Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z 25 kwietnia 2025 r., który dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej w drodze licytacji komorniczej sygn. akt (…).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) (…) prowadzi z wniosku wierzyciela „(…)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością NIP (…) postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużnikowi (…) sp. j. NIP (…) postępowanie egzekucyjne pod sygn. akt (…).

W niniejszym postępowaniu doszło do zajęcia nieruchomości gruntowej Dłużnika o nr KW (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…).

Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki (…) o pow. (…) ha zabudowanej budynkiem o funkcji mieszkalno-pensjonatowej o pow. użytkowej (…) m², położonej w miejscowości (…) nr bud. (…), gmina (…) oraz działki ew. (…) niezabudowanej o pow. (…) ha.

W toku postępowania egzekucyjnego ustalono, że na chwilę obecną w/w nieruchomość nie jest użytkowana. Budynek zbudowany w latach 2011-2012 nie został oddany do użytkowania, zgodnie z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z 7 lutego 2014 r. nr (…) roboty budowlane zostały wstrzymane do czasu przedstawienia przez inwestora projektu budowlanego zamiennego.

Należy wskazać, iż zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku dochodowym od towarów i usług komornicy sądowy wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów KPC są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością Dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Dłużnik wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy, nie jest aktualnie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Komornik pismem z 25 marca 2025 r. wezwał Dłużnika do udzielenia odpowiedzi na następujące pytania:

1) W ramach jakich transakcji Dłużnik nabył ww. działki będące przedmiotem postępowania egzekucyjnego, tj. czy opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy transakcje te zostały udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

3) Czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek nr 1 i 2?

4) Czy ww. działki były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych odpłatnych umów o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to w jakim okresie?

5) Czy ww. działki nr 1 i 2 wykorzystywane była przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. działki, wykonywał Dłużnik - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

6) Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki nr 1 będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie będzie przeznaczenie ww. działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

7) W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, proszę wskazać czy dla działki nr 2 została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130)?

8) Czy budynek znajdujący się na działce nr 2, tj. budynek funkcji mieszkalno-pensjonatowej stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

9) Czy ww. budynek jest trwale związany z gruntem?

10) Czy budynek o funkcji mieszkalno-pensjonatowej położony na działce nr 2 został nabyty czy wybudowany przez Dłużnika? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

11) Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania budynku, Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

12) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku lub jego części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

13) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynku, to należy wskazać w jakiej części?

14) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku lub jego części a jego dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

15) Jeżeli budynek położony na ww. działce nr 2 został nabyty, należy wskazać czy ww. budynek, przed jego nabyciem przez Dłużnika był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli?

16) Czy budynek był/jest wykorzystywany przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był/jest budynek, wykonywał Dłużnik - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

17) Czy Dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

18) W jakim okresie Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynku?

19) Jeżeli Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynku, to czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynku?

20) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 17 i 19 jest twierdząca, to należy wskazać:

a) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynku po ulepszeniu?

b) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku?

c) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

d) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e) Czy ulepszony budynek był wykorzystywany przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Dłużna spółka pomimo skierowania przez organ egzekucyjny korespondencji zawierającej ww. zapytania na adres Dłużnika wskazany w KRS nie odebrała przedmiotowej korespondencji.

Komornik sądowy (…) w związku z powyższym, nie dysponuje wiedzą dotyczącą w zakresie wskazanym powyżej.

Brak ww. informacji jest wynikiem podjętych przez komornika sądowego działań, które zostały udokumentowane. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika.

Pytanie

Czy do wartości kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości o nr KW (…) w trybie licytacji przeprowadzonej w postępowaniu egzekucyjnym należy doliczyć podatek VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem organu egzekucyjnego do wartości kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości o nr KW (…) w trybie licytacji przeprowadzonej w postępowaniu egzekucyjnym należy doliczyć podatek VAT.

Dłużna spółka została wezwana pismem z 25 marca 2025 r. do udzielenia niezbędnych informacji, jednakże Dłużnik konsekwentnie nie odbiera żadnej korespondencji kierowanej do niego na adres wskazany w KRS.

Wskazać należy, że zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 ustawy o VAT, nie doprowadziły na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika do potwierdzenia spełniania warunków zastosowania zwolnienia z VAT, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnienia nie są spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) – zwanej dalej „ustawą”:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – Dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością Dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany Dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji gdy, dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy Dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Spółka z o.o. (Dłużnik) prowadząca działalność gospodarczą, jest właścicielem działki nr 1 zabudowanej budynkiem o funkcji mieszkalno-pensjonatowej oraz niezabudowanej działki nr 1.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy sprzedaż w drodze licytacji, nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie w pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej przedmiotowej nieruchomości, będącej własnością Dłużnika - spółki jawnej prowadzącej działalność gospodarczą, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się więc do wątpliwości Wnioskodawcy należy zauważyć, że przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Artykuł 2 pkt 33 ustawy stanowi:

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy art. 43 ust. 21 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu Dłużnika bezskuteczne.

W analizowanej sprawie przedstawiony opis stanu faktycznego nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Wnioskodawcę w drodze licytacji komorniczej budynku mieszkalnego jednorodzinnego o funkcji mieszkalno-pensjonatowej, znajdującego się na działce nr 2 będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a bądź pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Brak jest m.in. informacji w jaki sposób był użytkowany budynek, czy doszło do pierwszego zasiedlenia, czy Dłużnik dokonywał ulepszeń budynku. Odniesienie to ma zastosowanie także w przypadku działki niezabudowanej. Brak jest informacji czy działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, bądź czy została wydana decyzja o warunkach zabudowy, do jakich czynności była ona wykorzystywana. Ponadto, wskazał Pan w opisie sprawy, że pomimo podjętych czynności oraz z powodu braku odpowiedzi Dłużnika, nie posiada Pan wiedzy niezbędnej do ustalenia czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, gdyż podjął Pan działania, aby wyjaśnić możliwość zastosowania ww. zwolnienia do sprzedaży działek jednakże nie przyniosły one rezultatów.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Wnioskodawcę nie była przedmiotem analizy.

Tym samym, w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości nr 2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz nieruchomości niezabudowanej nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.