Temat interpretacji

DECYZJA

Na podstawie art. 233 i art. 239 w związku z art. 14 b § 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późniejszymi zmianami)po rozpatrzeniu zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej, z dnia 22 maja 2007r.,na postanowienie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa Śródmieście z dnia 14.05.2007r. Nr 1449/AP/423/Int.25/07/RT, w sprawie uznania za niezgodne z prawem podatkowym stanowiska Podatnika w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

odmawia zmiany zaskarżonego postanowienia.

U z a s a d n i e n i e

Wnioskiem z dnia 19 lutego 2007r., uzupełnionym na wezwanie organu I instancji pismem z dnia10 kwietnia 2007r. (wpływ do US 23.04.2007r.), Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się do Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa - Śródmieście o udzielenie pisemnej interpretacji w trybie art. 14 a § 1 Ordynacji podatkowej, co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego.
Zapytanie dotyczyło potwierdzenia, że Wspólnota nie uzyskuje dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym, ponieważ koszty zarządu nieruchomością wspólną przewyższają przychody uzyskiwane z wynajmu części wspólnych nieruchomości.
Wg przedstawionego stanu faktycznego Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje przychody z wynajmu części wspólnych budynku, a jednocześnie ponosi na utrzymanie współwłasności wydatki(np. opłaty za energię elektryczną, sprzątanie, konserwację, administrowanie i inne), bez których wynajem części wspólnych nie byłby możliwy.

Postanowieniem z dnia 14.05.2007r. Nr 1449/AP/423/Int.25/07/RT Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa Śródmieście uznał stanowisko podatnika za niezgodne z prawem podatkowym. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji przeprowadził analizę art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz stan faktyczny przedstawiony we wnioskui stwierdził, że dochód uzyskany z wynajmu części wspólnych nieruchomości nie jest objęty zwolnieniem z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie omawianego przepisu.

Pismem z dnia 22 maja 2007r. Wspólnota Mieszkaniowa złożyła zażalenie na powyższe postanowienie. Podatnik uważa stanowisko organu I instancji za błędne, ponieważ w wymiarze technicznym i prawnym części wspólne budynku i znajdujące się w tym budynku mieszkania pozostają ze sobą w ścisłym związku i nie można zasadnie twierdzić, że przychody uzyskiwane z gospodarowania częściami wspólnymi budynku nie są niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, dla zapewnienia sprawnego ich funkcjonowania. Przeciwnie, uzyskiwanie przychodów z części wspólnych budynku służy właśnie temu, by zapewnić właścicielom prawidłowe korzystanie z mieszkań w tym budynku. Podatnik powołuje przepisy ustawy o własności lokali, zgodnie z którymi podstawową i jedyną działalnością wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną, w tym gospodarowanie częściami wspólnymi. W myśl art. 12 tej ustawy przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Właściciele powinni gospodarować częściami wspólnymi tak, by uzyskiwać z nich przychody i przeznaczać je na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które ponoszą po to, by mogli w pełni korzystać z mieszkań. Strona zaznacza, że udział w częściach wspólnych budynku jest ściśle związany z odrębną własnością lokalu. W sensie finansowym wynajmowanie części wspólnych jest działalnością warunkującą utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym, co z kolei stanowi o możliwości korzystania z lokali mieszkalnych zgodnie z ich przeznaczeniem.
W związku z powyższym Wspólnota uważa, że gospodarowanie częściami wspólnymi budynku wchodzi w zakres gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zaś przychody uzyskiwane z wynajmu części wspólnych są przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z mocy ustawy (ustawao własności lokali) są przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymywania tych zasobów. Z tego też powodu dochód uzyskany z wynajmu części wspólnych budynku jest objęty zwolnieniem z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, rozpatrując zażalenie stwierdza, co następuje:

Stosownie do uregulowań art. 14a § 3 Ordynacji podatkowej interpretacja, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego wydana na wniosek podatnika, zawiera ocenę prawną stanowiska pytającego z przytoczeniem przepisów prawa.
Organ pierwszej instancji w zaskarżonym postanowieniu uznał stanowisko Podatnika wyrażonewe wniosku za niezgodne z prawem podatkowym. W uzasadnieniu postanowienia Naczelnik Urzędu Skarbowego wskazał przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie i ustosunkował siędo argumentów Wspólnoty.
W przedmiotowej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się z prośbą o interpretacjęprzepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów,z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 22.12.2006r. Nr DD6-8213-438/WK/06/339/391 przez zasoby mieszkaniowe, o których mowa w ww. przepisie należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanez administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynku wyżej wymienione, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawyo podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z nadwyżki takich przychodów nad kosztami ich uzyskania, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww. zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowaw cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, nie będzie mieć zastosowania.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochodyz działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dochody z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz anteny telefonii komórkowej bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą zatem jedynie dochody uzyskanez gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związanez utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Mając powyższe na uwadze, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdza, ż części wspólne nieruchomości nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W związku z powyższym dochody uzyskane z części wspólnych należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. W myśl ust. 2 przywołanego przepisu dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Powyższa zasada ma zastosowanie zarówno w przypadku, gdy podatnik uzyskuje przychodyi ponosi związane z nimi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz ze źródeł, z których dochód jest zwolnionyz opodatkowania. Zatem w celu ustalania dochodu z najmu części wspólnych, który jak wskazano powyżej nie jest objęty zwolnieniem, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Wspólnota winna pomniejszyć przychody osiągniętez powyższego tytułu o związane z nimi koszty uzyskania przychodów. Zasady kwalifikowania przychodów i kosztów uzyskania przychodów regulują również przepisy powołanej ustawyo podatku dochodowym od osób prawnych odpowiednio art. 12 i art. 15.

Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej zauważa, że prawa i obowiązki właścicieli lokali zostały uregulowane w rozdziale 3 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U.z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami). Zgodnie z art. 12 ust. 2 pożytki i inne przychodyz nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Art. 13 natomiast stanowi między innymi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany (...) uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczkiw formie bieżących opłat o tym obowiązku stanowi art. 15 ust. 1 powołanej ustawy.
W związku z powyższym, organ odwoławczy stwierdza, że nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wspólnoty zawartym w zażaleniu, iż przychody uzyskiwane z wynajmu (gospodarowania) częściami wspólnymi budynku są niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, dla zapewnienia sprawnego ich funkcjonowania.