Interpretacja indywidualna z dnia 24.09.2015, sygn. IBPB-1-2/4510-497/15/JW, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Temat interpretacji

Czy środki finansowe uzyskane przez Wspólnotę od dewelopera sąsiedniego budynku, które stanowią jedynie rekompensatę części kosztów poniesionych na utrzymanie kotłowni oraz nabycie paliwa do ogrzewania są wolne od podatku od osób prawnych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z 7 lipca 2015 r. (data wpływu do tut. BKIP 21 lipca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego, o jakim mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy przychodów Wspólnoty otrzymanych od dewelopera sąsiedniego budynku z tytułu części kosztów utrzymania kotłowni oraz nabycia paliwa do ogrzewania tego sąsiedniego budynku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 lipca 2015 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego, o jakim mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy przychodów Wspólnoty otrzymanych od dewelopera sąsiedniego budynku z tytułu części kosztów utrzymania kotłowni oraz nabycia paliwa do ogrzewania tego sąsiedniego budynku.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca Wspólnota Mieszkaniowa (dalej także: Wnioskodawca) działa w oparciu o ustawę o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.).

Jest to budynek wielorodzinny składający się z:

• lokali mieszkalnych (70% powierzchni użytkowej);
• lokali usługowych (2% powierzchni użytkowej);
• 2 garaży wielostanowiskowych (łącznie 20% powierzchni użytkowej);
• garaży indywidualnych (3% powierzchni użytkowej);
• komórek lokatorskich (5% powierzchni użytkowej).

Na przychody Wspólnoty składają się przychody przeznaczone na utrzymanie części wspólnej. Zaliczki wnoszone są przez właścicieli lokali, także na pokrycie kosztów mediów (wywóz nieczystości, energia elektryczna, woda, centralne ogrzewanie) dostarczanych do lokali oraz zaliczki wnoszone na fundusz remontowy na pokrycie remontów części wspólnej nieruchomości. Na koszty Wspólnoty składają się koszty zarządu nieruchomością wspólną, koszty mediów oraz koszty remontów. Uzyskane dochody Wspólnota przeznacza na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, tj. utrzymanie części wspólnej nieruchomości.

Dodatkowo Wspólnota generuje przychody i koszty tytułem dostarczania energii cieplnej dzięki kotłowni zbudowanej w części wspólnej Wspólnoty. Kotłownia ta dostarcza media:

• dla wspólnoty (Wnioskodawcy) oraz
• dla sąsiedniego budynku - na podstawie porozumienia w sprawie uruchomienia i użytkowania instalacji przesyłowej C.O. i C.W.U.

Sąsiedni budynek nie posiada własnej kotłowni. Począwszy już od fazy projektu obie nieruchomości miały korzystać z jednej wspólnej kotłowni. Media w kotłowni są w pełni opomiarowane tak, że jest możliwe rozliczenie kosztów zużycia mediów dla poszczególnych budynków.

Sąsiedni budynek jest lustrzanym odbiciem budynku Wspólnoty i składa się w przybliżeniu z:

• lokali mieszkalnych (70% powierzchni użytkowej);
• lokali usługowych (2% powierzchni użytkowej);
• 2 garaży wielostanowiskowych (łącznie 20% powierzchni użytkowej);
• garaży indywidualnych (3% powierzchni użytkowej);
• komórek lokatorskich (5% powierzchni użytkowej).

W budynku tym wspólnota, pomimo że formalnie istnieje (zostały wydzielone i sprzedane lokale), w praktyce jednak nie funkcjonuje (brak nadanych numerów NIP i Regon, brak zarządu, brak przychodów) - porozumienie dotyczące odsprzedaży mediów podpisał oraz realizuje jego zapisy Deweloper, który obecnie kończy proces budowlany w tym budynku.

Rozpoczęcie funkcjonowania wspólnoty w sąsiednim budynku tzn. wybór zarządu, ustalenie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów, planuje się na wrzesień 2015. Wtedy porozumienie dotyczące odsprzedaży mediów powinno zostać przeniesione z dewelopera na wspólnotę sąsiedniego budynku.

We wniosku wskazano, że ustanowiona jest służebność do korzystania przez ww. budynek z kotłowni - zapisana w księdze wieczystej. Jest to podstawa prawna tego korzystania, a porozumienie jedynie doprecyzowało szczegóły. Dostarczanie energii cieplej jest zatem koniecznością, a nie wynikiem poszukiwania dodatkowych dochodów Wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy środki finansowe uzyskane przez Wspólnotę od dewelopera sąsiedniego budynku, które stanowią jedynie rekompensatę części kosztów poniesionych na utrzymanie kotłowni oraz nabycie paliwa do ogrzewania są wolne od podatku od osób prawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle obowiązujących przepisów ustawy podatku od osób prawnych środki uzyskane z rekompensaty kosztów przez sąsiedni budynek o przeważającej funkcji mieszkalnej na pokrycie kosztów utrzymania kotłowni oraz zakupu paliwa do ogrzewania w całości zostały przeznaczone na gospodarkę zasobów mieszkaniowych i podlegają zwolnieniu od podatku od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 roku w brzmieniu obowiązującym w 2014 roku. Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej dochodowej. Zgodnie ze stanowiskiem Ministra Finansów w katalogu zasobów mieszkaniowych objętych zwolnieniem podatku od osób prawnych mieszczą się kotłownie.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: zasobów mieszkaniowych oraz gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie gospodarka - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Zasób zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie mieszkanie jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl).

W konsekwencji przez zasoby mieszkaniowe, o których mowa ww. ustawie należy m.in. rozumieć znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np. kotłownie.

Związane z wyżej wymienionym obiektem przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powyższe rozważania dla oceny prawnej przysporzenia, tj. otrzymania środków pieniężnych od sąsiedniej wspólnoty jako zwrot kosztów jej utrzymania oraz zakupu paliwa do ogrzewania - istotne znaczenie ma charakter/tytuł tego przysporzenia.

W ramach zarządzania nieruchomościami Wspólnota ma obowiązek zapewnić dostawę wody, odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie lokali należących do członków Wspólnoty i niebędących jej członkami. W tym celu Wspólnota zawiera umowy z przedsiębiorstwami wodociągowo-kanalizacyjnymi na dostawę wody, odbiór ścieków i z producentem paliwa gazowego na dostawę gazu do budynku.

By realizować wyżej wymienione zawarto porozumienie w sprawie uruchomienia i użytkowania instalacji przesyłowej centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej. Rozliczenie zużytych mediów będzie dokonywane w sposób następujący:

a.koszt wody wykorzystanej do uzupełnienia instalacji C.O. w sąsiednim budynku zostanie określony na podstawie zużycia wody dla Wnioskodawcy, wynikającego z wyliczonej różnicy pomiędzy:

• zużyciem wody w miesiącu marcu 2015 r. a
• średnim miesięcznym zużyciem wody w miesiącach: grudzień 2014 r., styczeń 2015 r. i luty 2015 r., nie mniej jednak niż 1 000 zł (jeden tysiąc złotych);

b.koszty bieżącego zużycia C.O. i C.W.U.; ustalany będzie na koniec każdego miesiąca kalendarzowego na podstawie odczytów liczników znajdujących się w kotłowni,

c.oprócz kosztów związanych ze zużyciem mediów, deweloper sąsiedniego budynku poniesie również koszty: opłat stałych wynikających z tabel i prowizji dostawcy gazu (PGNiG), które Wspólnota poniesie w związku ze zwiększeniem zużycia gazu i związanym z tym zwiększeniem zapotrzebowania na moc, obsługi technicznej urządzeń znajdujących się w kotłowni, w tym koszty okresowych przeglądów; koszty napraw i remontów, koszty przeglądów kominiarskich, koszty przeglądów instalacji gazowej znajdującej się w kotłowni, koszty zużycia energii elektrycznej w kotłowni, pozostałe koszty związane z obsługą techniczną kotłowni.

Proporcje rozliczenia w/w kosztów (za wyjątkiem kosztów, które zostaną wyliczone na podstawie faktur wystawionych przez dostawcę gazu) ustala się w proporcji 50 % / 50 %:

1. koszty wymiany i legalizacji urządzeń pomiarowych, które służą opomiarowaniu zużycia mediów przez sąsiedni budynek każdorazowo, gdy wymóg taki będzie wynikał z przepisów prawa lub norm przyjętych w tym zakresie. Ponadto urządzenia te zostaną sprawdzone oraz poddane legalizacji przed uruchomieniem dostaw mediów, zaliczka na poczet kosztów legalizacji wynosi 1500,00 zł.,
2. koszty usługi księgowej rozliczeń mediów (na podstawie odczytów liczników w kotłowni oraz kosztów zakupu przez Wspólnotę gazu) w kwocie: 350,00 złotych miesięcznie.

Należy zauważyć, że pomieszczenie kotłowni gazowej obsługuje budynki mieszkalne (dostarcza energię cieplną), służy ono prawidłowej gospodarce zasobami mieszkaniowymi dwóch budynków - zatem mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych mając wpływ na prawidłowe funkcjonowanie obu budynków. Tym samym środki pieniężne otrzymane przez Wspólnotę w związku z partycypacją w kosztach funkcjonowania kotłowni dewelopera sąsiedniego budynku należy rozumieć jako powstałe z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - niezależnie od tego czy stanowią miesięczną zaliczkę czy też ostateczne rozliczenie.

Środki finansowe otrzymane przez Wspólnotę są przeznaczane na pokrycie ponoszonych przez Wspólnotę kosztów konserwacji kotłowni oraz na pokrycie ponoszonych przez Wspólnotę kosztów zakupu gazu celem podgrzania zimnej wody użytkowej dla celów centralnego ogrzewania oraz uzyskania ciepłej wody użytkowej.

Podsumowując, przedmiotowe środki pieniężne stanowią przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm. dalej: u.wł. lokali). Zgodnie z art. 6 u.wł. lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Wspólnota mieszkaniowa nie jest więc osoba prawną a jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych art. 1 ust. 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm. dalej: updop). Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i przeniesienia jego własności na podmiot inny niż dotychczasowy właściciel nieruchomości. Zatem wspólnota mieszkaniowa istnieje od momentu pojawienia się w danej nieruchomości co najmniej dwóch współwłaścicieli, których prawo do lokalu reguluje ustawa o własności lokali.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl art. 7 ust. 2 updop dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty, co do zasady, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią przychód w rozumieniu updop.

W myśl art. 15 ust. 1 updop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 updop. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz, że nie zostały one ujęte w katalogu kosztów nie stanowiącym kosztów uzyskania przychodów art. 16 ust. 1 updop.

Natomiast stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego opodatkowaniu podlegać będą:

• dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
• dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: zasobów mieszkaniowych oraz gospodarki zasobami mieszkaniowymi, dlatego też należy sięgnąć do wykładni językowej powyższych pojęć.

Przez zasoby mieszkaniowe, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1. budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3. urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorników-dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
4. gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne.

W odniesieniu do drugiego z ww. pojęć wskazać należy, że z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika, że pojęcie gospodarki nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. Uwzględniając zakres tak rozumianego pojęcia gospodarka oraz pojęcia zasoby mieszkaniowe, na które składają się m.in. lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami usprawniającymi funkcjonowanie lokali mieszkalnych (tj. np. garaże, kotłownie), uzasadnione jest twierdzenie, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku mieszkalnym.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, w budynku Wnioskodawcy znajduje się kotłownia, która dostarcza centralne ogrzewanie oraz ciepłą wodę użytkową do budynku Wnioskodawcy oraz sąsiedniego budynku, na rzecz którego ustanowiona została służebność. Z przytoczonej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych wynika, że kluczowe znaczenie dla zaliczenia określonego obiektu (pomieszczenia), w tym przypadku kotłowni, do tychże zasobów ma związek takiego obiektu z lokalem mieszkalnym. W przypadku lokali Wnioskodawcy taki związek istnieje, gdyż dotyczy zaopatrzenia w media (C.O i C.W.U) Wnioskodawcy.

Natomiast w przypadku, gdy kotłownia Wnioskodawcy dostarcza ciepłą wodę użytkową i centralne ogrzewanie do innego podmiotu (np. dewelopera), świadczy usługę na rzecz tego innego podmiotu, otrzymując w zamian środki finansowe. Takie wykorzystanie kotłowni, w opinii tut. Organu, nie mieści się w pojęciu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

W związku z tym przychody (środki finansowe) uzyskane przez Wnioskodawcę od dewelopera sąsiedniego budynku na nabycie paliwa do ogrzewania i rekompensatę części kosztów poniesionych na utrzymanie kotłowni nie korzystają ze zwolnienia zawartego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, gdyż nie zostały osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi Wnioskodawcy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z dnia 14 marca 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 3 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach