Sprzedaż nieruchomości, w związku z opodatkowaniem VAT, nie podlega PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwo stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 2 marca 2023 r. (wpływ 2 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będąca stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca):

N. Sp. z o.o. Sp. k.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

L. (dalej: Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

W wyniku wykonania przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż w trybie art. 38 ust. 3 ustawy o (…), Skarb Państwa reprezentowany przez N. K. (dalej: N. lub Zbywca) planuje zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej (dalej: Umowa) ze spółką N. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Nabywca).

Zbywca i Nabywca określani będą dalej jako „Zainteresowani”.

Przedmiotem Umowy będzie sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Nabywcy prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (…), o obszarze 0,0387 ha (dalej: Nieruchomość). Dla przedmiotowej Nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w K., księga wieczysta o numerze (…).

Nieruchomość położona jest w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), w miejscowości K., przy ul. (…). Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) oraz dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: DWZ).

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr (...) na podstawie decyzji Prezydenta (...) z (...) listopada 2011 r. Przedmiotowa Nieruchomość weszła we władaniu Skarbu Państwa (…) w (…) (...) maja 1967 roku. Nieruchomość znajdowała się zatem w zasobach Zbywcy przed wejściem w życie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zatem weszła do majątku Zbywcy w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na Nieruchomości nie są posadowione obecnie żadne budynki, budowle ani ich części będące własnością Zbywcy. Przez Nieruchomość przebiegają naniesienia w postaci infrastruktury przesyłowej składające się z podziemnej sieci ciepłowniczej, gazowej oraz wodociągowej (dalej: Naniesienia), które w całości stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych (dalej: Przedsiębiorstwa Przesyłowe). Naniesienia nie są przedmiotem Umowy oraz nie stanowią elementu ceny sprzedaży Nieruchomości. Zainteresowani nie są w posiadaniu żadnych informacji, kiedy przedmiotowe Naniesienia zostały wybudowane na Nieruchomości. Zainteresowani nie wiedzą również, czy i jakie pozwolenia lub decyzje zezwalające na budowę Naniesień zostały wydane wobec Przedsiębiorstw Przesyłowych.

W latach 2020-2022, na podstawie dwóch zawartych umów dzierżawy Nieruchomość była dzierżawiona przez Zbywcę na cele lokalizacji banerów reklamowych. Przedmiotowa dzierżawa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Banery reklamowe nie były przy tym trwale związane z gruntem oraz zostały usunięte z Nieruchomości przed dniem ogłoszenia przetargu ustnego nieograniczonego. Przed przedmiotową dzierżawą Nieruchomość w ogóle nie była wykorzystywana przez Zbywcę.

W oparciu o postanowienia art. 32 ust. 1 ustawy (…), L., jako państwowa jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, reprezentują Skarb Państwa w zakresie zarządzanego mienia. Stosownie do postanowień art. 32 ust. 2 pkt 3 ustawy o (…), w skład L. wchodzą m.in. N.

N. będące jednostką organizacyjną L. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą zdefiniowaną w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. N. w zakresie realizowanych zadań określonych przepisami ustawy o (…), wykonuje również czynności, które są wyłączone z systemu podatku od towarów i usług, tj. czynności które nie zostały wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nabywca również jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabytą Nieruchomość Nabywca planuje wykorzystywać wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W przypadku, gdy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatku od towarów i usług, N. wystawi na rzecz Nabywcy fakturę (faktury) VAT.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, albowiem będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Wyjaśniając powyższe, wskazali Państwo, że zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych co do zasady podlegają m.in. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce. Niemniej jednak, należy wskazać, iż zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

−w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług; lub

−jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży nieruchomości.

W Państwa ocenie, z powyższego wynika, iż aby umowa zbycia Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, musi być ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług według jednej ze stawek podatku (tj. nie może być zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług).

Jak wyżej wskazano, w odpowiedzi na pytanie nr 1 (pytanie dotyczy podatku od towarów i usług), umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Skoro zaś umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki innej niż zwolniona, w sprawie na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Podsumowując, z uwagi na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które mają potwierdzać Państwa stanowisko.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności

cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)  innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

−   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

−   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności nieruchomości gruntowej (Nieruchomości).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.642.2022.3.JSU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż Nieruchomości:

−będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych,

−nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług (bowiem pomimo odmiennej argumentacji wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny co do braku zwolnienia dla planowanej dostawy Nieruchomości).

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-3.4012.642.2022.3.JSU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: