Interpretacja indywidualna z dnia 25 lipca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.257.2022.4.BB
Temat interpretacji
Podatek od opisanej zamiany będzie liczony od wartości droższej nieruchomości. Jeżeli istotnie przedmiotem opisanej zamiany w Pani przypadku będzie udział w nieruchomości, to podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa tego udziału, a stawka podatku wyniesie 2%.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 maja 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – 18 lipca 2022 r. (wpływ pisma oraz brakującej opłaty).Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jako rodzina:
- zstępni po zmarłym: Wnioskodawczyni (córka) i K. (syn);
- M – żona zmarłego.;
- L – brat zmarłego ;
- H - mama zmarłego oraz L.L., zmarła w 2016 r.
dysponujecie Państwo nieruchomościami nabytymi w drodze spadków po zmarłym (śmierć 2015 r.) oraz babci H. (śmierć 2016 r.), a także drogą umowy dożywocia.
Po zmarłych dziedziczenie następowało zgodnie z ustawą; bez testamentów, a jedynym składnikiem majątku nabytym w inny sposób jest lokal mieszkalny.
Stan prawny nieruchomości:
1. Gospodarstwo Rolne 1,81 ha - część nabyta w spadku po zmarłym, a część w spadku po H. Udziały: L. –9/18; K. – 4/18; Wnioskodawczyni – 4/18; M. – 1/18. Wartość wyceny nieruchomości: 265 000 zł;
2. Gospodarstwo Rolne, 0,51 ha – nabyte w spadku po H. Udziały: L. – 1/2; K. – 1/4; Wnioskodawczyni – 1/4. Wartość szacowana nieruchomości: 40 000 zł;
3. Lokal mieszkalny nabyty w drodze umowy dożywocia po zmarłej H. w 2016 r. Udziały: L. z żoną, współwłasność małżeńska. Wartość wyceny nieruchomości: 522 000 zł.
Ze względu na skomplikowaną sytuację i wzajemne współwłasności chcielibyście Państwo zgodnie zamienić Wasze udziały w nieruchomościach w taki sposób, żeby zaspokoić potrzeby poszczególnych członków rodziny. Chcecie Państwo umową zamiany zamienić udziały Wnioskodawczyni i K. we wszystkich nieruchomościach rolnych na mieszkanie, którego właścicielem jest L. Ponieważ Wnioskodawczyni oraz K. posiadają równe części gruntów rolnych, staliby się proporcjonalnymi właścicielami mieszkania (po 50%). Z perspektywy L., nabyłby on udziały Wnioskodawczyni i K. w obu gospodarstwach rolnych oraz został współwłaścicielem z M. (bratową, która wciąż posiadałaby 1/18) w jednej z nieruchomości, a drugiej zostałby jedynym właścicielem.
Z zamianą wiąże się różnica wartości zamienianych udziałów, którą rodzina chciałaby zgodnie zrealizować bez dopłat pieniężnych. Tak więc - Wnioskodawczyni oraz K. nabyliby udział większej wartości niż wartość, którą nabędzie L., a L. nabędzie wartość mniejszą niż posiadana, jednak zgodnie z ustaleniami rodzinnymi nie będziecie rościć od siebie dopłat z żadnej ze stron. Zapytanie wiąże się z opodatkowaniem umowy zamiany oraz stanu prawnego, który nastąpiłby po takiej umowie.
Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Od której wartości należy liczyć podatek od czynności cywilnoprawnych? Jaka będzie jego podstawa oraz wysokość?
Pani stanowisko w sprawie
Podatek od czynności cywilnoprawnych w związku z zamianą liczony będzie od wartości droższej nieruchomości (mieszkania), jego podstawą będzie wartość nabywanych udziałów, a wysokość - 2% wartości nabywanych udziałów w mieszkaniu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) stanowi, że:
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
W myśl art. 604 ww. Kodeksu:
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Z kolei zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Jak stanowi art. 4 pkt 2 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie zamiany - na stronach czynności.
W myśl art. 5 ust. 2 ww. ustawy
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 2 omawianej ustawy
Podstawę opodatkowania przy umowie zamiany:
a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
b) w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.
Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych - 1%;
W myśl art. 7 ust. 3 omawianej ustawy:
Podatek pobiera się według stawki najwyższej:
1) jeżeli podatnik dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki - od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych;
2) jeżeli przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki.
W związku z powyższymi przepisami, stwierdzić należy, że umowa zamiany stanowi czynność prawną, która co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na stronach czynności.
Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że ze względu na skomplikowaną sytuację i wzajemne współwłasności w Pani rodzinie planujecie Państwo dokonać zamiany nieruchomości, w taki sposób, że zamienicie Państwo udziały Pani oraz Pani brata w dwóch posiadanych przez Państwa nieruchomościach rolnych na mieszkanie, którego właścicielem jest Państwa wujek i jego żona. Ponieważ Pani oraz Pani brat posiadacie równe części gruntów rolnych, staniecie się Państwo proporcjonalnymi właścicielami mieszkania (po 50% udziałów). Państwa wujek nabędzie udziały Pani oraz Pani brata w obu gospodarstwach rolnych. Z zamianą wiąże się różnica wartości zamienianych udziałów, którą rodzina chciałaby zgodnie zrealizować bez dopłat pieniężnych. Pani oraz Pani brat nabędziecie udział większej wartości niż wartość, którą nabędzie Państwa wujek, jednak zgodnie z ustaleniami rodzinnymi nie będziecie Państwo rościć od siebie dopłat z żadnej ze stron.
Z wniosku wynika, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dojdzie do zamiany nieruchomości rolnych na lokal mieszkalny. Do określenia podstawy opodatkowania z tytułu ww. umowy zamiany zastosowanie znajdzie zatem art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości (udziałów w niej), od której przypadać będzie wyższy podatek.
W związku z powyższym zamiana opisanych we wniosku nieruchomości (udziałów w nich) będzie czynnością prawną, podlegającą opodatkowaniu 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa przedmiotu zamiany, od której przypada wyższy podatek.
Jak bowiem wynika z cytowanych wyżej przepisów podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (udziałów w niej), od której przypada wyższy podatek, a obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na stronach czynności zamiany.
Stosownie do art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego:
Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
W myśl art. 366 § 2 ww. Kodeksu:
Wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani aż do chwili zupełnego zaspokojenia wierzyciela
Zasada solidarnej odpowiedzialności, określona w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, pozwala organom podatkowym na egzekwowanie należnego podatku w sposób określony w art. 366 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.
W związku z faktem, że solidarna odpowiedzialność dłużników polega na tym, iż wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, to zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych z długu.
Wobec powyższego podstawę opodatkowania będzie zawsze stanowić wartość rynkowa przedmiotu zamiany, od którego przypada wyższy podatek i będzie wymagalna, aż do chwili zapłacenia przez strony umowy (solidarnie) całej kwoty podatku.
Reasumując należy zgodzić się z Pani stanowiskiem, że podatek od opisanej zamiany będzie liczony od wartości droższej nieruchomości. Jeżeli istotnie przedmiotem opisanej zamiany w Pani przypadku będzie udział w nieruchomości, to podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa tego udziału, a stawka podatku wyniesie 2%.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej ta interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem – została wydana wyłącznie dla Pani i tylko Pani może czerpać z niej ochronę.
W pozostałej części wniosku, tj. w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.