy, iż gdyby zobowiązanie do dzierżawy zostałoby uznane za nieważne, Umowa dzierżawy będzie dotyczyć dzierżawy samych udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości. Poza płatnym jednorazowo czynszem pieniężnym, kolejnym elementem czynszu należnego z tytułu Umowy dzierżawy, było zobowiązanie Dzierżawcy do corocznego ponoszenia kosztów, obliczania i opłacania podatku od nieruchomości i opłaty  z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości, a także jednorazowo zobowiązanie do opłacenia za wydzierżawiających usług prawnych wybranych przez dzierżawcę adwokatów lub radców prawnych, którzy wystąpili w imieniu wydzierżawiających o stwierdzenie niezgodności z prawem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiających zabudowę Nieruchomości.

Ponadto, Umowa dzierżawy zezwalała Dzierżawcy na poddzierżawę Nieruchomości  i zawierała klauzulę, w której Dzierżawca oświadczył, że jest świadomy faktu, że Nieruchomość znajduje się w posiadaniu podmiotu trzeciego bezumownie korzystającego  z niej. Umowa dzierżawy została rozwiązana (a w zakresie udziałów należących do Użytkownika wieczystego A. G. wygasła w 2021 r. z upływem czasu na który została zawarta) i nie będzie ona obowiązywała na dzień wystąpienia zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku. Zgodnie z oświadczeniem jakie zostanie zawarte  w Umowie warunkowej, w odniesieniu do Nieruchomości nie zostanie zawarta żadna umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub inna umowa o podobnym charakterze, która obowiązywałyby na dzień podpisania Umowy warunkowej.

Zawarciu Umowy dzierżawy z ... 2016 r. towarzyszyło również zawarcie przez wszystkich wydzierżawiających Nieruchomość umowy przedwstępnej zobowiązującej do sprzedaży Dzierżawcy lub innemu podmiotowi wskazanemu przez niego udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości. Innymi słowy Dzierżawca był również przyszłym nabywcą wskazanym w notarialnej umowie przedwstępnej. Przedmiotowa umowa przewidywała również, że w przypadku niewyznaczenia przez Dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej lub odstąpienia przez niego od umowy przedwstępnej kwoty wypłacone tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży udziałów w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości zostaną zatrzymane przez wydzierżawiających tytułem podwyższonego czynszu dzierżawy za okres od dnia zawarcia umowy dzierżawy do ... 2021 r., co faktycznie nastąpiło z uwagi na niewyznaczenie przez dzierżawcę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czynsz dzierżawy nie był powiększany o podatek od towarów i usług, gdyż Umowa dzierżawy nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego,  a nadto łączny roczny czynsz dzierżawy należny Sprzedającemu nie przekraczał rocznego limitu kwotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowo Sprzedający nabył udział w Nieruchomości do majątku prywatnego i nie był on nigdy wprowadzony do działalności gospodarczej (w tym na środki trwałe), ani wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych działań/nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości. Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

Jeden z Użytkowników wieczystych, B sp. z o.o. zawarł natomiast umowę z zawodowym pośrednikiem, który dokonywał czynności mających na celu pozyskanie nabywcy Nieruchomości. W związku z powyższym, podejmowane były czynności mające na celu skierowanie zaproszenia do składania ofert w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

W ramach powyższych działań, do potencjalnego w tamtym czasie nabywcy (będącego stroną planowanej transakcji, o której mowa poniżej), wskazanego przez wspomnianego powyżej zawodowego pośrednika, skierowano zaproszenie do składania ofert, sformułowane i podpisane przez innego współużytkownika wieczystego Nieruchomości, za zgodą pozostałych Użytkowników wieczystych.

Na skutek powyższych działań, ... 2019 r. w Kancelarii Notarialnej została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży całych udziałów Użytkowników wieczystych w prawie współużytkowania wieczystego Nieruchomości, objętą aktem notarialnym (dalej „Przedwstępna Umową Sprzedaży 2019”), jednak roszczenie o zawarcie umów przyrzeczonych, przewidzianych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży 2019 (zdefiniowanych w niej Warunkowej Umowy Sprzedaży i Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży) wygasło z powodu nie złożenia przez kupującego pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia Nieruchomości, o którym mowa w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019.

W odrębnym dokumencie datowanym na ... 2022 r. z podpisami notarialnie poświadczonymi, kupujący będący stroną Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019, wyraził zgodę na wykreślenie z działu III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wszelkich wpisów dotyczących i wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019 i potwierdził  w nim fakt wygaśnięcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży 2019.

Poza ww. czynnościami, Sprzedający dokonywał również następujących czynności związanych z Nieruchomością:

-udzielił pełnomocnictwa z ... 2018 r. na rzecz dwóch pracowników spółki prowadzącej działalność deweloperską, którego zakres obejmował wykonywanie wszelkich czynności formalnych związanych z inwestycją polegającą na budowie budynku biurowego na działkach ewidencyjnych nr (...) zlokalizowanych przy ul. (...) w ..., w tym między innymi do dokonywania wystąpień, przeglądania akt sprawy, uzyskiwania uzgodnień, opinii, decyzji i dokumentów, jakie okażą się niezbędne od urzędów administracji państwowej i samorządowej, innych właściwych instytucji, przedsiębiorstw oraz innych podmiotów. Pełnomocnictwo wygasło z dniem ... 2018 r.;

-     w postępowaniu dotyczącym złożonych przez niektórych Użytkowników wieczystych  (w tym Sprzedającego) wniosków o bezprzetargowe nabycie, o którym mowa powyżej, zostało złożone przez jednego z Użytkowników wieczystych pismo z ... 2022 r.,  w którym stwierdzono, że Nieruchomość zostanie wykorzystana na cele zgodne  z przeznaczeniem przewidzianym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tym terenie czyli w celu wzniesienia zabudowy biurowo-usługowej, z powierzchniami do wynajęcia. Powyższe pismo zostało złożone w odpowiedzi na pismo  z ... 2022 r. Zastępcy Burmistrza adresowane do jednego z Użytkowników wieczystych, informujące o stanie rozpoznania sprawy oraz zawierające wezwanie do dostarczenia do Urzędu Dzielnicy (...) oświadczenia o „sposobie wykorzystania objętej wnioskiem nieruchomości po jej ewentualnym przyłączeniu”;

-dokonywał czynności związanych ze złożeniem wniosku z ... 2020 r. o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego Nieruchomość;

-w ... 2021 r. została rozebrana znajdująca się dotąd na terenie Nieruchomości wiata, a jej pozostałości zostały usunięte z Nieruchomości (zlecającym ww. czynności był jeden z Użytkowników wieczystych).

Informacje dot. pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego.

Poza wspomnianymi powyżej roszczeniami, Sprzedający odziedziczył również w 2005 r. udziały w prawie współwłasności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz udziały w prawie współwłasności dwóch wyodrębnionych lokali w dwóch różnych budynkach mieszkalnych.

Sprzedający nabył również na zasadzie spadkobrania prawa i obowiązki wynajmującego, gdyż wspomniane dwa wyodrębnione lokale były wynajmowane przez jego rodziców (należały do małżeńskiej wspólności majątkowej). Niedługo po śmierci ojca, Sprzedający wraz z bratem  i matką doprowadzili do zawarcia aneksów obu umów najmu. Wynajem ww. Nieruchomości nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego, a aneksy umów najmu przewidywały, iż cały czynsz najmu był płatny przelewem wyłącznie na rachunek bankowy jego matki.

W okresie od dnia nabycia nieruchomości lokalowych na skutek spadkobrania w ... 2005 r. do dnia ich zbycia obie nieruchomości lokalowe były z niewielkimi przerwami wynajmowane przez Sprzedającego, jego brata oraz ich matkę. Czynsze najmu od obu wynajmowanych nieruchomości przekazywane były na rachunki bankowe matki Sprzedającego, współwłaścicielki dwóch odziedziczonych przez Sprzedającego nieruchomości lokalowych. Matka Sprzedającego prowadziła w okresie od ... 2006 r. do dnia  ... 2012 r. działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości (PKD 68.20.Z), ujawnioną w CEIDG. Czynsz najmu/dzierżawy nie był powiększany o podatek od towarów i usług, gdyż łączny roczny czynsz dzierżawy nie przekraczał rocznego limitu kwotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Odziedziczony dom jednorodzinny nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, ani podobnych umów. Nie został też zbyty przez spadkobierców.

Sprzedający wraz z bratem i matką sprzedali jeden z wyodrębnionych lokali ...  2016 r. Drugi wyodrębniony lokal sprzedano ... 2016 r.

Za wyjątkiem wspomnianych powyżej czynności, Sprzedający nie nabywał innych nieruchomości.

Informacje dot. Przeznaczenia Nieruchomości.

Wnioskodawca planuje zrealizować na Nieruchomości, która ma zostać nabyta w ramach Umowy przenoszącej oraz nieruchomości sąsiadującej, inwestycję deweloperską. Nieruchomość (a następnie zrealizowana inwestycja) będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów działalności opodatkowanej VAT.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa

w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku. 

Pytanie

W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT  w rozumieniu ustawy o VAT oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT, planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 oraz Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT oraz taka sprzedaż podlega w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, planowana transakcja sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o PCC, zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Z przywołanych powyższej przepisów ustawy o PCC wynika, że transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanej opodatkowana podatkiem VAT i niekorzystająca ze zwolnienia z tego podatku, jest wyłączona z opodatkowania PCC.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, będzie opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC. Wnioskodawca nie będzie zatem zobowiązany do zapłaty ww. podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.  W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 29 sierpnia 2022 r. Znak: (...).

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza zawrzeć z Zainteresowanym będącym stroną postępowania umowę sprzedaży udziału 3/12 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w ..., stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 sierpnia 2022 r. Znak: (...) wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Podsumowując, dokonując sprzedaży udziału  w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT  w rozumieniu ustawy. (…)

W konsekwencji do transakcji sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie

art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…)

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedającego ww. udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. (…)

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.”

A zatem, skoro sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte  w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku  z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).