Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 października 2022 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w  zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (...) sp. z o.o. (dalej: Kupujący)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani (…) (dalej jako: Sprzedająca)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan (…) (dalej jako: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Pan S. B. (dalej jako: Sprzedający) i Pani D. B. (dalej jako: Sprzedająca; dalej łącznie jako: Sprzedający) zamieszkali w S., pozostający w związku małżeńskim, planują sprzedaż do (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej jako: Kupujący; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: Zainteresowani) wydzielonej części nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości S., gminie R. (dalej jako: Transakcja). (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej jako: X), która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zawarła ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży z 28 września 2022 r. (dalej jako: Umowa Przedwstępna), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.  X dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających  z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Zainteresowani chcą uzyskać interpretację prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym w dalszej części Zainteresowani opisują:

- nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

- charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedających,

- historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

- zakres Transakcji.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w S., gminie R.:

        - działki gruntu o obszarze około 0,2724 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie  z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) (dalej jako: Grunt), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (dalej jako: Księga Wieczysta). Sprzedający są jedynymi właścicielami Gruntu.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są trzy działki gruntu oznaczone numerami: (...)  (z której zostanie wydzielona działka gruntu o obszarze około 0,2724 ha), (...) oraz (...) położone w miejscowości S., o łącznej powierzchni 16.200,00 m², a jako sposób korzystania każdej z tych działek gruntu wpisano: Nieruchomość rolna zabudowana.

Niemniej jednak, działka gruntu o obszarze około 0,2724 ha, która zostanie wydzielona geodezyjnie z Gruntu, jako jedyna stanowi przedmiot Transakcji i dalej zwana jest: Nieruchomością. Podział Nieruchomości zostanie dokonany przez Sprzedających na koszt Kupującego. Zakres pełnomocnictwa zawartego w Umowie Przedwstępnej obejmuje również dokonanie podziału przez Kupującego.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis o roszczeniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w terminie i na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży z 26 września 2007 r., na rzecz innej kupującej (dalej jako: Poprzednia Kupująca), przy czym przedmiotem tej umowy była działka o numerze ewidencyjnym (...), która uprzednio była objęta Księgą Wieczystą. Ponadto 17 października 2007 r. została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, wobec czego przedmiotowe roszczenie zostało wykonane.

Grunt, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (...) Rady Gminy R.  z 31 lipca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy R. – Obszar I obejmującego części wsi: S. i S. N. (dalej jako: MPZP), zgodnie z którym Grunt położony jest na terenie drogi dojazdowej (1KD), terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo-produkcyjną (2UP), terenie drogi zbiorczej (KZ), terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z towarzyszącą funkcją usług (1MNu) oraz terenie drogi lokalnej (4KL). Ani Sprzedający, ani Kupujący nie mieli wpływu na uchwalenie MPZP lub na przeznaczenie Gruntu, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, wynikające z tego planu.

Zatem Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) oraz art. 46¹ ustawy Kodeks cywilny. Zważywszy na fakt, że Nieruchomość, która ma zostać wydzielona z Gruntu, położona jest jedynie na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej, w efekcie stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Działy I-Sp i IV Księgi Wieczystej nie zawierają żadnych wpisów, zaś działy I-FV Księgi Wieczystej nie zawierają żadnych wzmianek.

Grunt jest częściowo ogrodzony, zabudowany i posiada dostęp do drogi publicznej, przy czym Nieruchomość będzie nieogrodzona i niezabudowana.

Grunt nie był i nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną są Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Gruntu bez tytułu prawnego.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedających.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować budynek magazynowo-logistyczno-produkcyjny (dalej jako: Inwestycja)  i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie  w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić działalność  w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający wykorzystywali Grunt, z którego ma zostać wydzielona Nieruchomość, do prowadzenia działalności rolniczej na własny użytek.

Sprzedający dokonali w przeszłości sprzedaży innej nieruchomości, a transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedający nie zamierzają  w przyszłości dokonywać sprzedaży innych nieruchomości.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający dokonają rejestracji jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabyli Grunt na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego  z 26 lutego 1987 r. i na tej podstawie wpisani są w dziale II Księgi Wieczystej jako właściciele, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nabycie Gruntu przez Sprzedających nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Instytucja przekazania gospodarstwa rolnego uregulowana jest w art. 119 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników i nie jest literalnie wymieniona w ustawie o podatku od spadków i darowizn ani w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości (w niedalekiej odległości od zjazdu  z drogi ekspresowej (...)), Sprzedający postanowili przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego. Sprzedający nie stosowali żadnych form ogłoszeń ani nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Kupujący samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającymi.

Zakres Transakcji.

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie następujących warunków (dalej jako: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży):

        - zostanie dokonany podział geodezyjny Gruntu, w wyniku którego powstanie Nieruchomość;

        - zostaną uzyskane przez Sprzedających zaświadczenia, wydane przez urząd skarbowy  i urząd gminy w art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydane przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzające, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należności podatków i innych należności publicznoprawnych;

        - zostanie przeprowadzony przez Kupującego proces analizy stanu prawnego Gruntu  i uznany przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

        - zostaną uzyskane przez Kupującego ustalenia, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

        - zostanie uzyskane potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowieniu stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

        - zostanie uzyskana przez Kupującego ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę Inwestycji;

        - zostanie dokonane prawomocne wykreślenie z działu III Księgi Wieczystej roszczenia na rzecz Poprzedniej Kupującej albo zostanie przedłożone Kupującemu oświadczenie uprawnionej z tego tytułu roszczenia, sporządzonego w formie prawem przewidzianej, ze zgodą na wykreślenie tego roszczenia z działu III Księgi Wieczystej;

        - zostanie przedstawiona przez Kupującego uchwała Wspólników Kupującego, wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający udzielili pełnomocnictwa podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

        - przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,  a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej;

        - uzyskania z archiwum sądowego wypisu aktu notarialnego Rep (…), sporządzonego  17 października 2007 r. przez S. S., notariusza w W., dokumentującego umowę przeniesienia własności nieruchomości;

        - uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Gruntu oraz Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Gruntu oraz Nieruchomości;

        - uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Gruntu, pozostałych działek objętych Księgą Wieczystą oraz działek gruntu powstałych z podziału geodezyjnego Gruntu, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

        - uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Gruntu: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami  i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń  o wysokości zaległości;

        - uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

        - wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a ponadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki wsączenia do układu drogowego;

        - wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

        - wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji  o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

        - wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Gruntu;

        - złożenia oświadczenia woli w imieniu właścicieli Gruntu o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości;

        - wystąpienia do właściwego organu o wydanie na rzecz Sprzedających indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego, z których wynikać będzie, czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

        - przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami  i dokumentami, określonymi powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Kupującego.

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do:

- dysponowania Gruntem na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej);

- składania i cofania wniosków;

- uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy;

- prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji;

- wejścia na teren Gruntu celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

- odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków X wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

- odpłatne przeniesienie przez Sprzedających na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Sprzedający przed dniem podpisania umowy sprzedaży Nieruchomości dokonają rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnych podatników podatku od towarów i usług. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą,  w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Nie ulega więc wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, natomiast stawka podatku w przypadku m.in. nieruchomości wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).  W efekcie, z całą pewnością, Sprzedający nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu Transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany m.in. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ze względu, że omawiana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać pod żadne  z wymienionych w ustawie o podatku od towarów i usług zwolnień (w szczególności,  o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług), Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem, Państwa zdaniem, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych po stronie Kupującego jak i po stronie Sprzedających.

Na potwierdzenie stanowiska przywołali Państwo interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

  a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

  b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego  w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług  w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w  których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z  opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i  usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) niezabudowaną nieruchomość („Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w  pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej; znak: 0111-KDIB3-1.4012.785.2022.1.MSO, wydanej dla Państwa w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, potwierdzono Państwa stanowisko, że planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała żadnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do ww. transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit.  a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na Kupującym nie będzie więc ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Taki obowiązek nie wystąpi także po stronie Sprzedających, niezależnie od opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub jego brakiem.

Obowiązek ten ciąży bowiem (o ile występuje) na Kupującym. Sprzedający nie są – zgodnie z  art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.785.2022.1.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z  dnia  11  marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o  postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.  z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej  jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),  na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej  na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.