Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

01 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budowlą. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 31 marca 2022 r. (wpływ 5 kwietnia 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w pismach z 3 czerwca 2022 r. (wpływ 3, 6 i 7 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Nabywca)

NIP: (...)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

V. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedawca)

NIP: (...)

Opis zdarzenia przyszłego

H. Sp. z o.o. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, wchodzącym w skład globalnej grupy H. (dalej: Grupa H.). Przedmiotem działalności Nabywcy jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nabywca planuje nabycie 16 nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości X, leżących w bezpośrednim sąsiedztwie. Właścicielem jednej z tych nieruchomości będzie V. Sp. z o.o.  – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedawca). Nieruchomość, której właścicielem jest Sprzedawca stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze (...) (dalej: Działka) i jest położona w miejscowości X (dalej: Nieruchomość).

Sprzedawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem jego działalności jest kompleksowa realizacja różnego typu inwestycji w obszarze nieruchomości mieszkaniowych, przemysłowych, logistycznych, budynków użyteczności publicznej i fotowoltaiki.

Sprzedawca nabył nieruchomość w 2022 r. w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Działka jest terenem zmeliorowanym, na którym w ziemi znajdują się rury melioracyjne, które zostały wybudowane kilkadziesiąt lat temu i pierwotnie służyły do odprowadzania wody z terenu Nieruchomości. Wskazane rury melioracyjne stanowią budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej ustawa Prawo Budowlane) i będą dalej zwane łącznie jako Budowla. Budowla znajdowała się na Nieruchomości w chwili jej nabycia przez Sprzedawcę i została oddana do użytkowania ponad 2 lata przed planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Ponadto na Działce znajdują się linie średniego napięcia oraz słupy energetyczne. Nie są one jednak własnością Sprzedawcy, lecz stanowią własność przedsiębiorstw – gestorów. Wobec tego Sprzedawca nie jest ich właścicielem, ani też nie posiada prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jak właściciele w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od towarów i usług. Zatem nie będą one przedmiotem transakcji pomiędzy Zainteresowanymi.

Na Działce nie znajdują się i nie będą znajdowały się w dacie planowanej transakcji żadne inne poza Budowlą budynki lub budowle trwale związane z gruntem.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedawca nie dokonywał w Budowli żadnych ulepszeń ani modernizacji, których wartość przekraczałaby 30% jej wartości początkowej. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia planowanej transakcji. Sprzedawca nie posiada informacji, które potwierdzałyby, że Budowla była modernizowana lub ulepszana przez jej poprzednich właścicieli. Przy czym zgodnie z wiedzą Zainteresowanych, Budowla została wytworzona kilkadziesiąt lat temu.

Strony przewidują (i tak przyjmują dla celów złożonego wniosku), że do dnia przeprowadzenia omawianej transakcji wskazana Budowla będzie znajdowała się na Działce.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość oznaczono jak „2.P/U” (tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami), „4.MN” (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), „5.KDL” (tereny dróg publicznych – ulice klasy lokalnej), „2.U” (tereny usługowe) oraz „1.KDGP” (teren drogi publicznej – ulica klasy głównej ruchu przyspieszonego). Ponadto dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy (dalej: Decyzja WZ). Decyzja WZ umożliwia zabudowę Działki. Wobec tego, Nabywca będzie mógł, po nabyciu Nieruchomości, zrealizować na niej inwestycję budowlaną.

Nieruchomość została zakupiona prze Sprzedawcę w celu odsprzedaży i nie była przez niego przeznaczona do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości planuje przeprowadzenie na Nieruchomości inwestycji budowlanej polegającej na wzniesieniu magazynów, które po jej ukończeniu, będą służyły Nabywcy do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (nie będą one wykorzystywane do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług). W związku z tym intencją Nabywcy jest zakup Nieruchomości, której status prawny zostanie uregulowany jeszcze przed datą transakcji i pozwoli na sprawne przeprowadzenie ww. inwestycji po zakupie.

W związku z powyższym – o ile w omawianych okolicznościach znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (co Zainteresowani chcą też potwierdzić złożonym wnioskiem i co stanowi część pytania nr 1) – w odniesieniu do Budowli Sprzedawca oraz Nabywca na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybiorą opcję opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w ww. przepisie. Sprzedawca oraz Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług na moment złożenia stosownego oświadczenia.

W ramach sprzedaży Nieruchomości zostaną przeniesione na Nabywcę również prawomocne i ostateczne decyzje administracyjne, przykładowo: decyzja środowiskowa, pozwolenie na budowę oraz pozwolenia wodnoprawne.

Sprzedawca w ramach sprzedaży nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

•firma (oznaczenia Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

•prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającego,

•należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe,

•rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych,

•umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości,

•finansowanie związane z Nieruchomością,

•księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającego,

•know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy prawidłowe jest Państwa stanowisko, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4a (winno być: pkt 4 lit. a)) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z opodatkowaniem planowanej sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży w ramach transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zacytowali Państwo przepis art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Nabywca zamierza nabyć od Sprzedawcy Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1). W takiej sytuacji, w związku ze skorzystaniem z opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zarówno Nabywca jak i Sprzedawca będą czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 wniosku), powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza nabyć od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość – działkę gruntu. Działka jest zabudowana Budowlą w postaci rur melioracyjnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Stron w wydanej interpretacji indywidualnej z zakresu podatku od towarów i usług, znak: 0111-KDIB3-1.4012. 239.2022.1.KO. Ze stanowiska tego wynika, że całość transakcji dostawy Nieruchomości (grunt wraz z Budowlą) na rzecz Nabywcy powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług (…), tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem. Wobec tego Sprzedawca będzie zobowiązany do wystawienia na rzecz Nabywcy stosownej faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

A zatem, w sytuacji, gdy omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości (działki zabudowanej budowlą) w ramach planowanej transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli Kupujący i Sprzedawca w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie, interpretacja znak: 0111-KDIB3-1.4012.239.2022.1.KO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

H. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej  na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.