Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 lipca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką prawa belgijskiego (odpowiednikiem polskiej spółki komandytowej), będącą częścią struktury joint venture (dalej: „Joint Venture”), skupiającej się m.in. na działalności deweloperskiej. Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym w Belgii.

Struktura Joint Venture obejmuje m.in. spółkę zależną Wnioskodawcy - belgijską spółkę holdingową X (dalej: „X”) oraz polską spółkę celową - Y („Y”).

Wnioskodawca posiada 50% udziałów (winno być: akcji) w X, a pozostałe 50% udziałów (winno być: akcji) w X należy do Z (dalej: „Z”).

X posiada 100% udziałów w Y.

Struktura Joint Venture jest zaprezentowana na schemacie poniżej:

(…)

Wnioskodawca jest członkiem belgijskiej grupy Q działającej w branży deweloperskiej, której celem jest tworzenie wysokiej jakości i przystępnych cenowo nowych projektów budowlanych, które stają się tętniącymi życiem dzielnicami mieszkaniowymi w zrównoważony sposób. Grupa realizowała swoje projekty deweloperskie w Belgii i w Polsce.

Z jest wielokrotnie nagradzanym, międzynarodowym inwestorem i deweloperem specjalizującym się w nieruchomościach biurowych i mieszkalnych, z silną obecnością w najlepszych lokalizacjach miejskich w Belgii, Polsce i Luksemburgu.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Z są członkami grup kapitałowych, które koncentrują się na działalności związanej z rynkiem nieruchomości.

X jest spółką kapitałową prawa belgijskiego (odpowiednikiem polskiej spółki akcyjnej). X jest rezydentem podatkowym w Belgii. W ramach Joint Venture, pełni ona typowe funkcje holdingowe (jest wehikułem inwestycyjnym utworzonym przez dwóch inwestorów dla celów Joint Venture).

Wnioskodawca, Z oraz X nie prowadzą w Polsce działalności poprzez utworzony tu zakład.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, X spełnia definicję tzw. spółki nieruchomościowej zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 14 (winno być: ust. 4) UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. X nie jest właścicielem żadnych nieruchomości (pośrednio lub bezpośrednio) niż te, które są związane z prowadzoną przez Y inwestycją deweloperską. X posiada również udziały w trzech innych polskich spółkach, nieposiadających żadnych nieruchomości.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Y jest tzw. spółką nieruchomościową zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 14 (winno być: ust. 4) UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto, Y spełnia definicję spółki nieruchomościowej w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT.

Y została utworzona ściśle w celu prowadzenia projektów deweloperskich, zarządzania nieruchomościami i generowania z nich zysków, co stanowi jej główną działalność gospodarczą (główne źródło dochodów).

Y posiada nieruchomości (nabyte jako zorganizowana część przedsiębiorstwa) w celach prowadzenia inwestycji deweloperskiej w roku 2017, w tym grunty oraz budynki, związane z inwestycją deweloperską na terenach (…).

Inwestycja zakłada rewitalizację tego terenu (…) i stworzenie wielofunkcyjnej dzielnicy miejskiej, z kwartałami mieszkalnymi, przestrzeniami biurowymi, butikowymi sklepami, punktami usługowymi i szeroką ofertą kulturalno-rozrywkową oraz hotelową.

Pierwszym krokiem spółki na tym terenie było zabezpieczenie i renowacja zaniedbanych budynków (…). Dotychczas odrestaurowano dwa historyczne obiekty: (…). W dalszym kroku, plany inwestycyjne zakładają budowę na tym terenie (…).

Proces inwestycyjny, licząc od momentu nabycia nieruchomości, na których inwestycja deweloperska ma być realizowana, trwa już kilka lat i ma on charakter zorganizowany i ciągły. Pod koniec 2024 r. Y otrzymała pozwolenie na budowę pierwszych obiektów mieszkaniowo-usługowych. Sama budowa pierwszych budynków ma rozpocząć się w 2025 roku.

Y nie jest właścicielem innych nieruchomości niż te, które są związane z prowadzoną przez tę spółkę inwestycją deweloperską.

Dodatkowo, na dzień 31 grudnia 2024 r., Y osiągnęła przychody z najmu powierzchni na terenie inwestycji deweloperskiej (…).

Zgodnie z ostatnim sprawozdaniem finansowym, na dzień 31 grudnia 2023 r. Y poniosła wydatki związane z projektem deweloperskim (…).

W zakresie bieżącej działalności Y, zawarła umowę z podmiotem powiązanym, na podstawie której świadczy on na rzecz Y usługi zarządzania nieruchomościami i zarządzania projektami dla posiadanych nieruchomości związanych z inwestycją deweloperską. Y nie posiada żadnych innych aktywów ani nie zatrudnia pracowników do prowadzenia swojej działalności, gdyż wszystkie usługi związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomościami oraz realizacją projektu deweloperskiego są zlecane przez Y podmiotom zewnętrznym posiadającym niezbędne doświadczenie, wiedzę i zasoby, aby świadczyć takie usługi. Jest to powszechna praktyka na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wehikułów inwestycyjnych utworzonych w celach realizacji inwestycji deweloperskich.

Planowane jest dokonanie reorganizacji polegającej na wyjściu Wnioskodawcy z Joint Venture. W ramach planowanych działań, Wnioskodawca rozważa (jako jeden ze scenariuszy) sprzedaż 50% udziałów (winno być: akcji) w X do podmiotu niepowiązanego (inwestora zewnętrznego).

Jednocześnie, Wnioskodawca wskazuje, że Y utworzyła trzy polskie spółki zależne (w których jest jedynym udziałowcem) i przed planowaną sprzedażą udziałów, Y planuje przenieść do nich część posiadanych nieruchomości (ok. 10% wszystkich posiadanych przez Y nieruchomości). Przeniesienie nieruchomości nie będzie miało wpływu na status Y oraz X jako spółki nieruchomościowej zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 14 (winno być: ust. 4) UPO PL-BE (z tą różnicą, że część nieruchomości będzie należeć do Y pośrednio poprzez utworzone spółki zależne).

Wnioskodawca zaznacza, że transakcja jest uzasadniona biznesowo. Jednocześnie Wnioskodawca zwraca uwagę, iż kwestia uzasadnienia biznesowego nie jest przedmiotem zapytania na podstawie niniejszego wniosku i należy przyjąć jako element zdarzenia przyszłego, tj. że uzasadnienie to istnieje i w sprawie nie zachodzą przesłanki do zastosowania żadnych klauzul antyabuzywnych.

Pytanie

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów (winno być: akcji) w X przez Wnioskodawcę nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów (winno być: akcji) w X przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o CIT , podatnicy, którzy nie mają siedziby lub zarządu na terytorium Polski, podlegają obowiązkowi podatkowemu jedynie od dochodów uzyskanych na terytorium Polski.

Jednocześnie, na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o CIT w Polsce, za dochody (przychody) uzyskane na terytorium Polski przez podmioty zagraniczne (przez podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o CIT) uważa się w szczególności dochody (przychody) z:

 1) wszelkiego rodzaju działalności prowadzonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład;

 2) położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości;

 3) papierów wartościowych oraz pochodnych instrumentów finansowych niebędących papierami wartościowymi, dopuszczonych do publicznego obrotu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w ramach regulowanego rynku giełdowego, w tym uzyskane ze zbycia tych papierów albo instrumentów oraz z realizacji praw z nich wynikających;

 4) z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną lub tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, instytucji wspólnego inwestowania lub innej osobie prawnej i praw o podobnym charakterze lub z tytułu należności będących następstwem posiadania tych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw - jeżeli co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, spółki niebędącej osobą prawną, tego funduszu inwestycyjnego, tej instytucji wspólnego inwestowania lub osoby prawnej, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości;

4a) tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej;

 5) tytułu należności regulowanych, w tym stawianych do dyspozycji, wypłacanych lub potrącanych, przez osoby fizyczne, osoby prawne albo jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, mające miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, niezależnie od miejsca zawarcia umowy i wykonania świadczenia;

 6) niezrealizowanych zysków.

Mając na względzie powyższe, kwestię potencjalnego opodatkowania sprzedaży udziałów w Y przez Wnioskodawcę należy rozpatrywać w świetle art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT.

Co do zasady, aby ocenić wartość aktywów nieruchomościowych spółki na podstawie art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT, powinna ona być ustalana na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym dochód ze sprzedaży udziałów zostaje uzyskany.

Dotychczas uważano, że przy określaniu wartości aktywów nieruchomościowych należy brać pod uwagę wartość księgową udziałów w spółce zależnej posiadającej nieruchomości w Polsce lub prawa do takich nieruchomości.

W ostatnich latach wydano jednak kilka indywidualnych interpretacji podatkowych, które wskazują na zmianę tego podejścia. Zgodnie z najnowszym stanowiskiem organów, podatnik nie powinien brać pod uwagę wartości udziałów, lecz wartość bilansową wszystkich nieruchomości posiadanych przez spółki zależne. Potwierdzają to m.in. poniższe interpretacje podatkowe:

  - interpretacja podatkowa nr 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR z 23 lipca 2024 r.;

  - interpretacja podatkowa nr 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN z 7 czerwca 2024 r. oraz

  - interpretacja podatkowa nr 0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2 z 14 sierpnia 2023 r.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w świetle art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT opodatkowaniu podlega przeniesienie własności udziałów (akcji) w spółce, jeżeli co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, również pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z tym co wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, jako że X jest uznawana za spółkę nieruchomościową zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT, co do zasady, sprzedaż udziałów w takiej spółce powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% w Polsce. Jednocześnie, należy zaznaczyć, że jeśli co najmniej 50% wartości aktywów X to pośrednio nieruchomości położone w Polsce, to dochód z tej transakcji powinien być opodatkowany w Polsce, ale tylko w stopniu w jakim można go przypisać do nieruchomości położonych w Polsce (powinno się wyliczyć proporcję nieruchomości położonych w Polsce w stosunku do wszystkich aktywów spółki).

Jednakże, powyżej rozpatrywane przepisy w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów (tj. art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT) mogą być modyfikowane przez postanowienia odpowiednich umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. W omawianym zdarzeniu przyszłym zastosowanie znajdą postanowienia UPO PL-BE.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 UPO PL-BE, zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (w tym przypadku w Belgii) z przeniesienia własności majątku nieruchomego, w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie (w tym przypadku w Polsce), mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie (tj. w Polsce).

Zgodnie z art. 6 UPO PL-BE:

 1) Dochody osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

 2) Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych i zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

 3) Postanowienia ustępu 1 stosuje się do dochodów osiągniętych z używania lub bezpośredniego użytkowania, najmu lub dzierżawy, jak również innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

 4) Postanowienia ustępów 1 i 3 stosuje się również do dochodów z majątku nieruchomego przedsiębiorstwa i do dochodów z majątku nieruchomego służącego do wykonywania wolnego zawodu.

Natomiast zgodnie z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, zyski ze sprzedaży udziałów w spółce, której majątek składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Umawiającym się Państwie (w tym przypadku w Polsce), mogą być opodatkowane w Państwie, w którym ten majątek jest położony (tj. w Polsce), jednak tylko w takim rozmiarze, w jakim zyski te można przypisać do majątku nieruchomego położonego w tym Państwie. Jednocześnie zgodnie z ostatnim zdaniem art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, określenie „majątek nieruchomy” nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

Jednocześnie zgodnie z Artykułem 9 Konwencji MLI, art. 13 ust. 4 UPO PL-BE będzie miał zastosowanie w odniesieniu do udziałów lub akcji lub porównywalnych praw, takich jak prawa w spółce osobowej lub truście (w zakresie, w jakim takie udziały lub akcje lub prawa nie zostały już objęte), oprócz jakichkolwiek udziałów lub akcji lub praw już objętych przez te postanowienia UPO PL-BE.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt e UPO PL- BE, przez pojęcie „przedsiębiorstwa” należy rozumieć odpowiednio, przedsiębiorstwo prowadzone przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym Umawiającym się Państwie i przedsiębiorstwo prowadzone przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w drugim Umawiającym się Państwie. Jednocześnie, zgodnie z pkt c niniejszego ustępu, przez „osobę” należy rozumieć osoby fizyczne, spółki oraz wszelkie inne zrzeszenia osób.

Jednocześnie, termin „działalność zawodowa” nie jest zdefiniowany na gruncie UPO PL-BE. Jednakże, w ślad za stanowiskiem organów podatkowych, termin ten powinien być interpretowany na podstawie definicji stosowanych w innych dziedzinach prawa lub też w odniesieniu do znaczenia tego pojęcia w języku potocznym (domniemanie języka powszechnego). Zgodnie z tym stanowiskiem, pojęcie „zawodowy” odnosi się do działalności wymagającej określonych umiejętności lub kwalifikacji.

Z kolei pojęcie „działalności zawodowej”, odnosi się zdaniem Wnioskodawcy do działalności gospodarczej prowadzonej w ramach przedsiębiorstwa, tj. dotyczy profesjonalizmu i należytej staranności przy prowadzeniu tej działalności. Jednocześnie, zgodnie z orzecznictwem polskich sądów administracyjnych, dochód z działalności gospodarczej powinien być rozumiany jako każdy wynik ekonomiczny (finansowy) uzyskany z działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, poszukiwawczej i wydobywczej minerałów, a także działalności zawodowej prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, która powinna być traktowana jako dochód z działalności gospodarczej.

W świetle powyższego stanowiska, działalność Y (a pośrednio X poprzez posiadane udziały w tej spółce) w postaci wynajmu i zarządzania nieruchomościami, a także prowadzenia inwestycji deweloperskich powinny być uznawane za „działalność zawodową” w rozumieniu UPO PL-BE. Działalność ta wymaga bowiem określonych kwalifikacji i wiedzy branżowej (co jest wspierane również przez fakt, że spółka otrzymuje profesjonalne usługi związane z prowadzoną przez siebie działalnością) oraz jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Należy też zaznaczyć, że podstawowym celem istnienia Y jest posiadanie nieruchomości w Polsce i pełnienie roli operacyjnej i zarządczej w stosunku do tych nieruchomości. Tym samym, nieruchomości posiadane przez Y (a pośrednio przez X) powinny być postrzegane jako powiązane z ich podstawową i główną działalnością zawodową (stanowią jej trzon i główne źródło dochodu) i tym samym nie stanowią „majątku nieruchomego” w ślad za art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, tj. majątku, który nie jest użytkowany przez Y do prowadzenia jej działalności zawodowej.

Jednocześnie, w wydanych interpretacjach podatkowych, organy podatkowe wskazują, że sformułowanie zawarte w art. 13 ust. 4 UPO PL-BE ma na celu rozróżnienie nieruchomości posiadanych przez dane podmioty w celach wykorzystywania ich do działalności gospodarczej (w formie aktywnego gospodarowania nieruchomością) od nieruchomości posiadanych w formie pasywnych inwestycji czy też sprzedawanych spekulacyjnie. Pasywne inwestycje oznaczają bierne posiadanie przez dany podmiot określonych praw majątkowych w celach zarobkowych i charakteryzują się niepodejmowaniem przez taki podmiot jakichkolwiek działań w celu osiągnięcia zysków. W przypadku pasywnych inwestycji aktywa generują zyski bez aktywności podmiotu je posiadającego (np. ze względu na wzrost wartości danego aktywa w czasie).

Należy podkreślić, że taka sytuacja nie dotyczy działalności zawodowej prowadzonej przez Y i X. Działalność prowadzoną przez Y można scharakteryzować jako typowy proces deweloperski, tj. nabycie gruntów, na których inwestycja ma być zrealizowana, przygotowanie i rewitalizacja terenów do realizacji inwestycji, budowa obiektów mieszkaniowo-usługowych oraz ogólnie rozumiane zarządzanie projektem oraz nieruchomościami. Działalność ta jest kluczowym elementem prowadzonej przez Y i X działalności gospodarczej, ma charakter zorganizowany i ciągły (cały proces inwestycyjny zajmie kilka lat), a także wymaga specjalistycznej i profesjonalnej wiedzy branżowej. Fakt braku zatrudnienia pracowników oraz posiadania innych aktywów nie przeczy temu, że działalność prowadzoną przez Y należy rozumieć jako działalność zawodową w rozumieniu UPO PL-BE. Y w ramach prowadzonej inwestycji deweloperskiej nabywa wszystkie niezbędne usługi konieczne do prowadzenia tej działalności (realizacji inwestycji deweloperskiej) od podmiotów zewnętrznych, co jest powszechną praktyką na rynku nieruchomości w Polsce.

Powyższe stanowisko w zakresie rozumienia terminu „działalność zawodowa” i interpretacji art. 13 ust. 4 UPO PL-BE zostało potwierdzone w interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, na przykład:

  - interpretacja podatkowa nr 0114-KDIP2-1.4010.362.2024.1.MR1 z 20 sierpnia 2024 r.;

  - interpretacja podatkowa nr 0111-KDIB1-1.4010.369.2024.1.AW z 8 sierpnia 2024 r. oraz

  - interpretacja podatkowa nr 0114-KDIP2-1.4010.189.2024.2.MW z 13 czerwca 2024 r.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień złożenia niniejszego wniosku, X spełnia definicję tzw. spółki nieruchomościowej zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 14 (winno być: ust. 4) UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. X nie jest właścicielem innych nieruchomości niż te, które są związane z prowadzoną przez Y inwestycją deweloperską. Dotychczas uważano, że przy określaniu statusu spółki nieruchomościowej należy brać pod uwagę wartość księgową udziałów w spółce zależnej posiadającej nieruchomości w Polsce lub prawa do takich nieruchomości. W ostatnich latach wydano jednak kilka indywidualnych interpretacji podatkowych, które wskazują na zmianę tego podejścia. Zgodnie z najnowszym stanowiskiem organów, podatnik nie powinien brać pod uwagę wartości udziałów, lecz wartość bilansową wszystkich nieruchomości posiadanych przez spółki zależne.

Potwierdzają to m.in. poniższe interpretacje podatkowe:

  - interpretacja podatkowa nr 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR z 23 lipca 2024 r.;

  - interpretacja podatkowa nr 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN z 7 czerwca 2024 r. oraz

  - interpretacja podatkowa nr 0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2 z 14 sierpnia 2023 r.

Jednakże bez względu na przyjęte podejście, X będzie spełniał definicję tzw. spółki nieruchomościowej zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 14 (winno być: ust. 4) UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jak wskazano, zgodnie z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, zyski ze sprzedaży udziałów w spółce, której majątek składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Umawiającym się Państwie (w tym przypadku w Polsce), mogą być opodatkowane w Państwie, w którym ten majątek jest położony (tj. w Polsce), jednak tylko w takim rozmiarze, w jakim zyski te można przypisać do majątku nieruchomego położonego w tym Państwie. Jednocześnie zgodnie z ostatnim zdaniem art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, określenie „majątek nieruchomy” nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

Jak wykazano powyżej, nieruchomości posiadane przez Y są związane z działalnością zawodową prowadzoną bezpośrednio przez Y. W tym miejscu należy pokreślić, że X jest wehikułem inwestycyjnym utworzonym przez dwóch inwestorów działających profesjonalnie w branży deweloperskiej (jest to główny przedmiot działalności) w celu realizacji inwestycji deweloperskiej za pośrednictwem Y.

Zdaniem Wnioskodawcy, przepis art. 13 ust. 4 UPO PL-BE znajdzie zastosowanie również w analizowanym przypadku, tj. w sytuacji, gdy sprzedawane są udziały spółki, której co najmniej 50% aktywów składa się pośrednio z nieruchomości położonych na terytorium Polski, które to nieruchomości są użytkowane przez Y w prowadzonej działalności przedsiębiorstwa.

Uzasadnienie co do kwestii dlaczego nieruchomości w Y są wykorzystywane w prowadzonej przez ten podmiot działalności zawodowej ma zastosowanie również w tym przypadku. Należy zwrócić uwagę, że odnosząc przepis art. 13 ust. 4 UPO PL-BE do zdarzenia objętego wnioskiem, odnosi się do zysków z przeniesienia własności akcji w kapitale spółki (w tym przypadku X), której majątek składa się głownie, pośrednio, z majątku nieruchomego położonego w Polsce ze względu na bycie udziałowcem Y. W przepisie art. 13 ust 4 UPO PL-BE, jest ujęta definicja „majątku nieruchomego”, która nie obejmuje części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

Skoro więc, Y wykorzystuje nieruchomości do wykonywania działalności zawodowej, a majątek X składa się głównie pośrednio z tych aktywów, to zbycie akcji w X nie będzie podlegać opodatkowaniu w Polsce.

Mając na względzie powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów (winno być: akcji) w X przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji. W tym nie jest przedmiotem interpretacji ocena czy X i Y spełniają definicję spółki nieruchomościowej. Powyższe przyjęto jako wskazany przez Państwa element opisu sprawy.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):

Stosownie do art. 3 ust. 3 pkt 4 i 4a ustawy o CIT:

Zasada ograniczonego obowiązku podatkowego wynika z zasady źródła, która wiąże się z opodatkowaniem dochodu powstałego na terytorium państwa polskiego bez względu na miejsce (kraj), w którym podatnik ma siedzibę lub zarząd.

Powyższa zasada w szczególności ma zastosowanie w sytuacji, gdy zagraniczny podmiot zbywa nieruchomości znajdujące się na terytorium Polski, bądź dokonuje zbycia posiadanych (bezpośrednio lub pośrednio) udziałów w spółce, której podstawę istnienia stanowią te nieruchomości. Uzyskana w tym zakresie wartość przychodów pozostaje bowiem w korelacji z dochodami pochodzącymi z nieruchomości osiąganymi poprzez spółkę polską.

Jak wynika z pkt 4a dodanego do art. 3 ust. 3 ustawy o CIT opodatkowaniu na terytorium Polski podlega również przeniesienie własności  udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej. Przepis ten stanowi niezależną od wskazanej w art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT, podstawę powstania obowiązku podatkowego na terytorium Polski.

Z uwagi na powyższe, zbycie przez podmiot zagraniczny udziałów polskiej spółki nieruchomościowej rodzi dla tego podmiotu na terytorium Polski powstanie obowiązku podatkowego.

Umowa w sprawie unikania podwójnego opodatkowania ma charakter norm kolizyjnych, które decydują o zakresie zastosowania prawa podatkowego poszczególnych państw, w przypadku gdy zgodnie z ich wewnętrznymi przepisami dany dochód podlega opodatkowaniu w więcej niż jednym państwie.

Niemniej jednak umowa w sprawie podwójnego opodatkowania nie ustanawia samoistnego obowiązku podatkowego - obowiązek podatkowy w danym państwie musi wynikać z jego wewnętrznych regulacji.

Z uwagi na fakt, że zarówno Państwo jak i X są rezydentami podatkowymi Belgii, w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do postanowień Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Belgii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz zapobiegania oszustwom podatkowym i uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podpisanej w Warszawie dnia 20 sierpnia 2001 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 211, poz. 2139 z późn. zm., dalej: „UPO”).

Zgodnie z art. 13 ust. 1 UPO:

W myśl art. 6 UPO:

 1. Dochody osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

 2. Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych i zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

 3. Postanowienia ustępu 1 stosuje się do dochodów osiągniętych z używania lub bezpośredniego użytkowania, najmu lub dzierżawy, jak również innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

 4. Postanowienia ustępów 1 i 3 stosuje się również do dochodów z majątku nieruchomego przedsiębiorstwa i do dochodów z majątku nieruchomego służącego do wykonywania wolnego zawodu.

Na podstawie art. 13 ust. 4 UPO:

Zauważyć również należy, że zgodnie z art. 9 ust. 1 lit. b) Konwencji wielostronnej implementującej środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, podpisanej 7 czerwca 2017 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1369, dalej: „Konwencja MLI”), określenie „akcje” zawarte w art. 13 ust. 4 UPO, ma zastosowanie do udziałów lub akcji lub porównywalnych praw, takich jak prawa w spółce osobowej lub truście (w zakresie, w jakim takie udziały lub akcje lub prawa nie zostały już objęte), oprócz jakichkolwiek udziałów lub akcji lub praw już objętych przez postanowienia UPO.

W związku z tym, art. 13 ust. 4 UPO odnosi się również do zysków osiąganych z przeniesienia własności udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest ustalenie, czy dochód uzyskany ze sprzedaży przez Państwa akcji w X nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych w Polsce.

Odnosząc się do powyższego, w pierwszej kolejności należy wskazać, że w art. 13 ust. 4 UPO została zawarta tzw. klauzula nieruchomościowa, regulująca zasady opodatkowania dochodu ze zbycia akcji (udziałów) w spółkach, których głównym składnikiem majątku są nieruchomości. Zauważyć także należy, że ww. klauzula zawiera zapis, zgodnie z którym określenie „majątek nieruchomy” użyte w tym przepisie nie obejmuje tej części majątku nieruchomego, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

W związku z powyższym, przy ustalaniu, czy majątek podmiotu składa się głównie (bezpośrednio lub pośrednio) z nieruchomości położonych w drugim państwie, nie należy uwzględniać tej części majątku nieruchomego podmiotu, która jest użytkowana przez przedsiębiorstwo do wykonywania jego działalności zawodowej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt e UPO, określenia „przedsiębiorstwo Umawiającego się Państwa” oraz „przedsiębiorstwo drugiego Umawiającego się Państwa” oznaczają, odpowiednio, przedsiębiorstwo prowadzone przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym Umawiającym się Państwie i przedsiębiorstwo prowadzone przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w drugim Umawiającym się Państwie.

Sformułowanie „działalność zawodowa” nie zostało zdefiniowane w UPO. Przepisy ustawy o CIT nie definiują na swój użytek działalności zawodowej. Takiej definicji nie zawiera również Ordynacja podatkowa.

Zgodnie z dyrektywą wykładni językowej, w przypadku braku definicji pojęcia „działalność zawodowa” należy odwołać się do definicji stosowanych w innych dziedzinach prawa lub do znaczenia tych pojęć w języku potocznym (domniemanie języka powszechnego).

Pojęcie „działalność”, zgodnie ze Słownikiem języka polskiego (https://sjp.pwn.pl/) oznacza: „1. «zespół działań podejmowanych w jakimś celu» 2. «funkcjonowanie czegoś lub oddziaływanie na coś»”. „Zawodowy”, to z kolei „1. «związany z jakimś zawodem» 2. «przygotowujący do zawodu» 3. «uprawiający coś jako zawód» 4. «wykonywany jako zawód»”.

Z powyższego wynika, że działalność zawodowa jest to zespół działań podejmowanych w celu uzyskania zarobku. W celu zdefiniowania tego pojęcia można więc pomocniczo posłużyć się pojęciem „działalność gospodarcza” zawartym w Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Sformułowanie zawarte w art. 13 ust. 4 UPO ma zatem na celu rozróżnienie nieruchomości posiadanych przez dane podmioty w celach wykorzystywania ich do działalności gospodarczej (w formie aktywnego gospodarowania nieruchomością) od nieruchomości posiadanych w formie pasywnych inwestycji czy też sprzedawanych spekulacyjnie. Pasywne inwestycje oznaczają bierne posiadanie przez dany podmiot określonych praw majątkowych w celach zarobkowych i charakteryzują się niepodejmowaniem przez taki podmiot jakichkolwiek działań w celu osiągnięcia zysków. W przypadku pasywnych inwestycji aktywa generują zyski bez aktywności podmiotu je posiadającego (np. ze względu na wzrost wartości danego aktywa w czasie).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że są Państwo spółką prawa belgijskiego (odpowiednikiem polskiej spółki komandytowej), będącą częścią struktury joint venture (dalej: „Joint Venture”), skupiającej się m.in. na działalności deweloperskiej.

Struktura Joint Venture obejmuje m.in. Państwa spółkę zależną - belgijską spółkę holdingową X oraz polską spółkę celową, działającą w formie spółki z o.o. - Y.

Posiadają Państwo 50% akcji w X, a pozostałe 50% akcji w X należy do Partnera V.

X posiada 100% udziałów w Y.

Planowane jest dokonanie reorganizacji polegającej na Państwa wyjściu z Joint Venture.

W ramach planowanych działań, rozważają Państwo sprzedaż 50% akcji w X do podmiotu niepowiązanego (inwestora zewnętrznego).

Y jest tzw. spółką nieruchomościową zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wskazali Państwo również, że Y została utworzona ściśle w celu prowadzenia projektów deweloperskich, zarządzania nieruchomościami i generowania z nich zysków, co stanowi jej główną działalność gospodarczą (główne źródło dochodów).

Y posiada nieruchomości (nabyte jako zorganizowana część przedsiębiorstwa) w celach prowadzenia inwestycji deweloperskiej w roku 2017, w tym grunty oraz budynki, związane z inwestycją deweloperską (…).

Inwestycja zakłada rewitalizację tego terenu (…) i stworzenie wielofunkcyjnej dzielnicy miejskiej, z kwartałami mieszkalnymi, przestrzeniami biurowymi, butikowymi sklepami, punktami usługowymi i szeroką ofertą kulturalno-rozrywkową oraz hotelową.

Pierwszym krokiem spółki na tym terenie było zabezpieczenie i renowacja zaniedbanych budynków (…). Dotychczas odrestaurowano dwa historyczne obiekty: (…). W dalszym kroku, plany inwestycyjne zakładają budowę na tym terenie (…).

Proces inwestycyjny, licząc od momentu nabycia nieruchomości, na których inwestycja deweloperska ma być realizowana, trwa już kilka lat i ma on charakter zorganizowany i ciągły. Pod koniec 2024 r. Y otrzymała pozwolenie na budowę pierwszych obiektów mieszkaniowo-usługowych. Sama budowa pierwszych budynków ma rozpocząć się w 2025 roku.

Y nie jest właścicielem innych nieruchomości niż te, które są związane z prowadzoną przez tę spółkę inwestycją deweloperską.

Dodatkowo, na dzień 31 grudnia 2024 r., Y osiągnęła przychody z najmu powierzchni na terenie inwestycji deweloperskiej (…).

Odnosząc się do powyższego, należy stwierdzić, że niewątpliwie działalność gospodarcza Y koncertuje się wokół użytkowania posiadanych przez nią nieruchomości do wykonywania przez nią działalności zawodowej.

Wskazać również należy, że jak wynika z opisu sprawy, w ramach Joint Venture, X pełni typowe funkcje holdingowe (jest wehikułem inwestycyjnym utworzonym przez dwóch inwestorów dla celów Joint Venture). Państwa Spółka, Z oraz X nie prowadzą w Polsce działalności poprzez utworzony tu zakład. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, X spełnia definicję tzw. spółki nieruchomościowej zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT w związku z art. 13 ust. 4 UPO PL-BE, tj. co najmniej 50% wartości aktywów tej spółki, pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. X nie jest właścicielem innych nieruchomości (pośrednio lub bezpośrednio) niż te, które są związane z prowadzoną przez Y inwestycją deweloperską. X posiada również udziały w trzech innych polskich spółkach, nieposiadających żadnych nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że skoro, jak wskazano powyżej, Y wykorzystuje nieruchomości do wykonywania działalności zawodowej, a majątek X składa się pośrednio głównie z tych nieruchomości (spełniony został warunek, określony w art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT), to zbycie przez Państwa akcji X, na podstawie art. 13 ust. 4 UPO, nie będzie podlegać opodatkowaniu w Polsce.

Wobec powyższego Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.