Interpretacja indywidualna z dnia 23 sierpnia 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.197.2022.4.BD
Temat interpretacji
Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych
jest:
-w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży działki nr (…), która będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – prawidłowe;
-w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży działki nr (…), która będzie objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług – nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
29 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 11 i 20 lipca 2022 r. (wpływ 14 i 26 lipca 2022 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
Z. (Sprzedający)
NIP: (...)
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
F. Sp. z o.o. (Kupujący, Spółka)
NIP: (...)
Opis zdarzenia przyszłego
Z. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedający”), nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Sprzedający zamierza zbyć niezabudowaną nieruchomość położoną w województwie (…), w miejscowości (…), stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) o łącznej powierzchni ... ha, obręb ewidencyjny (…), ..., dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), zwaną dalej: „Nieruchomość”.
Nieruchomość została przyznana Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania na podstawie Orzeczenia (…) sygn. (…), i stanowi jego majątek.
Nieruchomość jest objęta opracowanym i obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów (…), przyjętym Uchwałą nr (…), gdzie oznaczona jest jako:
- działka (…) – 3P/U.
Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Prezydenta Miasta poszczególne działki składające się na Nieruchomość są oznaczone w ewidencji gruntów jako ŁIV, RIV.
F. Sp. z o.o. – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: „Kupujący”, „Spółka”) z siedzibą w ..., jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską.
Zainteresowany będący stroną postępowania podpisał umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); (dalej: „Umowa”).
Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie obiektów magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z zapleczem biurowo-socjalnym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.
Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:
1)wyniki badania stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości będą satysfakcjonujące dla Kupującego,
2)wyniki badania stanu technicznego i geotechnicznego Nieruchomości będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji, bez konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów,
3)wyniki badań środowiskowych Nieruchomości, w tym występowania zanieczyszczeń w glebie oraz w wodach gruntowych, nie będą przekraczały norm polskich dla Nieruchomości zgodnie z rodzajem jej przeznaczenia opisanym w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub stwierdzone zanieczyszczenia nie będą skutkowały istotnym zwiększeniem kosztów planowanej Inwestycji,
4)Kupujący uzyska ostateczne pozwolenie na budowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
5)stan prawny Nieruchomości opisany w § 2 Umowy nie ulegnie zmianie, z zastrzeżeniem roszczenia Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej.
W związku z powyższym, Zainteresowany będący stroną postępowania udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Sprzedający zezwolił Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.
Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnień, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnienia dotyczącego podatku od towarów i usług.
Pytania
1.Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości, Zainteresowany będący stroną postępowania nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług przy transakcji sprzedaży?
2.Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Zdaniem Państwa, Zainteresowany będący stroną postępowania w ramach transakcji sprzedaży nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług przy transakcji sprzedaży.
Biorąc pod uwagę, że transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki.
Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Stosownie do art. 2 pkt 4 cyt. ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.
Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b)innych praw majątkowych – 1%.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
–umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza nabyć od Sprzedającego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) Nieruchomość niezabudowaną – dwie działki gruntu. Nieruchomość, Kupujący ma zamiar wykorzystać w prowadzeniu działalności gospodarczej.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej znak: ... wynika, że:
-sprzedaż opisanych działek nr (…), (…) będących przedmiotem umowy, mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Państwo w związku z ich sprzedażą działać będą jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy; w konsekwencji, sprzedaż ww. działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
-przy czym zbycie działki nr (…) będzie korzystało ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług,
-natomiast zbycie działki nr (…) nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług; będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki tego podatku.
Sprzedaż działki nr (…) w ramach planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – co potwierdza przywołana wyżej interpretacja dotycząca tegoż podatku.
W takiej sytuacji, jak wynika z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, mamy do czynienia z wyjątkiem od wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Będzie to bowiem umowa sprzedaży, w której przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług, ale jej przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.
Zatem w tej części, w której zbycie działki będzie zwolnione z podatku od towarów i usług – umowa sprzedaży będzie objęta opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych omówionych powyżej. W tej części czynność ta nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych i w tej części na Kupującym będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dlatego też Państwa stanowisko w tej części uznaliśmy za prawidłowe.
Z kolei skoro omawiana we wniosku sprzedaż nieruchomości w części dotycząca działki nr (…) będzie faktycznie podlegała opodatkowani podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, to do tej części opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W takim przypadku ta część opisanej transakcji sprzedaży nieruchomości (dotycząca działki nr (…)) będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi w tym zakresie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
W tej części uznaliśmy więc Państwa stanowisko za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie, interpretacja znak: ... .
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Z. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.