W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 grudnia 2022 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

(...);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

I.Wstęp oraz charakterystyka stron planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej)

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej „Sprzedający”, „Wnioskodawca”, „Spółka”) z siedzibą w (…) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem nieruchomości na własny rachunek.

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej „Kupujący”) jest w trakcie rejestracji jako podatnik VAT czynny, lecz na moment opisanej niżej transakcji będzie już zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu nieruchomość położoną w (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja”). W zależności od momentu uzyskania interpretacji podatkowej w ramach odpowiedzi na niniejszy wniosek, Zainteresowani podejmą starania by Transakcja została sfinalizowana w pierwszym kwartale 2023 r.

Kupujący oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

II.Nieruchomość

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji położna jest w (…) i obejmuje:

- prawo własności działki gruntu o nr (…), objętej księgą wieczystą o nr (…) oraz

- prawo własności działki gruntu o nr (…) objętej księgą wieczystą o nr (…).

Wszystkie wyżej wymienione działki gruntu w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Gruntem”. Grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający jest właścicielem Gruntu.

Na Gruncie – zgodnie z kartoteką budynków – znajdują się:

1)budynek handlowo-usługowy o pow. zabudowy 24 490 m2, nr identyfikacyjny w kartotece budynków (…), posadowiony na działce nr (…) (dalej: „Budynek CH”);

2)budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy o pow. zabudowy 2 922 m2, nr identyfikacyjny w kartotece budynków (…), posadowiony na działce nr (…) (dalej: „Budynek CH 2”),

3)dwie budki kasowe na stacji paliw o pow. zabudowy 9 m2 każdy, nr identyfikacyjny w kartotece budynków (…) oraz (…), posadowione na działce nr (…) (dalej: „Budki kasowe”), sklasyfikowane jako „pozostałe budynki niemieszkalne”,

4)wiata magazynowa o pow. zabudowy 76 m2, nr identyfikacyjny w kartotece budynków (…), posadowiona na działce nr (…) (dalej: „Wiata”), sklasyfikowana jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” – kwalifikowana przez Spółkę jako budowla (vide poniżej) (dalej razem jako „Budynki”),

5)budowle, które posadowione są na Gruncie (dalej łącznie „Budowle”), tj. w szczególności:

a)parking ze szlabanami, drogami i oświetleniem – na działkach (…) oraz (…),

b)sieć energetyczna, wodna i kanalizacyjna, sanitarna, wodociągowa, linia kablowa NN i NS – na działkach (…) oraz (…),

c)sieć wodna i kanalizacyjna – na działkach (…) oraz (…),

d)stacja paliw – na działce (…) („Stacja paliw”),

e)maszt – na działkach (…) oraz (…),

f)pylon reklamowy – na działce (…),

g)wiata magazynowa – na działce (…),

h)ogrodzenie – na działce (…),

i)instalacja PPOŻ – na działkach (…) oraz (…),

j)separator odpadów – na działce (…),

k)system nawadniania i odwodnienie linowe – na działkach (…) oraz (…) oraz

l)myjnia samochodowa, wybudowana przez dzierżawcę gruntu, który poniósł samodzielnie koszt naniesień na działce (…), oraz ewentualne budowle oraz urządzenia budowlane związane z tą myjnią (dalej: „Myjnia samochodowa”).

Wymienione Budowle nie stanowią części składowych Budynków (nie są z nimi trwale związane), natomiast nie stanowią również rzeczy ruchomych – są to części składowe Gruntu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

6)urządzenia budowlane, które posadowione są na Gruncie, tj. w szczególności przyłącza oraz sieci wewnętrzne: ciepłownicze, wodociągowe, elektroenergetyczne, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, telekomunikacyjnej. Wymienione urządzenia budowlane nie stanowią części składowych Budynków (nie są z nimi trwale związane) – są to elementy składowe poszczególnych sieci.

Jednocześnie, na Gruncie nie znajdują się inne naniesienia określone jako Budowle i urządzenia budowlane niż wskazane powyżej. Grunt oraz posadowione na tym gruncie Budynki, Budowle oraz urządzenia budowlane w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu są (i na datę planowanej Transakcji będą) posadowione Budynki i/lub Budowle.

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej „podatek VAT” lub „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego (a także skutków podatkowych planowanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych – dalej również „PCC”), w dalszych punktach Sprzedający oraz Kupujący opisują: (III) historię nabycia przez Sprzedającego przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego oraz (IV) szczegółowy zakres planowanej Transakcji.

III.Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

A.Nabycie Gruntu oraz budowa przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył prawo własności opisanego wyżej Gruntu zabudowanego Budynkami i Budowlami (z wyłączeniem Myjni samochodowej, o której mowa poniżej) na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt. 4 kodeksu postępowania cywilnego z dnia 19 kwietnia 2016 r. (Rep. A nr (…)) (dalej „Umowa nabycia”) .

Umowa nabycia podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23%. Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z Umową nabycia.

W kolejnych latach po zakupie Nieruchomości, Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków (objętych w rejestrze środków trwałych jedną pozycją, gdyż funkcjonalnie stanowią one jedną nieruchomość) oraz niektórych Budowli (z wyłączeniem Myjni samochodowej – o czym szczegółowo jest mowa poniżej), jednak wydatki te nie przekroczyły i na datę planowanej Transakcji nie będą równe ani nie przekroczą 30% wartości początkowej – odnosząc się do wartości początkowych oraz wydatków na ulepszenia dla poszczególnych Budynków oraz Budowli z osobna, od dnia nabycia, tj. od 19 kwietnia 2016 r.

Sprzedający obniżył kwotę podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT związanych z procesem nabycia oraz modernizacji Budynków i Budowli.

B.Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego w całości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Budowle – co do zasady, nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom (za wyjątkiem pylonu reklamowego, który jest oddany najemcy w ramach umowy najmu oraz Stacji paliw, o której mowa niżej), ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynku CH, w którym powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc jego prawidłowemu funkcjonowaniu (są przez okres dłuższy niż 2 lata użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Nieruchomości). Jednocześnie Myjnia samochodowa jest przedmiotem odrębnej umowy dzierżawy (zgodnie z poniższym opisem) i stanowi prawnie własność Sprzedającego. Z kolei Stacja paliw jest przedmiotem najmu z jednoczesnym prawem najemcy do pełnienia funkcji operatora stacji i pobierania z tego tytułu pożytków.

Stacja paliw została wzniesiona historycznie w 2002 r. przez ówczesnego dzierżawcę gruntu, A sp. z o.o., który dzierżawił grunt na podstawie umowy dzierżawy z 9 lipca 2002 r. Z umowy dzierżawy nie wynika roszczenie dzierżawcy o rozliczenie nakładów poniesionych na budowę stacji – zgodnie z tą umową, wydzierżawiający jest uprawniony do zażądania, a dzierżawca zobowiązany do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a w kwestiach nieuregulowanych umową dzierżawy, zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego. Prawa i obowiązki z tej umowy zostały przeniesione na podstawie umowy z dnia 28 stycznia 2005 r. na rzecz B  sp. z o.o. Następnie, ówczesny właściciel Gruntu, C sp. z o.o. oraz B sp. z o.o. w umowie najmu z dnia 13 maja 2008 r. potwierdzili, że prawa i obowiązki z umowy dzierżawy z dnia 9 lipca 2002 r. przeszły na B sp. z o.o., zaś właściciel Gruntu oddał w najem teren, na którym znajduje się stacja benzynowa na rzecz B sp. z o.o. Jednocześnie strony umowy najmu postanowiły, że w zakresie nieuregulowanym umową najmu, w odniesieniu do tereny stacji benzynowej odpowiednio będą stosowane postanowienia umowy dzierżawy z 9 lipca 2002 r. W umowie najmu z 13 maja 2008 r. oraz kolejnych aneksach zmieniających tę umowę nie określono zasad rozliczenia nakładów. Dlatego też w zakresie nakładów zastosowanie znajdą postanowienia umowy dzierżawy z 9 lipca 2002 r. Obecny właściciel nabywając Grunt na podstawie Umowy nabycia, nabywał go razem z posadowioną na nim stacją paliw.

IV.Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1)prawa własności Gruntu;

2)prawa własności Budynków, Budowli (w tym, Myjni samochodowej) i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci przesyłowych, które należą do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej „Kodeks cywilny”);

3)prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków;

4)w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości nie będą jeszcze wydane najemcy (najemcom) – jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;

5)praw i obowiązków z tytułu umowy dzierżawy z 15.01.2016 r., z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego lub też na mocy odrębnego porozumienia o cesji, jeśli Sprzedający i Kupujący uznają za niezbędne zawarcie takiej umowy;

6)praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego);

7)praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;

8)praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie, w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji), roszczenia z gwarancji wynikających z tych umów wraz z zabezpieczeniami wynikającymi z umów już wykonanych, w szczególności kwot zatrzymanych – jeżeli dotyczy;

9)praw autorskich do dokumentacji projektowej i wykonawczej Budynków i Budowli (z wyłączeniem Myjni samochodowej oraz Stacji paliw);

10)prawa do strony i witryny internetowej prowadzonej dla Budynku CH i Budynku CH2;

11)dane osobowe i marketingowe klientów centrum handlowego – jeżeli dotyczy.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania lub doprowadzenia do przekazania Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń, a także całości dokumentacji projektowej i technicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

1)prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością przy współpracy podmiotu trzeciego, bądź będzie zarządzał Nieruchomością „własnymi siłami”);

2)prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;

3)prawa i obowiązki wynikające z umowy/ów ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy/ów ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

4)prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. przykładowo: ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.;

5)pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości) należne za okres przed zawarciem Transakcji (w tym zakresie por. również uwagi poniżej);

6)prawa i obowiązki wynikające z umów pożyczek zawartych przez Sprzedającego.

Zgodnie z zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego, w związku z planowaną Transakcją Sprzedający rozwiąże umowy wymienione w pkt 1-4 powyżej albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Zamierzeniem Sprzedającego i Kupującego jest by umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, a także umowy o świadczenie usług związane z funkcjonowaniem Nieruchomości zostały rozwiązane tak szybko, jak będzie to praktycznie możliwe po dacie Transakcji. Rozważane jest również wcześniejsze zawarcie przez Kupującego, jeszcze przed Transakcją, warunkowych umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, a także umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, uzależnionych od sfinalizowania samej Transakcji.

Jednocześnie, zawarte przez Kupującego umowy w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości lub umowy o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości mogą zostać zawarte z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego, w zależności od decyzji biznesowych Kupującego.

Jednocześnie, może się również zdarzyć, że zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (jedynie w przypadku, gdyby okazało się, że jej zastosowanie nie jest możliwe z powodów prawnych lub faktycznych), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego w stosunku do niektórych z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości lub umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (inne niż umowa o zarządzanie Nieruchomością (property management agreement), np. dot. ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Sprzedającego i Kupującego i jeżeli będzie miała miejsce, to będzie to miało charakter wyjątkowy.

Prawa i obowiązki z umowy (umów) pożyczek wewnątrzgrupowych dotyczących przedmiotu Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Kupujący zawrze nowe umowy pożyczek w celu sfinansowania zakupu – w tym z podmiotem z grupy Sprzedającego, który obecnie finansuje Sprzedającego.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1)wewnętrzne know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji;

2)wewnętrzna dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego (inna niż dokumentacja związana z przedmiotem Transakcji standardowo przekazywana nowemu właścicielowi nieruchomości), w tym księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

3)wewnętrzne tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim lub podobnym charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji;

4)firma Sprzedającego;

5)prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

6)środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców lub kontrahentów);

7)prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), np. prawa i obowiązki/zobowiązania wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego.

Jak zostało wskazane powyżej, zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów związanych z umowami najmu) Sprzedającego związane z Nieruchomością (w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości) należne za okres przed zawarciem Transakcji. W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część pożytków/obciążeń związanych z Nieruchomością zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji). W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący szczegółowo określą w umowie sprzedaży Nieruchomości zasady rozliczenia kwot pożytków/obciążeń do podziału pomiędzy Sprzedającym a Kupującym odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości. Następnie, po dokonaniu wyliczenia, Sprzedający oraz Kupujący dokonają odpowiedniego rozliczenia, w zależności od tego, czy wystąpi niedopłata/nadpłata.

Myjnia samochodowa

Myjnia samochodowa została wybudowana przez dzierżawcę w ramach umowy dzierżawy części działki (…) z 15 stycznia 2016 r. i została oddana do używania w listopadzie 2018 r. Myjnia samochodowa będzie również przedmiotem planowanej Transakcji (będzie przedmiotem sprzedaży w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, gdyż znajduje się na Gruncie będącym własnością Sprzedającego), wraz z przeniesieniem praw i obowiązków do umowy dzierżawy z 15 stycznia 2016 r. Sprzedający jako właściciel Gruntu jest zatem w sensie prawnym również właścicielem Myjni samochodowej oraz urządzeń budowlanych posadowionych na powierzchni będącej przedmiotem umowy dzierżawy z 15 stycznia 2016 r. art. 46-48 Kodeksu cywilnego należy bowiem interpretować w ten sposób, że w przypadku, gdy właściciel odda grunt stanowiący jego własność w dzierżawę i dzierżawca na tym gruncie wzniesie budynki lub budowle to stanowią one własność właściciela. Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy dzierżawca/najemca/użytkownik poniesie nakłady na gruncie, który nie stanowi jego własności, nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi gruntu. Powyższe stanowisko potwierdza utrwalona linia orzecznicza sądów powszechnych oraz sądów administracyjnych.

Jednocześnie, dzierżawca nie jest Kupującym w ramach planowanej Transakcji.

Myjnia samochodowa nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego, gdyż została ona wzniesiona przez dzierżawcę (naniesienia na obcym gruncie). Część Gruntu, na którym znajduje się Myjnia samochodowa została udostępniona dzierżawcy na podstawie umowy dzierżawy z dnia 15 stycznia 2016 r. Tym samym, Sprzedający nie ponosił (w szczególności w okresie dwóch lat przed planowaną datą Transakcji) żadnych wydatków związanych z budową ani też ulepszeniem Myjni samochodowej, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Przed Transakcją ani też w ramach Transakcji, nie jest planowane rozliczenie przez Sprzedającego nakładów na Myjnię samochodową poniesionych przez dzierżawcę. Po Transakcji, dzierżawca będzie w taki sam sposób użytkował Myjnię, jak przed Transakcją – innymi słowy, z perspektywy dzierżawcy, na skutek Transakcji zmieni się wyłącznie osoba wydzierżawiającego.

Strony nie przewidują, aby cena sprzedaży w ramach Transakcji nie uwzględnia wartości Myjni samochodowej, bowiem do dnia Transakcji nie nastąpi rozliczenie nakładów między dzierżawcą, a Sprzedającym. Nakłady te zostaną dopiero rozliczone z dzierżawcą po wygaśnięciu lub rozwiązaniu przedmiotowej umowy dzierżawy, zgodnie z właściwymi zapisami umowy dzierżawy oraz – w zakresie nieuregulowanym, przepisami Kodeksu Cywilnego). Zgodnie z umową dzierżawy, rozliczenie to będzie wyglądało w następujący sposób: po wygaśnięciu umowy dzierżawy lub jej rozwiązaniu dzierżawca ma obowiązek zwrócenia przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia, wynikającego z prawidłowej eksploatacji, w stanie biologicznym nie gorszym niż w dacie wydania (zrekultywowanym i odkażonym). Przy czym dzierżawca zobowiązuje się na swój koszt do zdemontowania i usunięcia Myjni samochodowej (urządzeń niezbędnych do jego eksploatacji) z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, z jednoczesnym naprawieniem wszelkich szkód powstałych wskutek usunięcia ww. urządzeń oraz do pozostawienia ulepszeń wykonanych przez dzierżawcę w celu należytego funkcjonowania Myjni samochodowej, a w szczególności dróg i sieci (instalacji). W takim przypadku dzierżawca nie ma prawa do żadnego wynagrodzenia lub odszkodowania z tego tytułu, ani nie będą przysługiwały mu żadne roszczenia względem wydzierżawiającego o zwrot nakładów poniesionych na przedmiot dzierżawy, przy czym obejmuje to również koszty przyłączy wybudowanych dla przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę lub na jego zlecenie, także w zakresie w jakim znajdują się poza przedmiotem dzierżawy. Dzierżawca przekaże przedmiot dzierżawy wydzierżawiającemu, niezajęty, wolny od zanieczyszczeń, uporządkowany i w takim stanie zużycia, wraz z całym wyposażeniem i innymi przedmiotami (w tym z tymi dodatkami i ulepszeniami, które z mocy prawa nie należą do dzierżawcy), jaki jest przewidziany po całkowitym wykonaniu przez dzierżawcę wszystkich jego zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy, z uwzględnieniem normalnego zużycia. W szczególności dzierżawca opróżni przedmiot dzierżawy z własnego sprzętu, rzeczy i innych przedmiotów, a także ludzi. Wydzierżawiający może zawnioskować do dzierżawcy o zatrzymaniu nakładów dzierżawcy na przedmiot dzierżawy jako wynagrodzenia wydzierżawiającego za świadczone usługi przez wydzierżawiającego w okresie dzierżawy, bez wynagrodzenia dla dzierżawcy, dzierżawca ma prawo zaakceptować wniosek wydzierżawiającego lub ten wniosek odrzucić, zgodnie z własną decyzją. W przypadku, gdy wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy dzierżawy nastąpiło z winy dzierżawcy (z wyjątkiem opisanym w umowie dzierżawy, wydzierżawiający zwolniony będzie z obowiązku występowania w powyższej sprawie z wnioskiem do dzierżawcy i będzie uprawniony samodzielnie podjąć decyzję o zatrzymaniu nakładów dzierżawcy na przedmiot dzierżawy jako wynagrodzenie wydzierżawiającego za usługi świadczone przez wydzierżawiającego w okresie dzierżawy, bez wynagrodzenia dla dzierżawcy. Jeżeli dzierżawca udzieli zgody na zatrzymanie swoich nakładów przez wydzierżawiającego lub wydzierżawiający samodzielnie podejmie decyzję o ich zatrzymaniu zgodnie ze zdaniem poprzedzającym, w takim przypadku wydzierżawiający przejmie nakłady dzierżawcy oraz za odpowiednim protokołem wszelką dokumentację techniczną nakładów poczynionych w przedmiocie dzierżawy przez dzierżawcę. W umowie dzierżawy dzierżawca zrzeka się wszelkich roszczeń związanych z pozostawieniem nakładów w przedmiocie dzierżawy. W przypadku gdy wydzierżawiający zdecyduje o zatrzymaniu części lub całości prac wykończeniowych lub innych ulepszeń, własność takich nakładów zostanie automatycznie przeniesiona na wydzierżawiającego po 7 dniach od dnia rozwiązania umowy dzierżawy, bez żadnego odszkodowania lub wynagrodzenia dla dzierżawcy jako część świadczeń dzierżawcy wynikających z realizacji przedmiotu umowy dzierżawy.

Strony przewidują, że cena sprzedaży w odniesieniu do gruntu, na którym posadowiona jest Myjnia samochodowa będzie zatem w całości przypisana do wartości tegoż sprzedawanego gruntu.

V.Inne zagadnienia związane z Transakcją

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości nie jest i nie będzie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji rachunkowej zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, tj. dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny bilans ani rachunek zysków i strat.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych towarów/usług na rzecz Sprzedającego. Rozważane jest również wcześniejsze zawarcie przez Kupującego, jeszcze przed Transakcją, warunkowych umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, a także umów o świadczenie usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, uzależnionych od sfinalizowania samej Transakcji.

Finansowanie zakupu przedmiotu Transakcji przez Kupującego zostanie w części zapewnione przez podmiot(y) z grupy kapitałowej Sprzedającego.

Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący nie zamierza świadczyć usług zwolnionych z VAT, np. w zakresie wynajmowania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy Budynków, Budowli i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynki, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji (do urzędu skarbowego) lub w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Pytanie

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, za wyjątkiem Myjni Samochodowej, której ekonomiczne władztwo w ramach Transakcji nie przejdzie na Kupującego, a zatem w odniesieniu do niej nie dojdzie do jej dostawy, ani świadczenia usług na rzecz Kupującego w konsekwencji czego przeniesienie własności Myjni Samochodowej na Kupującego, nie stanowi czynności podlegającej przepisom ustawy o VAT. Sprzedaż Myjni samochodowej będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06) jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, za wyjątkiem Myjni Samochodowej, której ekonomiczne władztwo w ramach Transakcji nie przejdzie na Kupującego, a zatem w odniesieniu do niej nie dojdzie do jej dostawy, ani świadczenia usług na rzecz Kupującego w konsekwencji czego przeniesienie własności Myjni Samochodowej na Kupującego, nie stanowi czynności podlegającej przepisom ustawy o VAT. Sprzedaż Myjni samochodowej będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z dnia 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z dnia 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(...) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji DIS w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z dnia 2 marca 2016 r. Znak: IPPB2/4514-553/15- 2/AK, zaś Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 10 lutego 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.874.2022.1.MN.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego  w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów  i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U.

z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania w ramach Transakcji planuje sprzedać Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania Nieruchomość obejmującą:

- prawo własności działki gruntu o nr (…), oraz

- prawo własności działki gruntu o nr (…).

Wszystkie wyżej wymienione działki gruntu nazywane są łącznie „Gruntem”. Grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający jest właścicielem Gruntu.

Na Gruncie – zgodnie z kartoteką budynków – znajdują się:

1)budynek handlowo-usługowy o pow. zabudowy 24 490 m2, , posadowiony na działce nr (…) (Budynek CH);

2)budynek zaklasyfikowany jako budynek handlowo-usługowy o pow. zabudowy 2 922 m2, posadowiony na działce nr (…) (Budynek CH 2),

3)dwie budki kasowe na stacji paliw o pow. zabudowy 9 m2 każdy, posadowione na działce nr (…) (Budki kasowe), sklasyfikowane jako „pozostałe budynki niemieszkalne”,

4)wiata magazynowa o pow. zabudowy 76 m2, , posadowiona na działce nr (…) (dalej: „Wiata”), sklasyfikowana jako „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” – kwalifikowana przez Spółkę jako budowla (vide poniżej) (razem jako „Budynki”),

5)budowle, które posadowione są na Gruncie (Budowle), tj. w szczególności:

a)parking ze szlabanami, drogami i oświetleniem – na działkach (…) oraz (…),

b)sieć energetyczna, wodna i kanalizacyjna, sanitarna, wodociągowa, linia kablowa NN i NS – na działkach (…) oraz (…),

c)sieć wodna i kanalizacyjna – na działkach (…) oraz (…),

d)stacja paliw – na działce (…) (Stacja paliw),

e)maszt – na działkach (…) oraz (…),

f)pylon reklamowy – na działce (…),

g)wiata magazynowa – na działce (…),

h)ogrodzenie – na działce (…),

i)instalacja PPOŻ – na działkach (…) oraz (…),

j)separator odpadów – na działce (…),

k)system nawadniania i odwodnienie linowe – na działkach (…) oraz (…) oraz

l)myjnia samochodowa, wybudowana przez dzierżawcę gruntu, który poniósł samodzielnie koszt naniesień na działce (…), oraz ewentualne budowle oraz urządzenia budowlane związane z tą myjnią (Myjnia samochodowa).

Wymienione Budowle nie stanowią części składowych Budynków (nie są z nimi trwale związane), natomiast nie stanowią również rzeczy ruchomych – są to części składowe Gruntu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

6)urządzenia budowlane, które posadowione są na Gruncie, tj. w szczególności przyłącza oraz sieci wewnętrzne: ciepłownicze, wodociągowe, elektroenergetyczne, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, telekomunikacyjnej. Wymienione urządzenia budowlane nie stanowią części składowych Budynków (nie są z nimi trwale związane) – są to elementy składowe poszczególnych sieci.

Jednocześnie, na Gruncie nie znajdują się inne naniesienia określone jako Budowle i urządzenia budowlane niż wskazane powyżej. Grunt oraz posadowione na tym gruncie Budynki, Budowle oraz urządzenia budowlane w nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu są (i na datę planowanej Transakcji będą) posadowione Budynki i/lub Budowle.

W ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1)prawa własności Gruntu;

2)prawa własności Budynków, Budowli (w tym, Myjni samochodowej) i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci przesyłowych, które należą do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej „Kodeks cywilny”);

3)prawa własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków;

4)w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni przeznaczonych na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Nieruchomości nie będą jeszcze wydane najemcy (najemcom) – jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce - może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takiej umowy (takich umów) najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;

5)praw i obowiązków z tytułu umowy dzierżawy z 15.01.2016 r., z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego lub też na mocy odrębnego porozumienia o cesji, jeśli Sprzedający i Kupujący uznają za niezbędne zawarcie takiej umowy;

6)praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu (innych niż same stosunki najmu, w które Kupujący wstępuje z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego);

7)praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych), przy czym nie jest wykluczone, że transfer tych praw nastąpi na podstawie odrębnej umowy;

8)praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych (ang. CAPEX) w zakresie, w jakim prace te nie zostaną zakończone przez Sprzedającego przed Transakcją (opcjonalnie, jeżeli takie umowy będą obowiązywać na datę planowanej Transakcji), roszczenia z gwarancji wynikających z tych umów wraz z zabezpieczeniami wynikającymi z umów już wykonanych, w szczególności kwot zatrzymanych – jeżeli dotyczy;

9)praw autorskich do dokumentacji projektowej i wykonawczej Budynków i Budowli (z wyłączeniem Myjni samochodowej oraz Stacji paliw);

10)prawa do strony i witryny internetowej prowadzonej dla Budynku CH i Budynku CH2;

11)dane osobowe i marketingowe klientów centrum handlowego – jeżeli dotyczy.

W zakresie w jakim Budynki, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji (do urzędu skarbowego) lub w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega (i w jakim zakresie) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 lutego 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.874.2022.1.MN, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości wraz ze Składnikami Majątkowymi nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Opisana Transakcja będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

(…) Sprzedaż myjni samochodowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

(…) Zatem dostawa prawa własności działek o nr (…) i (…) zabudowanych ww. Budynkami i Budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, że dostawa budynków oraz budowli posadowionych na działkach (…) i (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna. W konsekwencji dostawa prawa własności działek (…) i (…) (z którymi ww. Budynki i Budowle są związane) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

(…) Wobec powyższego Zainteresowani spełniając ww. warunki będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy Budynków i Budowli posadowionych na działkach nr (…) i (…) stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

(…) Następnie należy się odnieść do kwestii opodatkowania przenoszonych przez Sprzedającego na Kupującego określonych składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości, tj.

-praw własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków,

-praw i obowiązków z tytułu umowy dzierżawy z 15.01.2016 r.;

-praw i obowiązków wynikających ze stosunków prawnych wynikających z dokumentów umów najmu;

-praw wynikających z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków  wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w szczególności gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, w tym poręczeń, kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych lub depozytów bankowych);

-praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących prac realizowanych w ramach nakładów inwestycyjnych;

-praw autorskich do dokumentacji projektowej i wykonawczej Budynków i Budowli;

-prawa do strony i witryny internetowej prowadzonej dla Budynku CH i Budynku CH2;

-dane osobowe i marketingowe klientów centrum handlowego.

(…) sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości, w ramach planowanej Transakcji, stanowić będzie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, tj. odpłatną dostawę towarów albo odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

(…) Odnosząc się do składników majątkowych towarzyszących Nieruchomości tj. wymienionych wyżej praw, praw i obowiązków wchodzących w zakres transakcji, nie zostały one wskazane przez ustawodawcę jako czynności objęte zwolnieniem od podatku VAT. W konsekwencji, świadczenie tych usług podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwych dla nich stawek.

Przechodząc do kwestii opodatkowania praw własności majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

(…) nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy majątku ruchomego niezbędnego do właściwego funkcjonowania Budynków, które są przedmiotem opisanej we wniosku transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego (z wyłączeniem sprzedaży Myjni Samochodowej) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży Myjni Samochodowej zauważyć należy, że w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność), a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Z treści wniosku wynika, że Myjnia Samochodowa będzie przedmiotem planowanej Transakcji w ujęciu cywilistycznym, natomiast jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług Myjnia Samochodowa nie będzie przedmiotem dostawy. Zatem mając na uwadze powyższe, w części dotyczącej Myjni Samochodowej, Transakcja (umowa sprzedaży) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży Myjni Samochodowej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona  w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).