Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 7 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii:

• opodatkowania usługi najmu lokalu handlowego podatkiem VAT,
• sposobu udokumentowania świadczonych usług najmu.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 czerwca 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Prowadzi Pani gospodarstwo rolne.

Jest Pani od niedawna właścicielem lokalu handlowego, który otrzymała Pani w drodze darowizny od rodziców. Jest Pani w związku małżeńskim i posiada Pani rozdzielność majątkową z mężem.

Planuje Pani wynajmować otrzymany lokal handlowy dla firm prowadzących działalność gospodarczą na podstawie umowy najmu na czas określony lub nieokreślony bez zatrudnienia pracowników. Dochód z tego tytułu będzie rozliczany jako najem prywatny, a nie działalność gospodarcza.

Jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w swojej działalności rolniczej.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług według numeracji we wniosku (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

2.Czy rachunek uproszczony bez podatku VAT będzie odpowiednim dokumentem potwierdzającym dowód zapłaty przez najemcę?

3.Czy wyżej wymieniony najem podlega podatkowi VAT?

4.Czy w opisanym stanie faktycznym może Pani rozliczyć najem lokalu handlowego jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, a jednocześnie być czynnym podatnikiem VAT w związku z działalnością rolniczą?

Pani stanowisko w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Tak, rachunek uproszczony będzie odpowiednim dokumentem przekazywanym dla najemcy, który wynajmuje taki lokal i będzie stanowił dowód dokonania zapłaty oraz podstawę do rozliczenia najmu.

Najem prywatny nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie może Pani być czynnym podatnikiem VAT w swojej prowadzonej działalności rolniczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy wyjaśnić, że celem zachowania spójności wypowiedzi Organ udzielił odpowiedzi w kwestiach objętych zakresem postawionych pytań w innej kolejności niż wynika to z treści wniosku.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Z kolei, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, prowadzącą gospodarstwo rolne. Z tytułu działalności rolniczej jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Jest Pani właścicielką lokalu handlowego, który planuje Pani wynajmować dla firm prowadzących działalność gospodarczą na podstawie umowy najmu na czas określony lub nieokreślony.

W przedmiotowej sprawie istotne jest, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.

W kontekście wyżej przedstawionych przepisów prawa należy stwierdzić, że usługa najmu lokalu handlowego wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Bez wpływu na powyższe pozostaje okoliczność, że ww. czynność nie będzie prowadzona przez Panią w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej. Wskazać należy, że skoro jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to wszystkie czynności wykonywane przez Panią mieszczące się w zakresie opodatkowania tym podatkiem podlegają opodatkowaniu.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że skoro – jak wynika z okoliczności sprawy – lokal handlowy, o którym mowa we wniosku, będzie Pani wynajmować firmom prowadzącym działalność gospodarczą, to ww. lokal na gruncie podatku od towarów i usług nie stanowi Pani majątku prywatnego w zakresie najmu. Stanowi bowiem majątek wykorzystywany w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. O zmianie przeznaczenia majątku prywatnego na majątek wykorzystywany w działalności nie może bowiem decydować wyłącznie formalne rozpoczęcie działalności (jej zarejestrowanie) i wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych firmy. Zatem, obrót uzyskany z tytułu świadczenia usług najmu ww. lokalu handlowego stanowi obrót z prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym wskazać należy, że będzie Pani świadczyła usługi najmu lokalu handlowego na rzecz firm w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i będzie działała Pani jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym ww. usługi najmu będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Potwierdzenie zajętego wyżej stanowiska można znaleźć np. w orzecznictwie TSUE, gdzie ugruntowało się stanowisko, iż czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy. Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie.

Zatem Pani stanowisko do pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 4 jest nieprawidłowe.

Należy tu zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według stawki właściwej dla wykonywanej czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu od wartości dodanej (Dz. U. UE L 2006.347.1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że „Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: (…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”. Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Odnosząc się do regulacji prawnych oraz przedstawionego przez Panią opisu sprawy, zaznaczenia wymaga, że - jak wskazano powyżej - świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia łącznie warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem zwolnieniu od podatku VAT podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu nieruchomości - co istotne - o charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe.

W przypadku wynajmu lokalu handlowego firmom prowadzącym działalność gospodarczą nie przysługuje prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, gdyż nie są spełnione łącznie wszystkie przesłanki wynikające z tego przepisu - lokal handlowy nie stanowi lokalu mieszkalnego i będzie zaspokajał potrzeby inne niż mieszkaniowe.

Zatem najem lokalu handlowego na rzecz firm prowadzących działalność gospodarczą nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W konsekwencji, dla świadczonych przez Panią usług najmu lokalu handlowego na rzecz firm prowadzących działalność gospodarczą, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia, a zatem usługi te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do sposobu dokumentowania świadczonej usługi najmu należy mieć na uwadze, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Natomiast zgodnie z art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Zatem obowiązek wystawienia rachunku ma zastosowanie do podatników, jednakże w ograniczonym zakresie, tj. w przypadkach, gdy z ustawy nie wynika obowiązek wystawienia faktury.

Jak wcześniej wskazałem, usługi najmu lokalu handlowego wypełniają definicję działalności gospodarczej i Pani, jako czynny podatnik podatku VAT w związku z prowadzoną działalnością rolniczą, występuje również z tytułu tej czynności w charakterze podatnika VAT, ponadto świadczone przez Panią usługi najmu lokalu handlowego na rzecz firm prowadzących działalność gospodarczą nie korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, lecz podlegają opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu świadczonej usługi najmu lokalu handlowego jest Pani zobowiązana wystawiać na rzecz najemców (firm prowadzących działalność gospodarczą) faktury z wykazanym podatkiem VAT, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego Pani stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2-4 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.