W związku z powyższym podjęli Państwo decyzję o sprzedaży mieszkania, która nastąpiła 16.03.2021 r. Z tytułu sprzedaży złożyli Państwo wymaganą deklarację PIT-39 i zapłacili podatek od sprzedaży nieruchomości.

Krótko po sprzedaży mieszkania przechodzili Państwo kryzys małżeński, wskutek czego zdecydowali się Państwo na rozstanie i podjęli Państwo decyzję o oddzielnym zamieszkaniu. W związku z tym zakupili Państwo 06.07.2021 r. mieszkanie z przeznaczeniem na własny cel mieszkaniowy. Na zakup mieszkania przeznaczyli Państwo własne środki oraz został zaciągnięty kredyt konsumpcyjny. W mieszkaniu tym zamieszkał jeden z małżonków (mąż). Po około 6 miesiącach od oddzielnego zamieszkania (separacji) zażegnali Państwo kryzys małżeński i postanowili Państwo ponownie wspólnie zamieszkać i ratować małżeństwo. W związku z powyższym sprzedali Państwo mieszkanie w dniu 05.01. 2022 r., by nie przypominało im tego trudnego okresu w ich życiu.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

Kto był właścicielem mieszkań opisanych we wniosku – czy mieszkania te zostały zakupione do wspólności majątkowej małżeńskiej?

Opisane mieszkania były zakupione do wspólności majątkowej małżeńskiej (…).

Czy w opisanych we wniosku mieszkaniach realizowała Pani wraz z mężem własne cele mieszkaniowe przez zamieszkiwanie w tych mieszkaniach?

W pierwszym mieszkaniu zakupionym na własny cel mieszkaniowy związany z zabezpieczeniem własnej starości oraz w razie wystąpienia różnych sytuacji losowych nie zdążyli Państwo w nim zamieszkać z powodu wybuchu pandemii covid-19, która spowodowała dużą niepewność jutra i pogarszającą się sytuacje gospodarczą, a przede wszystkim źle przeanalizowanej możliwości finansowej, która znacznie w wyniku spłat rat wziętego kredytu obciążyła Państwa budżet domowy, dlatego zaniechali Państwo realizacji celu mieszkaniowego, dla którego zostało zakupione mieszkanie, z uwagi na zmianę zewnętrznych warunków ekonomicznych i konieczności zapewnienia odpowiednich potrzeb bytowych rodziny.

W przypadku drugiego mieszkania realizowany był własny cel mieszkaniowy, poprzez zamieszkanie w nim męża (…), który zamieszkał w nim z uwagi na przechodzony w Państwa małżeństwie kryzys.

W trzecim mieszkaniu zakupionym na własny cel mieszkaniowy związany z zabezpieczeniem własnej starości oraz w razie wystąpienia różnych sytuacji losowych nie zdążyli Państwo w nim zamieszkać z powodu zaistniałej sytuacji polityczno-gospodarczej, tj. wybuch wojny w Ukrainie. Zaistniały kryzys gospodarczy spowodował nagły wzrost inflacji, cen, kosztów życia, kosztów utrzymania mieszkania (wzrost cen energii, gazu, ogrzewania, czynszu i wysokości rat kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2015 r.), niejako zmusiły Państwa do podjęcia decyzji o sprzedaży mieszkania.

W jaki sposób mieszkania były wykorzystywane przez Panią i męża od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Opisane mieszkania nie były wynajmowane, udzielane żadnej osobie trzeciej ani też wykorzystywane do żadnej działalności.

W jaki sposób pozyskała Pani wraz z mężem nabywców dla sprzedawanych mieszkań opisanych we wniosku?

Nabywców do sprzedawanych mieszkań pozyskali Państwo poprzez zwykłe ogłoszenie prywatne w internecie.

Czy dokonywała Pani wraz z mężem jakichkolwiek czynności w celu przygotowania mieszkań do sprzedaży (zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) – jeśli tak, to jakie były to czynności?

Nie przygotowywała Pani z mężem mieszkań do sprzedaży ani nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych. Jedynie w momencie podjęcia decyzji o ich sprzedaży umieścili Państwo ogłoszenie jako osoba prywatna (fizyczna) na ogólnodostępnym portalu ogłoszeniowym w internecie.

Czy ma Pani również inne nieruchomości/mieszkania przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?

Po konsultacji z US Urząd uznał, że sprzedaż trzeciego mieszkania nosi znamiona działalności gospodarczej. W związku z tym (została Pani niejako przymuszona do założenia działalności gospodarczej), w związku z czym założyła Pani 12.04.2023 r. jednoosobową działalność gospodarczą od dnia 07.03.2023r. i zapłaciła Pani podatek dochodowy od sprzedaży tej nieruchomości.

Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości/mieszkania w celu ich sprzedaży?

W związku z prowadzoną wyżej opisaną działalnością gospodarczą zamierza Pani w przyszłości nabyć nieruchomość w celu jej sprzedaży. Co nie ma już związku z Pani zapytaniem.

Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży trzech mieszkań opisanych we wniosku?

Środki ze sprzedaży mieszkań były przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego, bieżące raty kredytu hipotecznego na nieruchomość, w której zamieszkuje Pani z rodziną od 2015 r. oraz częściowo na zakup drugiego i trzeciego mieszkania opisanego w złożonym wniosku.

Pytanie

Czy sprzedaż trzeciej w kolejności nieruchomości nosiła znamiona działalności gospodarczej, i należało ją rozliczyć w ramach założonej działalności gospodarczej, płacąc podatek dochodowy od sprzedaży, czy też nie?

Pytanie wynika z uzupełnienia wniosku.

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem sprzedaż trzeciej nieruchomości nie nosiła znamion działalności gospodarczej.

Własne stanowisko wynika z uzupełnienia wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ten ostatni przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że definicja zawarta w tym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, jej zbycie, kolejne nabycie i powtarzanie tych czynności.

Dlatego – w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów – należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że w październiku 2020 r. zakupiła Pani wraz z mężem mieszkanie, na własny cel mieszkaniowy, związany z zabezpieczeniem własnej starości oraz w razie wystąpienia różnych sytuacji losowych. Mieszkanie to zostało sprzedane w marcu 2021 r. Krótko po sprzedaży mieszkania przechodzili Państwo kryzys małżeński, dlatego zdecydowali się Państwo na rozstanie i podjęli decyzję o oddzielnym zamieszkaniu. Stąd zakupili Państwo w lipcu 2021 r. kolejne mieszkanie z przeznaczeniem na własny cel mieszkaniowy. W mieszkaniu tym zamieszkał Pani mąż. Po około 6 miesiącach od oddzielnego zamieszkania (separacji) zażegnali Państwo kryzys małżeński i postanowili Państwo ponownie wspólnie zamieszkać i ratować małżeństwo. Dlatego ponownie sprzedali Państwo mieszkanie w styczniu 2022 r. W marcu 2022 r. kupili Państwo trzecie mieszkanie na własny cel mieszkaniowy, jako zabezpieczenie własnych oszczędności z uwagi na zaistniałą sytuację polityczno-gospodarczą. Zaistniały kryzys gospodarczy spowodował nagły wzrost inflacji, cen, kosztów życia, kosztów utrzymania mieszkania (wzrost cen energii, gazu, ogrzewania, czynszu i wysokości rat kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2015 r.) i niejako zmusił Państwa do podjęcia decyzji o sprzedaży mieszkania, która nastąpiła w marcu 2023 r. Ponadto w opisie sprawy wskazała Pani, że posiadają Państwo nieruchomość, w której zamieszkują od 2015 roku. Opisane we wniosku mieszkania nie były wynajmowane, udzielane żadnej osobie trzeciej ani też wykorzystywane do żadnej działalności. Nabywców do sprzedawanych mieszkań pozyskali Państwo przez zwykłe ogłoszenie prywatne w internecie. Nie przygotowywali Państwo mieszkań do sprzedaży ani nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych. Jedynie w momencie podjęcia decyzji o ich sprzedaży umieścili Państwo ogłoszenie jako osoba prywatna (fizyczna) na ogólnodostępnym portalu ogłoszeniowym w internecie. Wskazała Pani również, że – po konsultacji z US – założyła Pani w kwietniu 2023 r. jednoosobową działalność gospodarczą od 7 marca 2023 r. i zapłaciła Pani podatek dochodowy od sprzedaży tej nieruchomości. Ponadto w związku z prowadzoną opisaną działalnością gospodarczą zamierza Pani w przyszłości nabyć nieruchomość w celu jej sprzedaży.

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy dokonana przez Panią sprzedaż trzeciej w kolejności nieruchomości stanowi dla Pani przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że sprzedaż trzeciego mieszkania została dokonana w ramach prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej oraz został odprowadzony należny podatek dochodowy z tytułu jej sprzedaży.

Podjęte przez Panią działania, polegające na zarejestrowaniu działalności, w ramach której dokonała już Pani sprzedaży nieruchomości, oraz Pani plany co do nabywania w przyszłości nieruchomości w celu ich sprzedaży wskazują, że czynności te zostały już dokonane w ramach działalności gospodarczej, dlatego też sprzedaż tej nieruchomości podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując – z uwagi na fakt, że sprzedaży trzeciej w kolejności nieruchomości dokonała Pani w ramach działalności gospodarczej, przychód z jej sprzedaży należało rozliczyć w ramach źródła przychodów, jakim jest działalność gospodarcza, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).