Zasady ustalania przychodów z najmu dla potrzeb opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – czy w opisanej sytuacji przychodem jest tylko czynsz najmu, czy także opłaty eksploatacyjne.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pani właścicielką mieszkania własnościowego, które znajduje się na terenie A.. Wspomnianą nieruchomość zamierza Pani wynająć. W tym celu zawarta zostanie umowa z Najemcą, której przedmiotem będzie najem prywatny/okazjonalny.

W zawartej umowie, której przedmiotem będzie wynajem mieszkania, ujęte zostaną zapisy zobowiązujące Najemcę do ponoszenia następujących kosztów:

1.Kwoty najmu, stanowiącej opłatę za udostępnienie lokalu;

2.Pokrywania kosztów eksploatacyjnych, administracyjnych oraz mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu, tj. wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej, gazu ziemnego oraz usług TV i dostępu do Internetu.

Najemca w każdym miesiącu, na podstawie zapisów umowy zobowiązany będzie płacić w ramach jednego przelewu:

1.Kwotę najmu za udostępnienie lokalu;

2.Zaliczkę na poczet kosztów administracyjnych, eksploatacyjnych oraz mediów, tj. zużycia wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej, gazu ziemnego oraz usług TV i dostępu do Internetu.

Po otrzymaniu od Najemcy wpłat kwoty najmu oraz wyżej wymienionych kosztów, będzie Pani dokonywać zapłaty wszystkich należnych opłat za media, opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych związanych z wynajmowaną nieruchomością. W tej sytuacji będzie Pani pełniła rolę pośrednika między Najemcą, a odpowiednimi podmiotami, do których należy przelewać należności za koszty mediów, koszty eksploatacyjne i administracyjne związane z utrzymaniem nieruchomości.

Począwszy od dnia wejścia w życie umowy najmu, będzie Pani rozliczać przychody za najem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, opłacając zryczałtowany podatek dochodowy według stawki 8,5% od uzyskanego przychodu, czyli przysporzenia majątkowego.

Pytania

1.Czy naliczając podatek od przychodów ma Pani naliczać zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych od kwoty najmu stanowiącej dla Pani przychód z najmu?

2.Czy ma Pani naliczyć zryczałtowany podatek dochodowy od całej kwoty wpłaconej na Pani rachunek bankowy przez Najemcę (kwota najmu + media/opłaty eksploatacyjne/opłaty administracyjne)?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani opinii, przychodem jest rzeczywisty przychód, czyli uzyskana kwota faktycznego przysporzenia majątkowego, czyli kwota najmu, stanowiąca opłatę za udostępnienie lokalu. Z umowy wynikać będzie, że Najemca jest zobowiązany do ponoszenia, poza kosztami najmu, również kosztów mediów, kosztów opłat eksploatacyjnych i administracyjnych związanych z utrzymaniem nieruchomości. Natomiast Pani, jako wynajmująca, będzie pełniła rolę pośrednika przekazującego pieniądze pobrane od Najemcy do podmiotów uprawnionych do ich otrzymania. Jako wynajmująca, część otrzymanej należności od Najemcy, przekaże Pani na pokrycie opłat mediów i pozostałych kosztów.

W przedmiotowym stanie przyszłym, podatek powinien zostać naliczony od kwoty najmu, którą otrzyma Pani od Najemcy, z pominięciem pobranych zaliczek na poczet mediów i pozostałych kosztów, których obowiązek poniesienia zostanie przeniesiony na Najemcę, na podstawie zapisów zawartej umowy najmu.

Określona w umowie kwota najmu będzie stanowiła przysporzenie majątkowe dla Pani jako osoby wynajmującej, a tym samym, Pani zdaniem, będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast koszty mediów, koszty eksploatacyjne i administracyjne związane z utrzymaniem nieruchomości, nie będą stanowiły przychodu, co w konsekwencji oznacza, że nie powinny być zaliczane do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

•najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz

•dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

-które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu – wszelkie opłaty dodatkowe – jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu prywatnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie stanowią one również przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w ramach najmu prywatnego/okazjonalnego będzie Pani wynajmowała lokal mieszkalny, będący Pani własnością, znajdujący się w A.. Najemca będzie zobowiązany w każdym miesiącu, na podstawie zapisów umowy, w ramach jednego przelewu do uiszczania kwoty najmu za udostępnienie lokalu oraz zaliczki na poczet kosztów administracyjnych, eksploatacyjnych oraz mediów, tj. zużycia wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej, gazu ziemnego oraz usług TV i dostępu do Internetu. Po otrzymaniu od Najemcy wpłat kwoty najmu oraz wyżej wymienionych kosztów, będzie Pani dokonywać zapłaty wszystkich należnych opłat za media, opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych związanych z wynajmowaną nieruchomością. W tej sytuacji będzie Pani pełniła rolę pośrednika między Najemcą, a odpowiednimi podmiotami, do których należy przelewać należności za koszty mediów, koszty eksploatacyjne i administracyjne związane z utrzymaniem nieruchomości.

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota najmu otrzymana przez Panią od Najemcy z tytułu udostępnienia lokalu – czynsz za najem. Natomiast opłaty na pokrycie kosztów administracyjnych, eksploatacyjnych oraz mediów, tj. zużycia wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej, gazu ziemnego oraz usług TV i dostępu do Internetu nie będą stanowić u Pani przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ponieważ z umowy wynika, że to Najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat będzie pełnić Pani jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na opisie zdarzenia przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną, Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.).