Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 29.10.2007 r. (data wpływu 19.11.2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodów uzyskanych przez Wspólnotę z wynajmu lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19.11.2007 r., został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów uzyskanych przez Wspólnotę z wynajmu lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy na mocy art. 6 ustawy o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, przy czym w skład nieruchomości wnioskodawcy wchodzą wyłącznie lokale mieszkaIne. Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, określana jest jako ułomna osoba prawna. Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, tj. tą częścią budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jej zadania w tym zakresie określa art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i polegają one na podejmowaniu decyzji i dokonaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomicznofinansowej nieruchomości oraz utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Gospodarka ekonomiczno finansowa Wspólnoty Mieszkaniowej polega na tym, że w imieniu wszystkich właścicieli zawiera umowy na wykonanie usług i dostawę materiałów do nieruchomości wspólnej oraz pośredniczy w dostawie ciepła i wody do lokali. W celu zapłacenia za usługi i materiały wspólnota pobiera zaliczki od właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. - Co najmniej raz do roku wspólnota dokonuje rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Rozliczenie polega na porównaniu należnych zaliczek za rok kalendarzowy z kosztami odniesionymi do tego okresu. Obowiązek wpłaty zaliczki wynika wprost z art. 15 ust. 1 w związku z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali i jest on bezpośrednią konsekwencją posiadania lokalu. Termin wpłaty zaliczki został ustawowo ustalony na 10 każdego miesiąca z góry. Oznacza to, że wpłata zaliczki powinna nastąpić przed potencjalnym terminem zapłaty za zamówione materiały i usługi. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada żadnego kapitału własnego, dlatego wpłata zaliczek z góry jest podstawowym narzędziem zachowania płynności finansowej, a wszelkie działania dyscyplinujące terminowość wpłat, jak monitowanie dłużników czy naliczanie i pobieranie odsetek za nieterminowe wpłaty, należą do głównych zadań zarządu Wspólnoty. Specyficzną cechą gospodarki finansowej wspólnoty mieszkaniowej jest określony w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali obowiązek prowadzenia rozliczeń za pośrednictwem rachunku bankowego, co równoznaczne jest z obowiązkiem jego posiadania. Wspólnota Mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna, uznawana jest za jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Z tej racji na mocy art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest podatnikiem tego podatku. Z kolei art. 17 ust. 1 pkt 44 zwalnia z podatku dochody (...) wspólnot mieszkaniowych (...) prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Pojęcie gospodarka zasobem mieszkaniowym nie jest zdefiniowane w ustawie podatkowej ani żadnej innej ustawie.

Działalność Wspólnoty Mieszkaniowej ma inny zakres i charakter niż spółdzielni mieszkaniowych, tj. nie gospodaruje lokalami i nie pobiera czynszów najmu lokali mieszkalnych, lecz dokonuje zakupów materiałów i usług w imieniu wszystkich właścicieli lokali łącznie, pobiera od nich zaliczki w celu opłacenia tych zakupów, dba o nieruchomość wspólną i dokonuje podziału kosztów tych zakupów na poszczególnych właścicieli. W części wspólnej nieruchomości wnioskodawcy znajduje się lokal(pomieszczenie z mediami) zaadaptowany na cele mieszkaniowe i z takim przeznaczeniem jest wynajmowany.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem wnioskodawcy.

Przedmiotem zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych jest dochód uzyskany z gospodarki zasobem mieszkaniowym, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wynajem lokalu przez wspólnotę mieszkaniową jest działalnością polegającą na zaspokajaniu potrzeb wspólnoty, tj. z przeznaczeniem na utrzymanie części wspólnej nieruchomości. Zdaniem wnioskodawcy, dochód ten jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego i przyszłego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 cytowanej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. na mocy ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589 ) wprowadzony został do ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), art.17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
  
  

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami wspólnoty mieszkaniowej i mają istotne znaczenie dla sprawnego funkcjonowania Wspólnoty. Zatem związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art.17 ust.1 pkt 44, nie będzie miał zastosowania. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dochody z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz anteny telefonii komórkowej bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 ze zm.) właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 14 i 15 tej ustawy składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych wydatków właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

Z powyższego wynika, że przychody Wspólnoty, aby mogły korzystać ze zwolnienie określonego w art. 17 ust. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych muszą być związane z działalnością Wspólnoty polegającą na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich członków.

Wymieniony przez wnioskodawcę we wniosku lokal znajdujący się w nieruchomości wspólnej, mieści się w pojęciu zasoby mieszkaniowe, o ile służy mieszkańcom lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych i wykorzystany jest zgodnie z przeznaczeniem, dla którego został wybudowany. Przychody osiągnięte z tego tytułu są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a dochód korzysta ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Natomiast przychody osiągane przez Wspólnotę z najmu lokalu należącego do części nieruchomości wspólnej na rzecz osób trzecich nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód powstały z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach określonych w art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww ustawy, bez względu na cel jego przeznaczenia. Należy bowiem przypomnieć, że dla zwolnienia z podatku istotny jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód, ale również źródło pochodzenia tego dochodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.