Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie w piśmie z 12 października 2022 r. (wpływ 12 października 2022 r.)

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (...)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani E. S. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: „Sprzedająca”), określani są dalej łącznie jako: „Zainteresowani”.

Transakcja.

Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej położonej w (…), gminie (…), województwie (…), obejmującej działkę geodezyjną oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) o powierzchni użytkowej (…) ha, objętą księgą wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość lub Działka). Nabycie nieruchomości ma służyć pod inwestycję magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: Inwestycja, planowane nabycie będzie dalej określane jako Transakcja).

Obecnie właścicielem Działki jest Sprzedająca. (...) grudnia 2021 r. Sprzedająca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży gruntu (dalej: Umowa) z (…) Sp. z o.o.

W celu realizacji Inwestycji, Kupujący (jako cesjonariusz) na podstawie umowy cesji wstąpi  w prawa i obowiązki wynikające z Umowy oraz zawrze przyrzeczoną umowę sprzedaży ze Sprzedającą.

Zgodnie z zawartą Umową, umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

a)  nabyciu przez Kupującego od innych podmiotów prawa własności nieruchomości zlokalizowanych w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), obręb (…), składających się z działek o numerach ewidencyjnych: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) (dalej: Dodatkowe Nieruchomości),

b)  uzyskaniu przez Kupującego satysfakcjonujących warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień  w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się ewentualnie na Inwestycji  i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną Inwestycją,

c)  uzyskaniu przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, dla celów realizacji inwestycji budowlanej, prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnych i ostatecznych pozwoleń wodnoprawnych dla Działki, jeżeli będzie to konieczne w toku procesu inwestycyjnego oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Działki,

d)  uzyskaniu interpretacji podatkowej na podstawie wspólnego wniosku Kupującego  i Sprzedającej, złożonego na koszt Kupującego, potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej tą Umową,

e)  zapewnieniu dojazdu do Inwestycji umożliwiającego użytkowanie Inwestycji  w określonym przez Kupującego celu,

f)  uzyskaniu od właściwego organu administracji publicznej ostatecznej decyzji administracyjnej ze zgodą na lokalizację zjazdu i wyjazdu dla Inwestycji do drogi publicznej,

g)  wydaniu przez właściwy organ ostatecznej decyzji (…) na budowę drogi prowadzącej do planowanej Inwestycji lub prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę drogi prowadzącej do planowanej Inwestycji w zależności od tego, która procedura będzie miała zastosowanie,

h)  wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedającej na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą zgodne z prawdą i prawidłowe.

Powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że pomimo nie spełnienia się wszystkich lub któregokolwiek z ww. warunków, Kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

W celu realizacji Transakcji, Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającej z propozycją nabycia Działki.

Inwestycja.

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo-produkcyjną wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną  i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Kupujący planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy.

Dla Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Gminy (…) (dalej: MPZP), w którym teren obejmujący Działkę został oznaczony symbolem: P/U – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej oraz KDD – teren drogi publicznej klasy dojazdowej.

Budynki, budowle lub ich części.

Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą.

(...) stycznia 1984 r. Sprzedająca wraz z mężem nabyła Nieruchomość do majątku wspólnego małżonków na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Następnie, (...) grudnia 2005 r., w wyniku dziedziczenia po mężu Sprzedająca stała się jedynym właścicielem Nieruchomości.

Prawo własności zostało przeniesione na Sprzedającą celem prowadzenia na Nieruchomości działalności rolniczej.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność Sprzedającej względem Nieruchomości.

Od momentu nabycia, Sprzedająca wykorzystywała Nieruchomość na potrzeby działalności rolniczej. Sprzedająca dokonywała sprzedaży płodów rolnych (zboże) pochodzących z Nieruchomości. Ostatnia sprzedaż miała miejsce w 2015 r.

Po zakończeniu własnej działalności rolniczej, część Nieruchomości była przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze, za co Sprzedająca otrzymywała czynsz dzierżawny. Obecnie ta sama część Działki jest nieodpłatnie użytkowana przez członka rodziny Sprzedającej w celu kontynowania produkcji rolnej.

Pozostała część Nieruchomości (o powierzchni 100 m²) jest przedmiotem umowy dzierżawy pod baner reklamowy, za co Sprzedająca otrzymuje czynsz dzierżawny.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na potrzeby prowadzenia innej działalności, w szczególności opodatkowanej w podatku od towarów i usług.

Poza tym, Sprzedająca nie prowadzi obecnie innej działalności (poza dzierżawą części Nieruchomości pod baner reklamowy), w tym działalności rolniczej. W konsekwencji nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Działalność Sprzedającej względem pozostałych składników majątku.

Sprzedająca posiada inne działki poza Działką objętą zakresem tego wniosku. Inne działki nie stanowią jednak przedmiotu Transakcji.

W przeszłości, Sprzedająca dokonywała już sprzedaży innych działek (jedna sprzedaż miała miejsce w 2018 r., a druga w 2020 r.). Sprzedane działki (tak jak Działka objęta tym wnioskiem) zostały nabyte przez Sprzedającą w wyniku niepodatkowej w podatku od towarów i usług czynności, tj. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego/dziedziczenia. Przed sprzedażą działki były również wykorzystywane w działalności rolniczej Sprzedającej. Sprzedaż została dokonana z majątku prywatnego. Nabywcami były osoby fizyczne (prywatne). W konsekwencji sprzedaż innych działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Udzielone przez Sprzedającą pełnomocnictwo.

(...) grudnia 2021 r., Sprzedająca zawarła z (…) Sp. z o.o. umowę dzierżawy, w której wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Działką na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień i warunków koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym m.in. pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz warunków zabudowy, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów, uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, a także do dokonywania wszelkich uzgodnień pozwalających na włączenie Działki do układu drogowego oraz do przeprowadzenia badania stanu technicznego Działki, w tym w szczególności badań geologicznych, geotechnicznych, środowiskowych, archeologicznych, w tym dokonywania odpowiednich odwiertów.

Kupujący (jako cesjonariusz) na podstawie umowy cesji wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy.

W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedająca udzieliła także pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego m. in. do:

-    przeglądania akt powołanej księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została wydzielona lub odłączona,

-    uzyskania od wszelkich podmiotów (w tym organów administracji publicznej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego Nieruchomości,

-    do reprezentowania Sprzedającej w toku wszelkich postepowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji na Nieruchomości, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającej wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków.

Wszystkie działania opisane treścią pełnomocnictwa zostały podjęte.

Pomimo udzielonego szerokiego zakresu prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane w praktyce może zdarzyć się, że Kupujący nie wystąpi z wnioskami o wydanie wszystkich decyzji, dla których została wyrażona zgoda przez Sprzedającą. Niemniej Sprzedająca dokonała powyższych ustępstw na rzecz Kupującego ze względu na stanowisko negocjacyjne Kupującego (tj. Kupujący nalegał, aby dla swoich względów biznesowych uzyskać powyższe pełnomocnictwa/zgody).

Udzielone prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane oraz pełnomocnictwo nie jest warunkiem zawarcia końcowej umowy sprzedaży, ale udzielone prawo do dysponowania i pełnomocnictwo ma wpływ na spełnienie innych określonych w Umowie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ponadto, Sprzedająca:

1)nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych z przygotowaniem Działki do sprzedaży,

2)nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Działki,

3)nie wydzielała dróg wewnętrznych,

4)nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży Działki,

5)nie występowała do właściwych organów z wnioskami o decyzje/pozwolenia w zakresie:

a)przekształcenia Działki pod zabudowę,

b)decyzji o warunkach zabudowy, zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę,

c)wycinki drzew i krzewów,

d)uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej.

Powyższe działania zostały jednak podjęte przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa lub na podstawie prawa do dysponowania gruntem.

Sprzedająca nie zatrudnia także pracowników (ani zleceniobiorców) do obsługi planowanego zbycia.

Kontekst Transakcji.

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Kupujący pragnie wskazać, że  w celu realizacji Inwestycji Kupujący nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich  i w tym zakresie Kupujący wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje. Sprzedająca nie uczestniczy w żaden sposób w tych innych nabyciach.

Data Transakcji.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2022 r.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowej Działki na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek  z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług,  tj. Transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działki będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) prawo własności 1 Działki (Nieruchomości). Działka jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.711.2022.2.KO wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko, według którego planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania ww. podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 cyt. ustawy.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (Działki) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży Działki znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje