W zakresie ustalenia, czy w związku z zawartym porozumieniem Wspólnota powinna odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 

27 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z dnia 27 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy w związku z zawartym porozumieniem Wspólnota powinna odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych.

Treść wniosku jest następująca :

Opis stanu faktycznego

Wspólnota Mieszkaniowa X z siedzibą w (…) (dalej: „Wspólnota” lub „Wnioskodawca”) funkcjonująca na obszarze nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) jest podmiotem działającym na podstawie przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm., dalej: „UoWL”).

Wspólnota powstała z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu tj. 29 lipca 2008 r., do jej powstania nie była wymagana żadna umowa między właścicielami lokali ani uchwała przez nich podejmowana. Liczba lokali mieszkalnych wynosi 246, a niemieszkalnych 6 (lokale usługowe), 1 lokal użytkowy, tj. garaż wielostanowiskowy, który posiada odrębną księgę wieczystą. Sposób zarządu nieruchomością wspólną jest uregulowany całościowo w UoWL. Właściciele lokali mają obowiązek, stosownie do treści art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 UoWL, ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej). 

Wspólnota jest tworzona przez właścicieli lokali znajdujących się w budynku położonym w (…) przy ul. (…), na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewidencyjny 1 z obrębu (…) o powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Budynek”). Budynek Wspólnoty jest posadowiony na nieruchomości sąsiedniej do nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…), stanowiącej działkę gruntu nr ewidencyjny (…) z obrębu (…) o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Właścicielem nieruchomości sąsiedniej jest Y sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Deweloper”). 

Deweloper planuje na sąsiedniej nieruchomości realizację inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym („Budynek Y”), niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej i zagospodarowaniem terenu, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Inwestycja”). Wspólnota obawiała się, że realizacja Inwestycji będzie powodowała zniszczenie Budynku Wspólnoty, ograniczenie możliwości pełnego korzystania z niego przez członków Wspólnoty oraz z zieleni istniejącej w najbliższym otoczeniu Inwestycji, stąd wniosła odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę wydaną na rzecz Dewelopera. Po kilku miesiącach Wspólnota i Deweloper doszli do konsensusu. W celu ochrony substancji Budynku Wspólnoty i lokali należących do właścicieli lokali w Budynku Wspólnoty w związku z planowaną przez Dewelopera realizacją Inwestycji na sąsiedniej nieruchomości i w celu ochrony zieleni istniejącej w najbliższym otoczeniu Inwestycji, Wspólnota i Deweloper zawarli przed notariuszem porozumienie (…) (dalej: „Porozumienie”). Na podstawie tego Porozumienia Wspólnota zobowiązała się zaniechać wnoszenia jakichkolwiek stanowisk uzupełniających odwołanie oraz cofnąć odwołanie, nie korzystać z nadzwyczajnych środków zaskarżenia wobec którejkolwiek z decyzji wydanych dla Dewelopera, nie występować z wnioskiem o zmianę, uchylenie bądź stwierdzenia wygaśnięcia którejkolwiek z decyzji wydanych na rzecz Dewelopera, cofnąć skargę kasacyjną i zaniechać podejmowania jakichkolwiek działań zmierzających do zmiany wydanych na rzecz Dewelopera aktów prawnych (decyzji, wyroków, planów).

Deweloper zobowiązał się podjąć m.in. następujące działania ukierunkowane na zminimalizowanie uciążliwości dla Wspólnoty wynikających z prowadzenia przez Dewelopera robót budowlanych, do czyszczenia ulic i chodników w najbliższym sąsiedztwie inwestycji, do realizacji prac budowlanych w godzinach 7:00-17:00. Deweloper zobowiązał się dokonać zapłaty na rzecz Wspólnoty kwoty (…) zł powiększonej o podatek od towarów i usług (dalej: „VAT”), jeżeli będzie należny, tytułem rekompensaty (dalej: „Rekompensata”) z tytułu czasowych niedogodności związanych z realizacją inwestycji oraz z tytułu powstrzymywania się od realizacji uprawnień Wspólnoty związanych z realizacją Inwestycji przez Dewelopera. 

Wspólnota do chwili zawarcia Porozumienia nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wspólnota opierała się na założeniu, że korzysta ze zwolnienia podmiotowego na gruncie ustawy o VAT z uwagi na nieprzekroczenie w którymkolwiek roku podatkowym łącznej wartości sprzedaży na poziomie określonym w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Wspólnota ostrożnościowo podjęła jednak decyzję o rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku z zawartym Porozumieniem i wystawiła fakturę VAT na kwotę 1.800.000 zł netto i 23% VAT. 

Wspólnota przeznaczyła otrzymane środki na fundusz remontowy i pokryła z nich remont elewacji zewnętrznej Budynku i balkonów. 

Pytania

1.Czy zawarte przez Wspólnotę z Deweloperem Porozumienie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy w związku z zawartym Porozumieniem Wspólnota powinna odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych. W zakresie pytania nr 1 zostanie/zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Odnośnie pytania nr 2

Państwa zdaniem, odszkodowanie jakie Wspólnota otrzymała od Dewelopera korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych. 

Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (T.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2587 z późn. zm., dalej: „ustawa o CIT”), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wspólnota Mieszkaniowa uzyskany dochód w postaci otrzymanej od Dewelopera Rekompensaty przeznaczy na naprawę elewacji zewnętrznej.

Mając powyższe na uwadze, Państwa zdaniem należy stwierdzić, że dochód uzyskany przez Wspólnotę jako Rekompensatę wypłaconą przez Dewelopera, w związku ze zrzeczeniem się roszczeń jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przypadającej na lokale mieszkalne oraz niemieszkalne (o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - garaże) i w tej części będzie podlegał zwolnieniu zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, pod warunkiem przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych.

Państwa zdaniem, z powyższego wynika, że Rekompensatę, którą otrzymała Wspólnota Mieszkaniowa jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone będzie na ich utrzymanie, stąd zasadność twierdzenia o zwolnieniu od podatku dochodowego.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o CIT są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

W myśl art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane, jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Zatem wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o CIT, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty, w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Według treści art. 7 ust. 2 ustawy o CIT dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o CIT, jest zatem nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która - w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Ustawa o CIT nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka. Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2.pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjnoremontowe;

3.urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4.grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT odnośnie otrzymanej kwoty Rekompensaty.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnota zawarła Porozumienie, wskutek którego uzyska odszkodowanie-wynagrodzenie za przyszłe poniesione niedogodności w związku z budową budynku na działce sąsiedniej. Porozumienie zostało zawarte z Deweloperem budującym na sąsiedniej działce budynek mieszkalny wraz z drogą dojazdową. W zamian Wspólnota zobowiązała się powstrzymywać od podejmowania w stosunku do inwestycji jakichkolwiek czynności prawnych, które mogłyby stanowić przeszkodę dla realizacji tych inwestycji, z wyjątkiem czynności chroniących interes prawny Wspólnoty, zmierzających do zachowania przysługujących Wspólnocie praw w przypadku, gdyby w związku z oddziaływaniem na Budynek Wspólnoty projekt Inwestycji, bądź stopień naruszał jakiekolwiek inne wymogi wynikające z innych przepisów prawa właściwych w związku z realizacją Inwestycji.

Państwa zdaniem opisany przychód będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego ponieważ pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i na jej cele zostanie przeznaczony.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048).

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 2 i 3 ww. ustawy:

dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.