Temat interpretacji

Z przedstawionego przez Stronę stanu faktycznego wynika, że Wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały podjęła decyzję o wysokości zaliczek eksploatacyjnych. Po zakończeniu roku obrachunkowego Wspólnota porównuje koszty planowane z kosztami faktycznie poniesionymi. W wyniku takiej kalkulacji powstają nadwyżki, które Wspólnota zwraca właścicielom lokali.Strona zwróciła się do tutejszego organu podatkowego z zapytaniem czy zwrot nadwyżki wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali jest objęty dyspozycją zawartą w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 roku oraz dyspozycją art. 17 ust. 1 pkt 4m w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku.

W ocenie Wspólnoty zwrot nadwyżki wpłaconych zaliczek jest celem związanym z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i zarówno zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. oraz z art. 17 ust. 1 pkt 4m w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku będzie wolny od podatku dochodowego.

W przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie mają następujące przepisy prawa podatkowego:art. 12 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 roku Nr 54, poz. 654 z późn. zm.),art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 roku Nr 54, poz. 654 z późn. zm.),art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 roku Nr 54, poz. 654 z późn. zm.),art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 18 listopada 2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004r. Nr 254, poz. 2533),art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 roku Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Stosownie do art. 12 ust.1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Wspólnoty, bez względu na źródło ich pochodzenia, tj. uzyskane jako pożytki z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny sposób stanowią w rozumieniu ustawy przychód.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zatem w przypadku Wspólnoty mieszkaniowej kosztami podatkowymi będą przede wszystkim wszelkie wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów utrzymania nieruchomości, w tym opłaty eksploatacyjne.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym ; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów to różnica jest stratą. Wspólnota mieszkaniowa może więc uzyskać dochód, będący w świetle art. 7 ust.1 o podatku dochodowym od osób prawnych przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym.

Należy zaznaczyć, że dochody wspólnot mieszkaniowych, na mocy postanowień art. 2 ustawy z dnia 18.11.2004r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004r. Nr 254, poz.2533), do dnia 31.12.2006r. korzystały ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2003r. Zatem do dnia 31.12.2006r. wolne od podatku dochodowego są dochody wspólnot mieszkaniowych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Natomiast zgodnie z treścią art. 17 ust.1 pkt 44 w brzmieniu obowiązującym od dnia 01.01.2007r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.Stosownie do wyżej powołanego przepisu ustawodawca zezwala na zwolnienie od podatku dochodowego od osób prawnych dochodów spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, spełniających jednocześnie dwa warunki:dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,dochody te muszą być przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Reasumując podkreślić należy, że przy rozliczeniu w ujęciu podatkowym uiszczonych przez właścicieli lokali zaliczek, nie można kierować się treścią art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykorzystane w następnych okresach sprawozdawczych. Uiszczone zaliczki przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy.Jednocześnie tutejszy organ podatkowy wskazuje, iż w przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie znajdują uregulowania ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości (Dz.U. z 2002r. Nr 76, poz. 694 z późn. zm.), które nie podlegają interpretacji organów podatkowych w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej.