Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 28 sierpnia 2007 r. (data wpływu do tut. BKIP 3 września 2007 r.), uzupełnionym 11 grudnia 2007 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych dochodu uzyskanego ze sprzedaży dwóch strychów, które po adaptacji będą przeznaczone na cele mieszkalne - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 września 2007 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych dochodu uzyskanego ze sprzedaży dwóch strychów, które po adaptacji będą przeznaczone na cele mieszkalne.
Z uwagi na braki formalne wniosku pismem z dnia 30 listopada 2007 r. wezwano o ich uzupełnienie. Braki te uzupełniono 11 grudnia 2007 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę, na mocy której wyraża zgodę na sprzedaż i adaptację na cele mieszkalne dwóch strychów. Uzyskany dochód ma być przeznaczony na remont dachu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. W dniu 12 lipca 2007 r. właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych, z własnością których związane są udziały w części wspólnej, między innymi w poddaszu (strychu) jako strona sprzedająca, zawarli przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokali oraz przedwstępną umowę z osobą fizyczną - jako stroną kupującą. Strona kupująca zobowiązała się do zapłaty umówionej kwoty w trzech terminach. Przed podpisaniem umowy mają być wpłacone 2 części. Pierwszą część kupujący wpłacił na rachunek pomocniczy Wspólnoty Mieszkaniowej tytułem zadatku w dniu 16 lipca 2007 r.

W terminie 5-ciu dni od uzyskania pozwolenia na budowę ma wpłacić wskazaną kwotę, przy czym nie określono w umowie z jakiego tytułu. Trzecia część ma być zapłacona w terminie 3-ch dni roboczych licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej czyli umowy kupna/sprzedaży.Remont dachu ma być przeprowadzony do końca 2007 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jeżeli nie będzie dochodem zwolnionym, to czy wpłacona druga kwota w wysokości 90.000 zł przed podpisaniem umowy sprzedaży a nie określona w umowie przedwstępnej jako zaliczka będzie stanowić przychód równy dochodowi podatkowemu Wspólnoty w dniu wpłaty tej kwoty na rachunek bankowy Wspólnoty czy po podpisaniu umowy przyrzeczonej?

Zdaniem Wnioskodawcy przychód równy dochodowi Wspólnoty Mieszkaniowej uzyskany ze sprzedaży strychu na cele mieszkalne, jest zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ jest uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i będzie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (remont dachu).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 80 poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 cytowanej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 pkt 2 tej ustawy). Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega ustawie z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), co wynika z art. 1 ust. 2.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w. ustawy wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z treści tego przepisu wynika, iż dochody określonych w nim podmiotów wolne są od podatku jeśli uzyskano je z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczono na utrzymanie tych zasobów. Kluczową zatem kwestią jest ustalenie co należy rozumieć pod pojęciem zasobów mieszkaniowych i gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Przez zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności : dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne, budowle komunikacyjne (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, place), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, miejsca postojowe dla samochodów, zieleń, mała architektura, urządzenia do zabaw dziecięcych).
   
   

Związane z zasobami mieszkaniowymi opłaty ( czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( art. 12 oraz art. 15 ust.1, z uwzględnieniem art. 16 ust.1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów; nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy. W świetle powyższego, sprzedaż części wspólnej strychów, uznać należy za dodatkowe źródło przychodów Wspólnoty mieszkaniowej, a uzyskany z tego tytułu dochód, jako nie pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, nie spełniający warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. W myśl bowiem postanowień art. 7 ust. 1 tej ustawy przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (...) Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. (art. 7 ust. 2).

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia również jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że środki jakie wpływają na rachunek Wspólnoty stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód.

Z kolei art. 15 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku Wspólnoty mieszkaniowej będą to wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Dokonując sprzedaży strychów Wspólnota powinna mieć na względzie regulację zawartą w art. 14 ust. 1 cytowanej ustawy, zgodnie z którą przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Z kolei na gruncie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 z 1964 r. poz. 93 ze zm.) art. 155 § 1 i art. 158 przy sprzedaży nieruchomości, transakcję tę uznaje się za dokonaną pod datą zawarcia umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu umowy. Z datą zawarcia umowy notarialnej występuje więc przychód, zgodnie z ww. przepisem art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym. Jednocześnie na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

W art. 12 ust. 3a w/w ustawy ustawodawca precyzyjnie określił moment powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu. Zgodnie z tym przepisem za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień :

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.
   
   

Jak wynika z powyższego przychodami nie są otrzymane pieniądze, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń. Zgodnie z ugruntowaną linią orzecznictwa oraz doktryną prawa użyte w przytoczonym przepisie sformułowanie pobrane wpłaty i zarachowane należności odnosi się do pobranych przez Podatnika przedpłat i zaliczek na poczet dostaw i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy, występuje przychód podlegający opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy datą zbycia składnika majątkowego jest data podpisania umowy notarialnej i dlatego też w tym terminie powstaje przychód należny.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).