Sprzedający nabyli Nieruchomość w 1997 r. od (…) na podstawie umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabyli Nieruchomość, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku objętego wspólnością ustawową.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego 2 do prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedający nie posiadają i nie posiadali statusu rolnika ryczałtowego   (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT).

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zamiarem Sprzedających jest sprzedaż Nieruchomości, w sposób, który umożliwi im osiągnięcie jak najwyższego zysku.

Sprzedający zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej udzielić Kupującemu wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości w zakresie przeprowadzenia analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości oraz ekspertyzy pod kątem zanieczyszczeń oraz dokonania ustaleń z których wynikałoby, iż warunki prawne oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji.

  Sprzedający z dniem zawarcia Umowy Przedwstępnej udzielili osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa do przeprowadzenia badania stanu prawnego Nieruchomości, pełnomocnictwa do przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, uzyskiwania od sądów, organów administracji samorządowej oraz rządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości, przeglądania akt ewidencji gruntów, składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz wypisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich wniosków w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

Dodatkowo Sprzedający udzielili pełnomocnictwa do wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Należy również wskazać, iż Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), a także innych ustaw celem występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby inwestycji, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji, składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie Sprzedający złożyli oświadczenie zezwalające na wejście na teren Nieruchomości, w celu wykonania odwiertów badawczych przez geologa.

Ponadto, tego samego dnia, w którym zawarta została Umowa Przedwstępna, tj. dnia 28 października 2021 r. Sprzedający udzielili pełnomocnictwa (dalej: „Pełnomocnictwo”) osobie wskazanej przez Kupującego do podejmowania w ich imieniu, wszelkich działań niezbędnych do uzyskania warunków technicznych, wszelkich uzgodnień, uzyskania pozwoleń wodnoprawnych, uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych i wycinkach drzew, uzyskaniu decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, itp. w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji polegającej na budowie: zespołu hal magazynowych wraz z niezbędną infrastrukturą, w tym drogami dojazdowymi, sieciami oraz przyłączami (dalej: „Inwestycja”).

Kupujący planuje wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę dla Inwestycji w oparciu o udzielone mu przez Sprzedających Pełnomocnictwo. Ponadto Kupujący, na podstawie udzielonego Pełnomocnictwa, planuje m.in. uzyskać na własny koszt oraz własnym staraniem ustalenia dotyczące warunków prawnych, glebowo-środowiskowych Nieruchomości, jak również potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód) i komercyjne umożliwiają realizację Inwestycji. Co więcej na podstawie Pełnomocnictwa, Kupujący na własny koszt uzyska prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzje niezbędne do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie Inwestycji, w zakresie w jakim infrastruktura nie będzie objęta pozwoleniem na budowę. Na podstawie udzielonego Pełnomocnictwa, Kupujący planuje także uzyskać wszelkie decyzje, uzgodnienia i opinie konieczne lub pożądane w celu wybudowania dojazdu dla samochodów ciężarowych, aktualizacji operatu ewidencyjnego i wprowadzenia zmian danych ewidencyjnych. Powyższe czynności zostały określone w Umowie Przedwstępnej jako warunki, których łączne spełnienie jest wymagane dla zawarcia Umowy Sprzedaży. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej wskazane warunki zostały zastrzeżone na rzecz Kupującego, który pomimo ich nieziszczenia, może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Kupujący dokonał zapłaty zaliczki na rzecz Sprzedającego, na poczet planowanej Transakcji.

Sprzedający w ramach zarządu majątkiem własnym nie zbywali w przeszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość.

W ramach zarządu majątkiem własnym Sprzedający nie mają również zamiaru zbywania w przyszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się sprzedać Kupującemu w ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomość.

Przedmiotem Transakcji nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedających.

W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego 2 lub ich części, a także zobowiązań, praw i obowiązków z umów zawartych przez Sprzedających, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych należących do Sprzedających.

Co więcej, Kupujący nie przejmie innych praw, wierzytelności, czy roszczeń należących do Sprzedających.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U. z 2020 r. poz. 1320 ze zm.).

Sprzedający 2 nie posiada i nie będzie posiadał na datę Transakcji żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego 2, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną.

Ponadto Sprzedający nie posiadają (i nie będą posiadali na datę Transakcji) odrębnych rachunków (subrachunków) bankowych, na które wpływałyby należności i z których byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedających. Sprzedający nie prowadzą (ani nie będą prowadzili na datę Transakcji) oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządzają (ani nie będą sporządzali na datę Transakcji) sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są (i nie będą na datę Transakcji) ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami wystawionymi przez Sprzedających.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Zainteresowani stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie

wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż

umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów

i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.  

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 31 marca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.967.2021.5.EJU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

  Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy   o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu   z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że 28 października 2021 r. Sprzedający (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) zawarli z Kupującym (Zainteresowany będący stroną postępowania) umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…). Umowa Przedwstępna przewiduje, że Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej, nie później jednak niż w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak   w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 marca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.967.2021.5.EJU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ wskazał, że „(…)planowana sprzedaż działki nr (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towaru, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) Tym samym na moment dostawy ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

(…) W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

(…) W konsekwencji, sprzedaż ww. nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).