Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 2018 r. wraz z mężem (wspólność majątkowa) nabyła Pani działkę nr (…) położoną w miejscowości (…), o powierzchni (...) ha. Według księgi wieczystej numer (…) jest to działka letniskowa, w ewidencji gruntów sklasyfikowana została jako „grunty orne” oznaczone symbolem „RVI”. Działka ta została częściowo odrolniona, a w 2020 r. uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Obecnie na tej działce znajduje się budynek w stanie surowym zamkniętym - posiada dach i stolarkę okienną, ale nie został wykończony, nie posiada potwierdzenia przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania, nie posiada nadanego numeru porządkowego. Nie nadaje się do zamieszkania. Nie jest w nim prowadzona żadna działalność mieszkaniowa, nie jest użytkowany w żadnej formie, nie zamieszkuje tam Pani, ani tymczasowo, ani na stałe, ponieważ nie spełnia celów mieszkaniowych.
Działka zlokalizowana jest na terenie o charakterze rekreacyjnym, gdzie dominują działki i zabudowa sezonowa, a nie całoroczna. W związku z tym także planowany budynek nie miał służyć jako miejsce stałego zamieszkania. Jego powierzchnia zabudowy to 56,32 m2, a użytkowa 41,01 m2. Inwestycja nie realizuje więc celu mieszkaniowego w praktyce.
Nigdy wcześniej nie posiadała Pani ani nie współposiadała (tak samo mąż) żadnego mieszkania, lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. Obecnie wraz z mężem (wspólność majątkowa) planuje Pani zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego (wybudowanego w 2005 r.), od biura nieruchomości i za pośrednictwem pośrednika nieruchomości. Będzie to Pani pierwsza nieruchomość mieszkalna nabyta do celów mieszkaniowych, numer księgi wieczystej planowanej nieruchomości to: (…).
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym przysługuje Państwu zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie domu jednorodzinnego z rynku wtórnego, na podstawie art. 9 pkt 17 - Zwolnienia przedmiotowe - Podatek od czynności cywilnoprawnych, ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, przysługuje Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia z PCC , jako osobie nabywającej po raz pierwszy nieruchomość mieszkalną.
Nie posiada Pani obecnie żadnej nieruchomości mieszkalnej, lokalu mieszkalnego ani domu oddanego do użytkowania. Budynek znajdujący się na Pani działce nie spełnia celu mieszkaniowego, ponieważ nie posiada potwierdzenia przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania, nie posiada nadanego numeru porządkowego. Nie nadaje się do zamieszkania, nie został wykończony ani zasiedlony przez nikogo. W związku z tym nie można uznać, że posiada Pani jakąkolwiek nieruchomość służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
Dodatkowo okoliczność, że budynek znajduje się w otoczeniu o charakterze rekreacyjnym i działek sezonowych, wskazuje, że nie realizuje on trwałego celu mieszkaniowego w rozumieniu przepisów podatkowych. W księdze wieczystej widnieje jako działka letniskowa. Nie realizuje Pani obecnie celu mieszkaniowego w tym miejscu. Posiada Pani wyłącznie nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem, który nie pełni funkcji mieszkaniowej. W Pani ocenie nie przesądza to o posiadaniu lokalu mieszkalnego ani nieruchomości mieszkalnej w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Z tego względu spełnia Pani przesłanki do zwolnienia z PCC jako osoba nabywająca swój pierwszy dom mieszkalny na rynku wtórnym. Planowany zakup domu z rynku wtórnego będzie zatem Pani pierwszym nabyciem nieruchomości mieszkalnej, a zatem powinien podlegać zwolnieniu z PCC.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2) innych praw majątkowych - 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z opisu sprawy wynika, że w 2018 r. wraz z mężem (wspólność majątkowa) nabyła Pani działkę nr (…) położoną w miejscowości (…). Według księgi wieczystej jest to działka letniskowa. Działka ta została częściowo odrolniona, a w 2020 r. uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Obecnie na tej działce znajduje się budynek w stanie surowym zamkniętym - posiada dach i stolarkę okienną, ale nie został wykończony, nie posiada potwierdzenia przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania, nie posiada nadanego numeru porządkowego. Nie nadaje się do zamieszkania. Nie jest w nim prowadzona żadna działalność mieszkaniowa, nie jest użytkowany w żadnej formie, nie zamieszkuje tam Pani, ani tymczasowo, ani na stałe, ponieważ nie spełnia celów mieszkaniowych. Nigdy wcześniej nie posiadała Pani ani nie współposiadała (tak samo mąż) żadnego mieszkania, lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. Obecnie wraz z mężem (wspólność majątkowa) planuje Pani zakup domu jednorodzinnego.
Pani wątpliwości dotyczą tego czy będzie przysługiwać Pani prawo do ww. zwolnienia w związku z zakupem budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)
- o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Panią budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy jest to budynek w stanie surowym zamkniętym i nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.
Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zatem, jeżeli posiada Pani wyłącznie nieruchomość z nieukończoną budową domu, w którym nie można - zgodnie z odrębnymi przepisami - zamieszkać, to nie można uznać, że posiada Pani budynek mieszkalny jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu. Jest Pani współwłaścicielką działki, na której znajduje się dom w trakcie budowy (bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie).
Tym samym, przy zawieraniu w przyszłości umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Przedmiotowa interpretacja - zgodnie ze złożonym wnioskiem, została wydana wyłącznie dla Pani. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Nie rozstrzyga ona zatem o skutkach podatkowych zakupu nieruchomości przez Pani męża. Stosownie do powyższego, jeżeli Pani mąż chciałby również otrzymać interpretację indywidualną, to powinien złożyć odrębny wniosek i uiścić wymaganą opłatę.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.