Skoro transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, to nie będzie podlegała PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień na nim się znajdujących. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 9 maja 2023 r. (wpływ 9 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będąca stroną postępowania:

D. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

C. Sp. z o.o.  (Nabywca, Kupujący)

Opis zdarzenia przyszłego

Wstęp

D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jako sprzedający (dalej: Sprzedający) oraz C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: Kupujący) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości (dalej: Transakcja), której celem jest nabycie Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) przez Kupującego i zwrotne wynajęcie nabytego Budynku wraz z miejscami parkingowymi na rzecz Sprzedającego w celu kontynuowania przez niego dotychczasowej działalności w zakresie magazynowania oraz logistyki. Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako Zainteresowani lub Strony.

Opis przedmiotu Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w G., obejmującego obecnie część działki nr (…) (cześć działki nr (…) będąca przedmiotem Transakcji objętej Księgą Wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w G., z zastrzeżeniem, że przed dniem finalizacji Transakcji wskazana powyżej część działki nr (…), w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) („Podział Geodezyjny”), stanowić będzie odrębną działkę/działki („Grunt”), która będzie przedmiotem Transakcji („Grunt”). Nabycie prawa użytkowania wieczystego Gruntu nastąpi wraz z nabyciem prawa własności Budynku (zdefiniowanego poniżej) i Budowli (zdefiniowanych poniżej) posadowionych na Gruncie.

Działka nr (…) objęta Księgą Wieczystą (…), powstała w wyniku scalenia

działek o numerach: (…), (…), (…), (…), (…), (…),(…), (…), (…), (…), (…), (…),(…), (…), (…).

Jak wynika z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego (...) maja 2022 roku, z upoważnienia Prezydenta Miasta, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta G. obszaru położonego pomiędzy ulicą S. a C., działki numer: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) (…), (…), i (…) położone są na terenie działalności produkcyjnej, składów, magazynów, hurtowni, usług komercyjnych, usług komunikacyjnych, zakładów drobnej wytwórczości, oznaczonym w planie symbolem (…).

W momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego Grunt był niezabudowany. Obecnie na Gruncie realizowana jest inwestycja budowlana („Inwestycja”) polegająca na wzniesieniu budynku logistycznego, którego całkowita powierzchnia najmu ma wynosić ok. (...) metrów kwadratowych („Budynek”). Poziom zaawansowania prac na chwilę obecną przekracza 50% całego projektu.

Ponadto, w związku z realizacją Inwestycji na Gruncie są/będą posadowione budowle niezbędne do funkcjonowania Budynku, w tym budowle w rozumieniu ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych („Budowle”).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się instalacje (np. przyłącza lub sieci cieplne lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Grunt, Budynek i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Kupujący nabędzie w ramach Transakcji również ruchomości i/albo wyposażenie, obiekty małej architektury, określone urządzenia budowlane, instalacje i inne przedmioty służące Budynkowi i niezbędne do funkcjonowania Budynku (dalej jako „Aktywa”).

(...) października 2022 r. Sprzedający jako wynajmujący („Wynajmujący”) zawarł z podmiotem powiązanym ze Sprzedającym, spółką G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Najemca”), umowę najmu („Umowa Najmu”):

−   Budynku który jest obecnie wznoszony na Gruncie w ramach Inwestycji,

−   oraz stanowiących część Gruntu powierzchni otaczających Budynek (miejsc parkingowych), wskazanych w załączniku 4 do Umowy Najmu (dalej Budynek oraz wskazane powierzchnie łącznie jako „Przedmiot Najmu”).

Zgodnie z Umową Najmu, Najemca zobowiązuje się do wykorzystywania Przedmiotu Najmu do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie magazynowania oraz logistyki. Przedmiot Najmu ma zostać wydany Najemcy 1 marca 2023 r.

(...) października 2022 r. zawarli Państwo Przedwstępną Umowę Sprzedaży dotyczącą sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przedwstępna”). Zgodnie z Umową Przedwstępną, z zastrzeżeniem przewidzianych w niej warunków zawieszających, Strony zobowiązały się do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące prawa i/albo obowiązki w zakresie dotyczącym Inwestycji:

−   prawa wynikające z:

−   dokumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań związanych z pracami budowlanymi w ramach Inwestycji uzyskanych przez Sprzedającego oraz dokumentów zabezpieczenia Umowy Najmu (dalej łącznie jako „Dokumenty Zabezpieczenia”)

−   jak również obowiązki zwrotu takich Dokumentów Zabezpieczenia odpowiednim emitentom;

−   majątkowe prawa autorskie do projektów tzn. całej dokumentacji projektu architektonicznego i wielobranżowego wykorzystywanej do budowy Budynku, sporządzonej na podstawie umowy z architektem oraz innych umów wymienionych w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży (o ile będzie miało to zastosowanie) (dalej jako: „Projekty”);

−   wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji Projektów oraz prawo do upoważniania osób trzecich do tworzenia adaptacji Projektów;

−   prawa wynikające z gwarancji i rękojmi dotyczących prac budowlanych w ramach Inwestycji;

−   prawa wynikające z rękojmi za Projekt;

−   prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu, na mocy której Przedmiot Najmu nie zostanie wydany na dzień finalizacji Transakcji (jeśli dotyczy).

Sprzedający upoważni również Kupującego do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie autorskich praw osobistych do Projektów, w zakresie w jakim Sprzedający jest uprawniony do udzielenia takiego upoważnienia.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający, Najemca oraz Kupujący zawrą umowę przelewu praw i obowiązków pod Umową Najmu, na mocy której strony potwierdzą przeniesienie praw Najemcy na Sprzedającego oraz przeniesienie praw i obowiązków Wynajmującego wynikających z Umowy Najmu na Kupującego („Umowa Cesji”). Umowa Cesji zostanie zawarta pod warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W konsekwencji uznać należy, iż w przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający stanie się de facto najemcą Budynku (tzn. będzie wynajmował od Kupującego Budynek w celu dalszego prowadzenia działalności gospodarczej).

Na Kupującego nie będą przenoszone żadne inne umowy dotyczące Nieruchomości, w tym umowy serwisowe, umowy dotyczące sfinansowania budowy Budynku. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający, tam gdzie to będzie możliwe, rozwiąże umowy dotyczące mediów i innego rodzaju usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości nie później niż w ciągu 30 dni roboczych od daty finalizacji transakcji. Sprzedający nie zawarł i nie zamierza zawrzeć przed finalizacją Transakcji umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

−    umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

−    umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.,

−    środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

−    tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

−   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Kupującemu),

−   należności i zobowiązania Sprzedającego związane z prowadzoną działalnością gospodarczą,

−   firma Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Zainteresowani uzgodnili, że płatność wynagrodzenia z tytułu Transakcji zostanie dokonana w ratach zgodnie z harmonogramem płatności ustalonego w oparciu o postęp prac budowlanych. Raty płatne przez Kupującego na rzecz Sprzedającego będą stanowić zaliczki na poczet ceny sprzedaży, która zostanie w całości uregulowana po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

III. Opis działalności Kupującego oraz Sprzedającego

Sprzedający jest spółką operacyjną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie magazynowania i logistyki (przedmiot przeważającej działalności Sprzedającego to „Magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów”). Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym dla potrzeb podatku od towarów i usług w Polsce. W ramach prowadzonej działalności Sprzedający wykorzystuje szereg nieruchomości zabudowanych magazynami. Sprzedający będzie nadal prowadził działalność gospodarczą w opisanym powyżej zakresie po dokonaniu przedmiotowej Transakcji.

Kupujący jest spółką projektową i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej podatku od towarów i usług).

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług zarejestrowanymi jako podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce również na moment finalizacji Transakcji.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Jak zostało wskazane powyżej, w momencie nabycia przez Sprzedającego Grunt był niezabudowany.

Sprzedający nabył Grunt w ramach transakcji przeniesienia aktywów opodatkowanej podatkiem podatku od towarów i usług. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odzyskania naliczonego podatku od towarów i usług poniesionego przy nabyciu Gruntu, który to podatek od towarów i usług został zwrócony w żądanej wysokości przez organy podatkowe.

Sprzedającemu przysługiwało/przysługuje również prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony, w związku z wydatkami wynikającymi z realizacji Inwestycji. Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Nieruchomość opisana we wniosku nie była i nie jest wykorzystana przez Sprzedającego do prowadzenia innej działalności niż realizacja Inwestycji w postaci budowy budynku logistycznego oraz wynajem zgodnie z zawartą Umową Najmu.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Z uwagi na powyższe uznać należy, że Nieruchomość nie została wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający wystawi na Nabywcę stosowną fakturę VAT, w tym odpowiednie faktury VAT związane z płatnością poszczególnych rat z tytułu wynagrodzenia tj. zaliczek na poczet ceny sprzedaży.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że Grunt będący przedmiotem transakcji (działka nr (…)) został już geodezyjnie wydzielony z działki nr (…). W związku z powyższym, nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie stanowić działkę nr (…) o powierzchni (...) ha. Podział geodezyjny został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (…) oraz w rejestrze gruntów.

Działka nr (…) jest zabudowana budynkiem - halą logistyczną (hala B) o powierzchni użytkowej (...) m² oddaną do użytkowania na podstawie zaświadczenia o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy i niewniesieniu sprzeciwu z (...) lutego 2023 r. wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. (znak nr (…)).

Na Gruncie znajdują się następujące naniesienia: budynek hali (budynek w tym powierzchnia użytkowa hali magazynowo-produkcyjnej (...) m², 95,02 %; powierzchnia zaplecza biurowo-socjalnego (...) m², 4,98 %), parkingi, chodniki, dojazdy, utwardzenia, pylon reklamowy, doki i bramy załadunkowo-rozładunkowe, drogi wewnętrzne, drogi pożarowe, place manewrowe, miejsca postojowe dla samochodów osobowych, stanowiska postojowe dla autokarów, ogrodzenie z siatki stalowej, bramy przesuwne, szlabany mechaniczne, hydranty zewnętrzne, instalacja kanalizacji sanitarnej deszczowej, rurociągi, studnie kanalizacyjne, instalacja kanalizacji sanitarnej, studnie kanalizacyjne, zewnętrzna instalacja wodociągowa wody socjalnej, linie kablowe, kanalizacja kablowa, przyłącza, oświetlenie zewnętrzne montowane na słupach oświetleniowych, stacje ładowania samochodów elektrycznych.

Poniżej wskazano czy dany obiekt stanowi budynek, część składową budynku czy też inne naniesienie niezwiązane z budynkiem:

1.Budynek hali B (budynek);

2.Parkingi (budowla niezwiązana z budynkiem);

3.Chodniki (budowla niezwiązana z budynkiem);

4.Dojazdy (budowla niezwiązana z budynkiem);

5.Utwardzenia (budowla niezwiązana z budynkiem);

6.Pylon reklamowy - (budowla niezwiązana z budynkiem);

7.Doki i bramy załadunkowo-rozładunkowe (nie stanowią odrębnego obiektu budowlanego, są częścią składową budynku);

8.Drogi wewnętrzne (budowla niezwiązana z budynkiem);

9.Drogi pożarowe (budowla niezwiązana z budynkiem);

10.Place manewrowe (budowla niezwiązana z budynkiem);

11.Miejsca postojowe dla samochodów osobowych (budowla niezwiązana budynkiem);

12.Stanowiska postojowe dla autokarów (budowla niezwiązana z budynkiem);

13.Ogrodzenie z siatki stalowej (budowla niezwiązana z budynkiem);

14.Bramy przesuwne (budowla niezwiązana z budynkiem);

15.Szlabany mechaniczne (budowla niezwiązana z budynkiem);

16.Hydranty zewnętrzne (budowla niezwiązana z budynkiem);

17.Instalacja kanalizacji sanitarnej deszczowej (budowla niezwiązana z budynkiem);

18.Rurociągi (budowla niezwiązana z budynkiem)

19.Studnie kanalizacyjne (budowla niezwiązana z budynkiem);

20.Instalacja kanalizacji sanitarnej (budowla niezwiązana z budynkiem);

21.Zewnętrzna instalacja wodociągowa wody socjalnej (budowla niezwiązana z budynkiem);

22.Linie kablowe (budowla niezwiązana z budynkiem);

23.Kanalizacja kablowa (budowla niezwiązana z budynkiem);

24.Przyłącza (budowla niezwiązana z budynkiem);

25.Oświetlenie zewnętrzne montowane na słupach oświetleniowych (budowla niezwiązana z budynkiem);

26.Stacje ładowania samochodów elektrycznych (budowla niezwiązana z budynkiem).

Na Gruncie będącym przedmiotem sprzedaży nie znajdują się przyłącza oraz infrastruktura będąca własnością innych podmiotów. Na Gruncie nie znajdują się oraz nie będą znajdować się przyłącza gazowe i cieplne oraz sieci gazowe i cieplne. Na Gruncie zlokalizowane są następujące przyłącza: wodno-kanalizacyjne, elektryczne, deszczowe. Właścicielem tych przyłączy jest Zbywca.

Organ zaznacza, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominął tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a)  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b)  umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 (dotyczącego podatku od towarów i usług). Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

−   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

−   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci Budynku, Budowli i urządzeń budowlanych, „Grunt” (prawo wieczystego użytkowania), budynek i budowle określone są łącznie we wniosku jako „Nieruchomość”. W uzupełnieniu wskazali Państwo, które z naniesień na działkach stanowią budynki a które są budowlami.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.168.2023.3.MGO stwierdził, że:

−   sprzedaż Nieruchomości (tj. dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego Budynkiem i Budowlami) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

−   dostawa nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług,

−   dostawa Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu (Działki) zabudowanej Budynkiem oraz Budowlą będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki a Sprzedający będzie zobowiązany udokumentować tę dostawę fakturą.

A zatem, skoro Transakcja (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji Transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.168.2023.3.MGO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.