Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna 

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.  Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 26 maja 2022 r. (wpływ 26 i 31 maja 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego

Planowana transakcja będąca przedmiotem niniejszego zapytania interpretacyjnego dotyczy sprzedaży przez Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) na rzecz X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) lokali użytkowych znajdujących się na parterze budynku handlowo-usługowego z lokalami mieszkalnymi (…) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”).

Zainteresowani planują, że Transakcja zostanie sfinalizowana w 2022 r.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością  (dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) jest spółką polskiego prawa handlowego, z siedzibą w W. prowadzącą działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz komercyjnego wynajmu lokali użytkowych/handlowych. Wnioskodawca należy do międzynarodowej grupy kapitałowej A, która jest wiodącym inwestorem, deweloperem, właścicielem i zarządcą nieruchomości handlowych w Niemczech, w Polsce oraz w Czechach. Obecnie Kupujący w swoim portfolio posiada już nieruchomości komercyjne będące przedmiotem wynajmu (zarówno nieruchomość biurową jak i  nieruchomości handlowe).

Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na dzień planowanej Transakcji.

W 2022 r. w celu poszerzenia posiadanego portfolio nieruchomości komercyjnych Wnioskodawca zamierza przystąpić do transakcji zakupu pięciu (5) samodzielnych lokali niemieszkalnych – użytkowych (handlowych ) znajdujących się na parterze budynku łącznie o powierzchni użytkowej xxx m². Współwłaścicielem nieruchomości i właścicielem lokali jest podmiot Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: „Sprzedający”), spółka polskiego prawa handlowego. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a ponadto, od 2021 r., udzielanie pożyczek (64.92.Z PKD – pozostałe formy udzielania kredytów). Ponadto, Sprzedający prowadził również działalność deweloperską w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Po wybudowaniu budynku Sprzedający sprzedał wszystkie lokale mieszkalne w tym budynku.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na dzień planowanej Transakcji.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U.2021.1800 ze zm ). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT, o której mowa w art. 2 pkt 47 ustawy o VAT.

Przedmiotem planowanej Transakcji jest ustanowienie odrębnej własności oraz sprzedaż Kupującemu lokali handlowych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie oznaczonych jako:

1)lokal użytkowy oznaczony numerem 2 (dwa), składający się z: xxx o powierzchni użytkowej wynoszącej xxx m² (dalej: „Lokal 2”);

2)lokal użytkowy oznaczony numerem 3 (trzy), składający się z: xxx o powierzchni użytkowej wynoszącej xxx m² (dalej: „Lokal 3”);

3)lokal użytkowy oznaczony numerem 4 (cztery), składający się z: xxx o powierzchni użytkowej wynoszącej xxx m² (dalej: „Lokal 4”);

4)lokal użytkowy oznaczony numerem 5 (pięć), składający się z: xxx o powierzchni użytkowej wynoszącej xxx m² (dalej: „Lokal 5”);

5)lokal użytkowy oznaczony numerem 6 (sześć), składający się z: xxx o powierzchni użytkowej wynoszącej xxx m² (dalej: „Lokal 6”).

Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5 oraz Lokal 6 w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako „Lokale”.

Zgodnie z zaświadczeniami wydanymi Sprzedającemu przez Starostę w dniu xxx r. powyższe Lokale stanowią samodzielne lokale użytkowe w myśl ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U.2021 poz. 1048).

Lokale znajdują się na parterze budynku handlowo-usługowego z lokalami mieszkalnymi (dalej: „Budynek”). W Budynku znajduje się sześć lokali handlowych, oznaczonych numerami od 1 do 6 oraz czternaście lokali mieszkalnych oznaczonych numerami od 1 do 15 (z pominięciem nr 10) wraz z pomieszczeniami gospodarczymi, których łączna powierzchnia wynosi xxx m². Znajdujący się na parterze Budynku lokal użytkowy nr 1 jest przedmiotem odrębnej własności (został wcześniej sprzedany przez Sprzedającego) i nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Budynek posadowiony jest na działce nr xxx o łącznej powierzchni xxx ha, dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt”). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi i handel (obie funkcje równorzędne i mogą występować łącznie lub samodzielnie), drogi dojazdowe oraz węzeł komunikacyjny. Sprzedającemu jako dotychczasowemu właścicielowi, w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przysługuje udział 87048/275850 w prawie własności Gruntu i posadowionego na nim Budynku odpowiadający udziałowi związanemu z własnością Lokali niewyodrębnionych z Budynku.

Sprzedający nabył Grunt xxx r. od podmiotu Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa i następnie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z xxx r. (przeniesionej na rzecz Sprzedającego decyzją z xxx r.) i decyzji o zamiennym pozwoleniu na budowę wydanej przez Starostę w dniu xxx r. wybudował przedmiotowy Budynek handlowo-usługowy z lokalami mieszkalnymi. Budynek został przyjęty do użytkowania na podstawie ostatecznej decyzji wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. oraz ostatecznej decyzji wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu xxx r. Sprzedający odliczył podatek VAT naliczony od zakupu Gruntu oraz od wydatków związanych z realizacją budowy Budynku i znajdujących się w nim Lokali.

Lokale będące przedmiotem planowanej Transakcji w okresie dwóch lat przed planowaną datą zawarcia umowy sprzedaży nie były przez Sprzedającego ulepszane w ten sposób, że wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone na Lokale do daty planowanej Transakcji.

Wybudowanie oraz pierwsze zasiedlenie Budynku i Lokali (rozumiane jako oddanie ich do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków budowli lub ich części) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku lub wcześniej.

Sprzedający wykorzystuje Lokale wyłącznie na potrzeby działalności opodatkowanej VAT. Wszystkie Lokale będące przedmiotem planowanej Transakcji są przedmiotem umów najmu. Umowy z najemcami Lokali, tj.: B Sp. z o.o., C Sp. z o.o., D Sp.j., E oraz F S.A., będącymi podmiotami gospodarczymi (dalej jako „Najemcy”) zostały zawarte na etapie planowania i budowy Budynku lub (w odniesieniu do umowy najmu E) niedługo po oddaniu Budynku do użytkowania.

Umowa najmu Lokalu 2 z F S.A. (wcześniej: F Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.) została zawarta xxx r., a następnie zmieniona na mocy aneksu nr 1 z xxx r. natomiast wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego miało miejsce xxx r.

Umowa najmu Lokalu 3 z B Sp. z o.o. (zawarta jeszcze z poprzednim właścicielem Gruntu – A Sp. z o.o. S.K.A. i przeniesiona na Sprzedającego na mocy aneksu nr 1 z xxx r.) została zawarta xxx r. a następnie zmieniona na podstawie aneksów z xxx r., xxx r. i xxx r. natomiast wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego miało miejsce xxx r.

Umowa najmu Lokalu 4 z D Sp.j. została zawarta xxx r. natomiast wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego miało miejsce xxx r.

Umowa najmu Lokalu 5 z E została zawarta xxx r. natomiast wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego miało miejsce xxx r.

Umowa najmu Lokalu 6 z C Sp. z o.o. została zawarta xxx r. a następnie zmieniona na podstawie aneksów z xxx r., xxx r., xxx r. i xxx r. i xxx r. natomiast wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego miało miejsce xxx r.

W ramach zawartych umów najmu Sprzedający zobowiązał się oddać w określonej dacie Najemcom do używania Lokale wraz z prawem do korzystania ze wspólnych części budynku, łącznie z ciągami komunikacyjnymi, drogami dojazdowymi, prawem do korzystania z parkingu oraz innymi obszarami przeznaczonymi do wspólnego korzystania przez wszystkich użytkowników Budynku. Najemcy mieli również prawo do dokonania adaptacji przekazanych im w ramach umów najmu Lokali, przy czym w odniesieniu do Lokali 2, 4 i 5 wymagana była uprzednia zgoda wynajmującego.

Wraz z wyodrębnieniem i zbyciem pierwszego lokalu mieszkalnego doszło z mocy prawa do powstania, w zakresie nieruchomości, wspólnoty („Wspólnota”), do której należy każdocześnie ogół właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) w Budynku. Sprzedający również jest członkiem tej Wspólnoty. Wspólnota obciąża właścicieli lokali, w tym również Sprzedającego, kosztami, które dotyczą tzw. części wspólnych tej nieruchomości. W szczególności Sprzedający, w stosunku do Lokali, ponosi następujące koszty, którymi obciąża go Wspólnota: koszty eksploatacji, zimnej wody i odprowadzania ścieków, a także wynagrodzenie zarządcy Wspólnoty. Z powyższych kosztów, na Najemców są odpowiednio refakturowane: zimna woda, odprowadzanie ścieków. Osobną pozycję rozliczeń ze Wspólnotą stanowi również opłata na rzecz funduszu remontowego. Powyższe pozycje kosztowe naliczane są przez Wspólnotę w stosunku do powierzchni Lokali, z których korzysta Sprzedający.

W odniesieniu do Lokali, Sprzedający zawarł dwie kompleksowe umowy na dostawy mediów: umowę na dostawę gazu z xxx r. z G Sp. z o.o. (dotyczącą dostawy gazu do kotłowni ogrzewającej Lokale) oraz umowę na dostawę energii elektrycznej z xxx r. z H S.A. (dotyczącą dostawy energii elektrycznej do kotłowni ogrzewającej Lokale) Obie umowy zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego przed dniem planowanej Transakcji a Kupujący wynegocjuje i podpisze nowe umowy na dostawę tych mediów. Zainteresowani pragną przy tym zaznaczyć, iż z uwagi na termin wypowiedzenia umowy na gaz i prąd obowiązywały będą jeszcze po nabyciu Lokali przez Kupującego. Umowy na dostawę pozostałych mediów w zakresie nieciążącym na Wspólnocie podpisywane są indywidualnie przez Najemców.

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający i Kupujący zawarli list intencyjny dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi umowy sprzedaży Lokali) oraz do przeprowadzenia badania prawnego i technicznego Nieruchomości. Na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności Lokali i ich sprzedaży dojdzie do przeniesienia własności przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny. Po wyodrębnieniu i sprzedaży, dla lokali zostaną założone odrębne księgi wieczyste.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1)prawa własności Lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w tym w Gruncie;

2)z uwagi na fakt, że nastąpiło już wydanie Lokali w Budynku poszczególnym Najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące przedmiotowych Lokali z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. Ponadto, w wyniku dokonania Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki Sprzedającego oraz dokumenty ściśle związane z Lokalami oraz umowami najmu dotyczącymi powierzchni Lokali, w szczególności:

    - prawa związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez Najemców lub też dotyczące wykonania zobowiązań przez Najemców (gwarancje korporacyjne, kaucje pieniężne, weksle in blanco oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji - w zależności od rodzaju zabezpieczenia dostarczonego przez danego Najemcę),

   - dokumentacja związana z Lokalami, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Lokali, a w tym kopie pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa.

Zamiarem stron jest, aby po dokonaniu Transakcji na Kupującym spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Lokali. Zawarte przez Sprzedającego umowy z dostawcami usług związanych z funkcjonowaniem Lokali zostaną przez Sprzedającego wypowiedziane przed datą zamknięcia Transakcji, a Wnioskodawca zawrze nowe umowy. Niemniej, ze względu na okres wypowiedzenia umów na dostawę energii i gazu (dotyczących dostawy energii elektrycznej i gazu do kotłowni ogrzewającej Lokale), umowy z tymi dostawcami zostaną finalnie rozwiązane już po planowanej dacie Transakcji. Ze względów biznesowych Kupujący może zawrzeć umowy z dostawcami usług, z których obecnie korzysta Sprzedający. Nowe umowy mogą przy tym być zawarte na takich samych lub podobnych warunkach, przy czym Sprzedający nie wspiera Wnioskodawcy w negocjowaniu tych umów, nie pośredniczy w ich zawieraniu ani nie będzie pośredniczył w ich późniejszym wykonywaniu. Ponadto nie jest planowane, aby po dniu zawarcia umowy sprzedaży Lokali Sprzedający świadczył jakiekolwiek usługi na rzecz Kupującego, niemniej może się zdarzyć, że Sprzedający do czasu wygaśnięcia wypowiedzianych umów na dostawę energii i gazu lub zawarcia w miejsce wypowiedzianych nowych umów przez Kupującego będzie refakturował na Kupującego koszty tych mediów.

Strony Transakcji uzgodniły, że Sprzedający będzie ponosił koszty związane z Lokalami, np. opłaty na rzecz Wspólnoty, do dnia poprzedzającego datę Transakcji włącznie, natomiast od dnia zawarcia Transakcji włącznie wszelkie tego rodzaju koszty będą obciążały Kupującego.

W zakresie przychodów z najmu Lokali strony uzgodniły, że czynsze najmu należne od Najemców do dnia poprzedzającego sprzedaż Lokali włącznie będą należne Sprzedającemu, natomiast czynsze najmu należne za okresy począwszy od dnia Transakcji włącznie będą już należne Wnioskodawcy.

Konsekwencją zawarcia umowy sprzedaży Lokali nie będzie przeniesienie na Kupującego pozostałych składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Na Wnioskodawcę nie zostaną bowiem przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem Sprzedającego, jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Na Kupującego nie przejdą w szczególności:

1) Umowy o świadczenie usług zawarte przez Sprzedającego;

2) Oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli firma Sprzedającego);

3) Prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem, których dokonuje on rozliczeń z najemcami);

4) Prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych;

5) Środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców);

6) Zobowiązania kredytowe/pożyczkowe Sprzedającego;

7) Know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

8) Sprzęt i wyposażenie biurowe;

9) Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedającego;

10)Księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

11)Zobowiązania Sprzedającego wobec osób trzecich, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z przenoszonych w ramach Transakcji umów najmu powierzchni Lokali.

W ramach Transakcji na Wnioskodawcę nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy. Sprzedający nie zatrudnia obecnie żadnych pracowników, a obsługa spraw spółki Sprzedającego odbywa się na podstawie zawartych umów usługowych.

Należy podkreślić, że Wnioskodawca jest obecnie stroną dwóch umów dotyczących zarządzania posiadanymi przez siebie nieruchomościami, tzw. (…). Po nabyciu Lokali Kupujący obejmie Lokale zakresem powyższych umów o zarządzanie.

Po nabyciu Lokali Wnioskodawca stanie się również członkiem Wspólnoty.

Sprzedający zaświadczył, iż Lokale nie są wyodrębnione organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Lokale nie są również wydzielone organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Lokali.

W stosunku do Nieruchomości Sprzedający prowadzi ewidencję pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych. W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów bezpośrednich do Lokali, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do lokali.

Od dnia Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z określonymi wyjątkami). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (w tym zarządzania bieżącego ang. „property management” oraz zarządzania strategicznego, ang. „asset management”), zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów (z uwzględnieniem biegnących terminów wypowiedzenia umów na dostawę energii i gazu), zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. w zakresie nie spoczywającym na Wspólnocie. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający, niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i ustalone na nowo z Kupującym.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Lokali dotychczasowym najemcom. Gdyby, z jakiegokolwiek powodu doszło do wypowiedzenia umów najmu z dotychczasowymi Najemcami, Wnioskodawca będzie poszukiwał nowych najemców na zwolnioną powierzchnię użytkową. Działalność w zakresie wynajmu Lokali będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Sprzedający i Wnioskodawca zamierzają złożyć do umowy sprzedaży Lokali (w formie aktu notarialnego) zgodne oświadczenie Sprzedającego i Kupującego o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Lokali podatkiem VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Na chwilę obecną nie jest planowane, że po dniu Transakcji rozpocznie się proces likwidacji Sprzedającego. Sprzedający będzie kontynuował działalność gospodarczą w zakresie udzielania pożyczek oraz w ramach działalności deweloperskiej Sprzedający planuje nową inwestycję w nieruchomość do realizacji, a następnie po jej zakończeniu wynajmowanie lokali w tej nieruchomości.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku, jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług i nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawiony został w interpretacji, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy opisana w niniejszym zapytaniu Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, Umowa sprzedaży (Transakcja) zawarta przez Wnioskodawcę i Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r. sygn. akt II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r. Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r. Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Jednakże, stosownie do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,

 c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o VAT, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż Lokali dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 8c ust 1 ustawy o VAT (Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT w rozumieniu art. 2 pkt 47 ustawy VAT), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Lokali w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, także na gruncie znowelizowanego od 1 stycznia 2016 r. brzmienia przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r. Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r. Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1, orzekając na kanwie opisu zdarzenia przyszłego, w którym zainteresowani – analogicznie jak Sprzedający i Kupujący – zamierzali zgodnie wybrać opcję opodatkowania dostawy nieruchomości, potwierdził, że „(...) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji DIS w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r. Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK oraz interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r. Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 28 czerwca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.120.2022.3.MAZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania pięć samodzielnych lokali niemieszkalnych – użytkowych (handlowych), tj. Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5 i Lokal 6, o łącznej powierzchni użytkowej xxx m². Strony zamierzają złożyć do umowy sprzedaży ww. Lokali (w formie aktu notarialnego) zgodne oświadczenie Sprzedającego i Kupującego o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Lokali podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak   w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 czerwca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.120.2022.3.MAZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ wskazał, że „(…) składniki majątkowe w postaci pięciu Lokali użytkowych, nie mogą zostać uznane ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy, ani tym bardziej za przedsiębiorstwo, w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego (…). W konsekwencji czynność sprzedaży pięciu Lokali użytkowych w ramach Transakcji, skoro nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, nie będzie korzystała z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W przedstawionej we wniosku sprawie będzie miała miejsce dostawa wskazanych Lokali, która będzie dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów. (…) zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Wnioskodawcy podali, że do umowy sprzedaży Lokali użytkowych zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Lokali. Oznacza to, że spełnione zostały oba warunki wymienione w art. 43 ust. 10 ustawy, a w konsekwencji transakcja zbycia pięciu Lokali użytkowych stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT. (…) Reasumując – Transakcja polegająca na dostawie pięciu Lokali użytkowych opisanych we wniosku jest opodatkowana VAT. (…).”

A zatem, skoro opisana we wniosku Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).