•nie korzystał Pan z działek, nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, nie były i nie są udostępniane osobom trzecim;

•opisane we wniosku działki nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności rolniczej;

•będzie Pan wnioskował o podział tych działek na 4 części;

•przed sprzedażą działek nie podjął/podejmie Pan działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia;

•na ten moment nie ma zainteresowania zakupem działek, ale nie wyklucza Pan zawarcia umów przedwstępnych w szczególności, kiedy kupujący będzie zawierał umowę kredytową na zakup działek. Postanowienia umowy przedwstępne będą standardowe - uwzględniając:

–zadatek,

–zawarcie umowy przyrzeczonej w określonym czasie,

–wpłacony przez kupującego zadatek nie będzie podlegał zwrotowi w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi kupujący,

–w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze stron, będzie ona zobowiązana do zapłacenia drugiej stronie kary umownej,

–uprawnienie do żądania zastrzeżonej kary umownej będzie niezależne od uprawnień wynikających z zadatku;

•nie udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu oraz nie wyraził/wyrazi Pan zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych;

•planuje Pan sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości w latach 2023-2025;

•zamierza Pan sprzedać wszystkie opisane we wniosku działki;

•nabywcami nieruchomości nie będą podmioty powiązane;

•w planie ma Pan podział działek na 4 części, które chce sprzedać. Działki mają ponad 9 ha powierzchni, więc może być problem z ich sprzedażą w ramach jednej czynności, dlatego też należy wziąć pod uwagę fakt, iż sprzedaż może nastąpić w częściach. W związku z powyższym bierze Pan pod uwagę sprzedaż zarówno w jednej czynności prawnej jak też i w wielu;

•działki mają ponad 9 ha powierzchni i ze względu na ich duży obszar może Panu się nie uda sprzedać ich jednemu podmiotowi, w związku z tym przewiduje Pan sprzedaż na dwa sposoby: na rzecz jednego podmiotu jak i wielu;

•wskazał Pan, że planowana sprzedaż nieruchomości, o których mowa we wniosku nie nastąpi w wykonaniu przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;

•na pytanie, czy posiada Pan lub planuje w przyszłości nabyć jeszcze inne nieruchomości z przeznaczeniem do sprzedaży odpowiedział Pan, że nie;

•nie dokonywał Pan wcześniej transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości;

•na pytanie, czy opisane we wniosku działki wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z 5 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 333) odpowiedział Pan, że tak – płaci Pan podatek rolny;

•na pytanie, czy w związku ze sprzedażą działki nie utracą charakteru rolnego i w dalszym ciągu będą wchodziły w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym odpowiedział Pan, że w chwili obecnej jest to działka rolno-usługowa, w studium zmiany kierunków zagospodarowania jest działką przemysłowo-usługową oraz pod panele fotowoltaiczne (nie wnioskuje Pan o zmianę charakteru - zostanie tak jak zakłada studium), więc do póki nie zmieni się plan będzie jako gospodarstwo rolne, po zmianie planu zagospodarowania straci charakter działki rolnej;

•na pytanie jakiego rodzaju użytki gruntowe są przedmiotem wniosku, a dokładniej rzecz biorąc, czy przed sprzedażą nieruchomości stanowią grunty rolne w świetle rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. j. Dz.U. z 2019 r., poz. 393), a jeśli tak to jakie dokładnie odpowiedział Pan, że grunty pod stawami WSL, łąki - Ł, grunty rolne - R, pastwiska. W planie ma Pan złożenie wniosku o podział działki na 4 części, więc jednocześnie zawnioskuje Pan o usuniecie oznaczenia WSL ponieważ dostał Pan zgodę na zasypanie stawów (informacja ujęta w złożonym wniosku).

Pytanie

Czy sprzedaż opisanych działek o numerach 1/1, 2/2 będzie skutkować powstaniem zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działek nie będzie skutkować powstaniem zobowiązania podatkowego. Odpłatne zbycie po upływie pięcioletniego okresu powoduje, że uzyskane z tego tytułu przychody nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ponadto nieruchomość gruntowa nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jak również nie była wykorzystywana w ramach działów specjalnych produkcji rolnej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą), w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku oraz uzupełnieniu opis sprawy wynika m.in., że:

•prowadzi Pan działalność gospodarczą związaną m.in. z wynajmem nieruchomości własnych;

•zakupił Pan w ramach przetargu nieograniczonego od Agencji Rynku Rolnego m.in. działki nr 1/1 oraz 2/2, które chce Pan sprzedać (są przedmiotem tego wniosku);

•zakup tych nieruchomości został sfinansowany kredytem;

•działki te mają łącznie ponad 9 ha;

•działki były wcześniej gospodarstwem rybackim, na którym znajdowały się stawy karpiowe;

•sam Pan nie wykorzystywał zakupionych nieruchomości w żaden sposób;

•wystąpił Pan do Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskiej o zgodę na likwidację grobli. Decyzją Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie z (...) 2021 r. zgodę Pan taką otrzymał;

•opisane we wniosku nieruchomości zamierza Pan podzielić na 4 działki;

•złożył Pan wniosek o zmianę charakteru działek z przemysłowo-usługowej na mieszkaniowo-budowlaną (wielorodzinną). Z uwagi na blisko usytuowaną oczyszczalnie ścieków nie wyrażono zgodny na zmianę charakteru;

•dokona Pan zasypania stawów;

•obecnie nieruchomości będące przedmiotem wniosku to grunty pod stawami WSL, łąki - Ł, grunty rolne -R, pastwiska. Z uwagi na zasypanie stawów zawnioskuje Pan o usunięcie oznaczenia WSL.

Mając niniejsze na uwadze, w okolicznościach przedmiotowej sprawy należy uznać, że przychody ze sprzedaży wydzielonych działek będą uzyskiwane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Pana ma i będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez Pana we własnym imieniu. Czynności Pana mają i będą miały charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań. Ponadto czynności nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu.

Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanych we wniosku działek będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności. Nie zostały one nabyte bowiem do zaspokojenia jakichkolwiek potrzeb prywatnych – nie były przez Pana w jakikolwiek sposób wykorzystywane przez cały okres ich posiadania. Zakupu tych nieruchomości nie można również uznać za lokaty kapitału, gdyż nie przeznaczył Pan na te grunty swoich oszczędności, a sfinansował transakcje zakupu kredytem.

Dodatkowo podjął/podejmie Pan szereg czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, które niewątpliwie spowodują podniesienie wartości tych działek (np. wniosek o wyrażenie zgody na likwidacje grobli, zasypanie stawów, wniosek o podział działek). Podjęcie takich działań wymaga zaangażowania środków w stopniu zbliżonym do podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Czynności takie wymagają niewątpliwie znajomości rynku nieruchomości oraz związane są z ryzykiem, które jest nieodłączną cechą podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Co istotne, prowadzi Pan również działalność gospodarczą związaną z rynkiem nieruchomości (wynajem nieruchomości własnych).

Oceniając dodatkowo Pana działania należy zwrócić uwagę, że wystąpił Pan z wnioskiem o zmianę charakteru działek z przemysłowo-usługowej na mieszkaniowo-budowlaną (wielorodzinną) co w zestawieniu z przedmiotem wykonywanej przez Pana działalności potwierdza, że celem nabycia tych nieruchomości był zamiar finansowy i inwestycyjny a nie realizacja Pana własnych (osobistych) potrzeb.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nastąpi w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej.

O powyższym świadczy szereg zaplanowanych i przemyślanych czynności podejmowanych w odniesieniu do tych nieruchomości, mających charakter profesjonalny i zorganizowany.

W mojej opinii, czynności te świadczą o Pana celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia działek z zyskiem.

Tym samym, przychód z planowanej sprzedaży działek nie będzie – wbrew Pana stanowisku – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Sprzedaż opisanych działek o nr 1/1 oraz 2/2 będzie skutkować powstaniem przychodu z działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy – i należy go opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).