Temat interpretacji

W dniu 21.06.2006r. do tut. organu wpłynął wniosek o udzielenie interpretacji odnośnie zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych w przedstawionej indywidualnej sprawie.

Poprzednik prawny Spółki z o.o. nabył nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w Łodzi, oznaczonego na mapie geodezyjnej jako działka nr 90, o powierzchni 31406 m2 , objętego księgą wieczystą oraz odpłatnie nabył prawo własności trzech budynków znajdujących się na tym gruncie, przy czym wzniesienie tych budynków nie zostało sfinansowane przez poprzednika prawnego podatnika. Prawo własności pozostałych budynków wzniesionych ze środków własnych i kredytu wnioskodawcy, nabyte zostało przez poprzednika prawnego podatnika, nieodpłatnie. Wskazane zdarzenia prawne nastąpiły z mocy art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1990r. Nr 79, poz. 464) oraz art. 236 § 1 kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), co wynika z decyzji Wojewody Łódzkiego.

Na podstawie tej decyzji poprzednik prawny podatnika został również zobowiązany do zapłaty kwoty 4.581.231.958 zł (słownie: cztery miliardy pięćset osiemdziesiąt jeden milionów dwieście trzydzieści jeden tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt osiem 00/100)- przed denominacją, tytułem ceny odpłatnego nabycia prawa własności budynków znajdujących się na gruncie, których wzniesienia nie sfinansował. Należność powyższa miała zostać zapłacona przez poprzednika prawnego podatnika w ratach kwartalnych płatnych przez okres dziesięciu lat. Pierwsza rata w kwocie 114.534.658 (słownie: sto czternaście milionów pięćset trzydzieści cztery tysiące sześćset pięćdziesiąt osiem 00/100) zł - przed denominacją z miała zostać zapłacona w terminie do 30 września 1991r. Z decyzji wynikało również, że do rat będą doliczane odsetki ustawowe.

W dniu 28 kwietnia 1999r. zawarto umowę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na mocy której - w wyniku komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego powstała spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Łodzi.

Aktem notarialnym podatnik zawarł z inną Sp. z o.o. umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w Łodzi, stanowiącej działkę gruntu wraz z prawem własności budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość, za cenę 2 091 000,00 (dwa miliony dziewięćdziesiąt jeden tysięcy) zł. Zgodnie z ustaleniami stron umowy sprzedaży cena sprzedaży została pomniejszona o kwotę 446 669,73 zł (czterysta czterdzieści sześć tysięcy sześćset sześćdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt trzy grosze), stanowiącą wartość hipoteki ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa z tytułu odpłatnego nabycia prawa własności budynków. Na tle przedstawionego stanu faktycznego powstała wątpliwość czy potrącenie ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku o kwotę 446.669,73 (słownie: czterysta czterdzieści sześć tysięcy sześćset sześćdziesiąt dziewięć 73/100) zł stanowiącą wartość hipoteki ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa nie ma znaczenia prawnego dla ustalenia wysokości kosztów uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku.

Zdaniem pytającego potrącenie ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku o kwotę 446.669,73 (słownie: czterysta czterdzieści sześć tysięcy sześćset sześćdziesiąt dziewięć 73/100) zł, stanowiącą wartość hipoteki ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa nie ma znaczenia prawnego dla ustalenia wysokości kosztów uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku.

Przedstawiony stan faktyczny regulują następujące przepisy:

Przychody ze sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych określonych w ustawie z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przy uwzględnieniu zapisów wynikających z art. 14 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z przepisem zawartym w tym artykule przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Hipoteka w myśl art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy a mianowicie ustawa z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361, ze zm.). I tak art. 65 w/w ustawy mówi, iż w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zatem należy przyjąć, iż w przedmiotowej sytuacji nabywca nie przejmuje zobowiązań sprzedającego wynikających ze stosunku będącego podstawą ustanowienia hipoteki. Nie została zawarta umowa przejęcia długu przez kupującego. Zobowiązanym do spłaty w/w zobowiązania nadal jest sprzedający. Prawo dochodzenia przez wierzyciela wierzytelności związane jest nie z istnieniem stosunku zobowiązaniowego, ale z ustanowionym zabezpieczeniem na nieruchomości wynikającym z tego stosunku.

Zatem wartość hipoteki ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa nie ma wpływu na wysokość przychodu i kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości obciążonej tą hipoteką.

W świetle przytoczonych przepisów prawa stanowisko zaprezentowane przez Spółkę w rozpatrywanym wniosku należy uznać - za prawidłowe.
Podkreślić należy, że podana interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Spółkę we wniosku z dnia 18.05.2006r. i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.