Informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 26.10.2004, sygn. PD/413-22/04, Urząd Skarbowy w Złotoryi

Temat interpretacji

Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, iż Przedsiębiorstwo (Spółka z o.o.)w ramach umowy zawartej z Gminą zarządza nieruchomościami oraz lokalami mieszkalnymi stanowiącymi jej własność. Aneksem do umowy wprowadzono zmianę polegającą na rozszerzeniu zlecenia o zarządzanie stanowiącymi własność Gminy komunalnymi lokalami użytkowymi. Spółka w granicach zlecenia, jako zarządca, upoważniona jest do zawierania umów najmu lokali, pobierania należnych właścicielowi czynszów oraz prowadzenia ich ewidencji w sposób pozwalający na ustalenie wielkości pobranych przez Zarządcę kwot i wierzytelności właściciela. Z treści zapytania wynika, że umowy zawierane są pomiędzy Spółką a najemcami lokali, a Spółka wystawia we własnym imieniu faktury VAT z których należny podatek w wysokości 22 % wykazuje w miesięcznych deklaracjach VAT -7. Wpłacany natomiast na konto Spółki czynsz z tytułu wynajmu lokali w kwocie netto (po odliczeniu podatku VAT) - zgodnie z obowiązującym aneksem - Spółka przekazuje na konto właściciela.
Zdaniem Spółki wpłacany na Jej konto czynsz z tytułu najmu, nie stanowi dla przedsiębiorstwa przychodu, o którym mowa w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) ponieważ przekazywany na konto właściciela nie stanowi "ostatecznego przychodu", a tylko taki - w opinii pytającego - mógłby podlegać opodatkowaniu.
Oceniając przedstawiony w zapytaniu stan faktyczny w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz ustosunkowując się do stanowiska wyrażonego przez Spółkę w zapytaniu Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdza, co następuje.

Zgodnie z umową o zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy Zarządzający zobowiązany jest do zarządzania m. in. stanowiącymi własność Gminy komunalnymi lokalami użytkowymi. Z postanowień aneksu do przedmiotowej umowy wynika, że Zarządca przyjął od Właściciela "zlecenie odpłatnego wykonywania w imieniu tego Właściciela i ze skutkami prawnymi bezpośrednio dla niego, zadań i czynności", o których mowa w umowie, w tym jest upoważniony i zobowiązany do wykonywania w imieniu Właściciela i ze skutkami prawnymi bezpośrednio dla niego wszelkich czynności związanych z wykonywaniem wynajmu lokali oraz gospodarowaniem nimi (§ 1 ust. 3, 4 i 4a umowy), pobierania należnych Właścicielowi czynszów, świadczeń i opłat oraz prowadzenia ich ewidencji, która pozwoli na ustalenie wielkości pobranych przez Zarządcę kwot i wierzytelności Właściciela, dochodzenia i egzekwowania zaległych czynszów, świadczeń i opłat (§ 3 umowy) oraz przekazywania na konto Właściciela pobranych kwot w zakresie odnoszącym się do lokali użytkowych, do dnia 15 miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały one pobrane (§ 4 ust. 3 umowy). Za wykonywanie czynności z zakresu zarządzania stanowiącymi własność Gminy komunalnymi lokalami użytkowymi Spółce przysługuje wynagrodzenie w wysokości określonej w umowie.
W świetle art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych za przychody związane z działalnością gospodarczą (...), osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. O "kwocie należnej" przesądza treść stosunku zobowiązaniowego (odzwierciedlającego wartość majątkową) łączącego podatnika, któremu zamierza się zarachować przychód, z kontrahentem, gdyż dopiero na jego podstawie można ustalić, czy taka kwota w ogóle wynika z takiego stosunku, a następnie czy jest ona należna. Przychodami są bowiem tylko te przychody, które wynikają ze źródła przychodów, jakie stanowi działalność gospodarcza i które w następstwie prowadzenia tej działalności stają się należnością, choćby faktycznie środków z tego tytułu jeszcze nie otrzymano. W odniesieniu więc do zarządzania nieruchomościami należącymi do Gminy po stronie przychodów Spółki powinno niewątpliwie znaleźć się wynagrodzenie Zarządcy, a nie przychody innego podmiotu podatkowego. Uznanie należnych Właścicielowi, tj. Gminie czynszów z tytułu najmu lokali za przychód Spółki zarządzającej jedynie tymi lokalami na podstawie umowy zlecenia spowodowałoby naruszenie przepisu art. 12 ust. 3 ww. ustawy, gdyż przedmiotowe kwoty nie stanowią należności Przedsiębiorstwa. Obowiązek ich pobierania przez Zarządcę i gromadzenia w ściśle określonym terminie (do czasu przekazania na konto Właściciela) wynika z postanowień zawartej umowy, z tytułu realizacji której Spółka otrzymuje określone wynagrodzenie i to ono, w świetle przepisów art. 12 ust. 1, 3 i 3a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowi przychód Zarządcy, powstały w dniu wystawienia faktury, nie później jednak niż w ostatnim dniu miesiąca w którym wykonano usługę.
Reasumując Naczelnik Urzędu Skarbowego podziela stanowisko wyrażone w zapytaniu, zgodnie z którym wpłacany na konto Przedsiębiorstwa czynsz z tytułu najmu lokali użytkowych, przekazywany następnie wierzycielowi - Gminie, nie stanowi przychodu Spółki w rozumieniu art. 12 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.